媒介手数料とは？言葉の意味や計算方法を早見表付きで解説

媒介手数料とは、不動産会社に売買や賃貸の仲立ちを依頼し、契約が成立した際に支払う成功報酬のことです。一般には「仲介手数料」とも呼ばれ、別の費用として二重に発生するものではありません。

上限額は宅地建物取引業法に基づいて定められており、不動産会社が受け取れる金額にはルールがあります。ただし、計算方法や支払いのタイミング、媒介契約の種類による違いを理解していないと、想定外の費用負担や不動産会社選びのミスマッチにつながるリスクもあるでしょう。

この記事では、媒介手数料の意味や計算方法を早見表付きで解説するとともに、手数料の相場や値引き交渉の方法、媒介契約の選び方まで幅広く紹介します。納得のいく不動産取引を実現するために、ぜひ参考にしてください。

媒介手数料とは？

媒介手数料とは、不動産会社が売主と買主、または貸主と借主の間に入り、契約の成立に向けた媒介業務を行い、その対価として支払われる報酬を指します。物件の紹介や内見の調整、条件交渉、契約手続きなど、成約までのサポートに対して発生する成功報酬です。

宅地建物取引業法第2条では、不動産会社が行う業務として、「売買、交換又は賃借の代理又は媒介」と規定されています。

参照：e-GOV法令検索「宅地建物取引業法第2条」 

一般には「仲介手数料」という呼び方が広く使われていますが、宅地建物取引業法などの法律や契約書面では「媒介」という表現が用いられます。

そのため、媒介手数料と仲介手数料は、呼び方が異なるだけで、基本的には同じ内容を指します。

なお、媒介手数料は成功報酬のため、契約が成立しなければ支払い義務は発生しません。物件の紹介や内見を受けただけなら費用はかからず、売買契約や賃貸契約が成立した場合にのみ支払いが生じます。

媒介手数料の計算方法

不動産の媒介手数料は、売買契約と賃貸契約では算定の基準が異なります。それぞれの計算方法を正しく理解しておきましょう。

ここでは、売買価格に応じた手数料率の仕組みと、賃貸契約における計算方法について、具体的な計算式を交えながら解説します。

売買契約の場合 

不動産売買での媒介手数料は、売買価格に応じて3段階の料率が設定されています。

参照：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」

例えば、売買価格が3,000万円の物件を取引する場合、本来は3つの区分に分けて計算し、合算する必要があります。

• 200万円以下の部分：200万円×5.5％＝11万円
• 200万円超〜400万円以下の部分：200万円×4.4％＝8.8万円
• 400万円超の部分：2,600万円×3.3％＝85.8万円
• 合計：105万6,000円（税込）

この計算は手間がかかるため、実務では以下の速算式が広く使われています。

速算式の「＋6万円」は、全体に3％を一括でかけた際に生じる差額を補正するための調整額です。速算式を使っても、3段階に分けて計算した結果と同じ金額になります。

賃貸契約の場合 

賃貸契約の媒介手数料は、家賃を基準に計算します。上限は「家賃1か月分＋消費税」で、居住用建物では、原則として貸主・借主それぞれから受け取れる額は「家賃0.5か月分＋消費税」までです。

ただし、依頼者の承諾があれば、合計額が上限内であることを前提に、貸主または借主のどちらか一方に負担を寄せることもできます。例えば、借主が承諾していれば、借主から家賃1か月分＋消費税を受け取ることも可能です。

媒介手数料の上限 

不動産会社が受け取れる媒介手数料の上限は、宅地建物取引業法第46条第1項に基づく告示で定められています。これは、消費者が不当に高額な手数料を請求されないようにするためのルールです。

売買契約の場合 

上述の通り、売買契約では、原則として物件価格に応じた料率で上限額を計算します。400万円を超える場合は「（売買価格×3％＋6万円）＋消費税」の速算式で求められるのが一般的です。

ただし、価格800万円以下の宅地建物には特例があります。この場合は、媒介に要する費用を勘案し、通常の上限を超えて最大33万円（税込）まで受け取りが可能です。なお、この特例は、あらかじめ依頼者に説明し、合意したうえで適用されます。

参照：国土交通省HP「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」

賃貸契約の場合 

賃貸契約における媒介手数料の上限は、貸主と借主の双方から受け取る合計で「家賃1か月分＋消費税」以内です。不動産会社は、この上限を超えて受け取ることはできません。

そのため、実際の負担割合を確認する際は、貸主と借主のどちらがいくら負担するのかだけでなく、合計額が上限内に収まっているかを見ることが大切です。

媒介手数料の早見表

不動産における売買価格ごとの媒介手数料の上限額を、税抜・税込それぞれ一覧でまとめました。取引価格と照らしあわせて、おおよその費用を把握する際に活用してください。

※この早見表は、次の速算式をもとに計算しています。

• 200万円以下：売買価格（税抜）×5％＋消費税
• 200万円超〜400万円以下：売買価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税
• 400万円超：売買価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税

媒介手数料の相場

媒介手数料は、宅地建物取引業法で定められた上限額の範囲内で不動産会社が設定できます。実務では、上限に近い水準で手数料が設定されるケースが多いでしょう。不動産会社にとって媒介手数料は重要な収益源の一つであり、値引きは利益の減少につながるためです。

加えて、広告費や人件費、事務所の維持費などのコストもかかることから、上限額を意識した設定になりやすい傾向があります。

売買では仲介形態によって、不動産会社が受け取れる報酬の総額が変わります。1つの取引で売主と買主の双方から依頼を受ける「両手仲介」の場合、それぞれの依頼者から上限額まで報酬を受け取ることが可能です。例えば、3,000万円の物件であれば、最大で合計211万2,000円（税込）の媒介手数料となります。

一方、売主側と買主側で別々の不動産会社が入る「片手仲介」の場合、各社は自社の依頼者からのみ手数料を受け取ります。

媒介手数料を確認する際は、上限額だけでなく、どの仲介形態で取引が進むのかもあわせて確認するとよいでしょう。

不動産仲介ランキングの上位企業には、両手仲介が多い傾向にあります。詳しくは、以下の記事をご覧ください。

⇒不動産仲介の取扱高・仲介件数ランキング！ 失敗しない契約先の選び方 

媒介手数料を抑える方法

媒介手数料には法律で定められた上限額があり、実際の金額は不動産会社との交渉で決まります。そのため、場合によっては減額できる可能性もあります。

ここでは、媒介手数料を抑えるための具体的な方法を紹介しましょう。

複数の不動産会社に相談する

手数料を抑えるもっとも基本的な方法は、複数の不動産会社に査定や相談を依頼し、条件を比較することです。

媒介手数料は上限が定められているため、査定額だけでなく手数料の割引余地や販売条件も比較対象となります。複数社の提示内容を並べれば、各社がどの程度柔軟に対応してくれるかを見極められるでしょう。

ただし、手数料の安さだけで不動産会社を選ぶと、販売活動の質が低下するおそれがあります。広告掲載の範囲や対応のスピード、報告の頻度など、サービス全体の内容をあわせて確認してください。

売主と同じ不動産会社から購入する

売主側の仲介会社がそのまま買主も担当する「両手仲介」の場合、不動産会社は売主・買主の双方から手数料を受け取れます。1件の取引で2件分の報酬を得られるため、手数料の割引に応じてもらえる余地が生まれるでしょう。

例えば、購入を検討している物件の販売元が特定の不動産会社であれば、その会社に直接問い合わせることで、手数料や条件面を相談できる場合があります。

住み替えで「売り」と「買い」を同じ不動産会社にする

現在の自宅を売却し、新たな住まいを購入する「住み替え」を同一の不動産会社にまとめて依頼すると、手数料交渉の余地が広がります。

不動産会社にとっては、売却と購入の2件分の取引が一度に見込めるため、収益機会が大きくなります。その分、顧客への還元として手数料を割引するケースも考えられるでしょう。

住み替えでは、売却の引渡し時期と購入の入居時期を調整する「引渡し猶予」のスケジュール管理が必要です。1社にまとめて依頼すれば、日程調整や資金計画も一本化でき、手続きの負担が減るでしょう。

不動産会社と長期的な信頼関係を築いておく

過去に取引をした不動産会社や、知人の紹介で信頼関係がある不動産会社に再度依頼する場合、条件面での相談がスムーズに進みます。

手数料の割引だけでなく、広告の露出を増やしてもらえる、対応の優先度が高まるなど、サービス面でも好条件を引き出せることがあります。紹介案件やリピートの顧客は不動産会社にとっても貴重な存在であり、双方にメリットのある関係を築けるでしょう。

値引き交渉だけを目的にするのではなく、「この担当者に任せたい」と思える付き合いを続けることが、結果として好条件につながります。

媒介手数料が無料になる仕組み

不動産の広告で「仲介手数料無料」という表示を見かけることがあります。手数料が無料になるのは、不動産会社が別の収益源で利益を確保しているケースがほとんどです。

また、手数料無料にはデメリットやリスクも存在します。手数料が無料の代わりに「事務手数料」「契約サポート費」など別名目での費用が発生したり、販売活動の優先度が下がったりする可能性もゼロではありません。仕組みを理解したうえで、費用総額やサービスの質を見極める必要があります。

売買で媒介手数料が無料になるケース 

売買で媒介手数料が無料になる例として、売主側からのみ手数料を受け取り、買主側の手数料を無料にする形があります。不動産会社が売主から報酬を得られる場合、買主側の負担をなくすことで集客につなげるケースがあります。

ただし、不動産売買は賃貸よりも取引額が大きく、権利関係の確認や契約手続きも複雑です。そのため、媒介手数料が完全に無料になるケースは少ないでしょう。

また、不動産会社自身が物件の売主（直売）であるケースも該当します。仲介が発生しないため、手数料そのものが不要になるのです。

賃貸で媒介手数料が無料になるケース

賃貸契約では、売買よりも手数料無料の募集が出ることがあります。物件のオーナーである貸主が、空室期間を短縮するためにAD（広告料）を支払い、借主の手数料を負担する場合があるためです。

特に、引越しシーズンが落ち着く時期には、入居者を早く確保するためのキャンペーンとして、「仲介手数料0円」や「半額」を打ち出す不動産会社もあります。

ただし、仲介手数料が無料でも、「事務手数料」や「クリーニング代」などの名目で初期費用に上乗せされていたり、礼金が割高に設定されていたりする場合があります。契約前には、手数料の有無だけでなく、費用総額まで確認しておくことが大切です。

不動産の仲介手数料が無料になる仕組みや、手数料を抑える交渉方法について詳しく知りたい方は、以下の記事をあわせてご確認ください。

⇒不動産の仲介手数料が無料の仕組みとは？交渉方法や依頼時の注意点を解説 

媒介手数料の注意点

媒介手数料は上限額だけでなく、消費税の扱いや実費請求の有無、支払い時期まで含めて確認しないと、想定外の負担が生じかねません。

ここでは、媒介手数料に関する注意点を整理します。

消費税や別途費用の有無

媒介手数料は「上限額＝固定額」ではありません。上限額の範囲内で、不動産会社が自由に設定できます。見積もりの段階で「この金額は税抜か税込か」を必ず確認してください。

媒介手数料は不動産会社が提供するサービスへの対価であり、消費税の課税対象です。現行の消費税率（10％）が加算されるため、税抜・税込の確認を怠ると、支払い時に想定より高い金額を提示される場合があります。

また、通常の仲介業務を超える特別な依頼（遠方への出張交渉、特別な広告掲載など）を行った場合、実費が別途請求されるケースも発生します。

不動産会社は追加費用の発生理由と金額を事前に書面で説明する義務を負うため、契約前に追加費用の発生条件を確認しておきましょう。

不動産仲介にかかる税金や安く抑える方法は、こちらの記事で詳しく解説しています。

⇒不動産仲介にかかる税金とは？シミュレーションや安く抑える方法も紹介 

支払いタイミング

媒介手数料の支払い時期は、一括ではなく「契約時半金・引渡時半金」が一般的です。つまり、売買契約を締結したタイミングで上限額の半額を支払い、物件の引渡しが完了した時点で残額を支払います。

ただし、「契約時一括」「引渡時一括」など、不動産会社によって対応は異なります。支払い方法は媒介契約書に記載されるため、契約前に必ず確認しましょう。

賃貸契約の場合は、入居の契約を結ぶ際に敷金・礼金・前家賃などとあわせて一括で支払うのが一般的です。

売買と賃貸で支払い時期や初期費用の構成が異なるため、自分が行う取引の種類に応じて事前に支払い計画を立てておくと、資金面の不安を減らせます。

媒介契約を結ぶ際のポイント

不動産売買の媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。それぞれ複数社への依頼の可否やレインズ登録義務、報告頻度に違いがあり、売却活動の進め方や不動産会社との関わり方が大きく異なります。

ここでは、媒介契約を結ぶ際に確認すべきポイントを整理しましょう。

媒介契約の種類（一般・専任・専属専任）

3種類の媒介契約の違いを以下の表にまとめます。

一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に依頼できる自由度の高い契約です。それぞれの不動産会社の販売力を比較しながら進められる一方、各社の積極性が低下するリスクがあります。

一般媒介契約の仕組みやメリット・デメリットについては、こちらの記事もあわせてご確認ください。

⇒不動産契約の一般媒介とは？メリットデメリット、専任・専属との違いも解説 

専任媒介契約は、1社のみに売却を依頼する契約です。不動産会社は確実に手数料を得られる見込みがあるため、広告や販売活動に注力する傾向が見られます。自己発見取引（売主が自分で見つけた買主との直接契約）も認められています。

専任媒介契約について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

⇒不動産売買の専任媒介とは？メリットデメリット、一般・専属との違いも解説 

専属専任媒介契約は、3種類の中でもっとも制約が強い契約です。自己発見取引も認められず、すべての取引を依頼した不動産会社で行う必要があります。

その分、レインズへの登録期限（5営業日以内）や報告頻度（1週間に1回以上）がもっとも厳格に定められており、不動産会社の活動を細かく確認できる状態です。

3種類の媒介契約の違いについては、こちらの記事で詳しく解説しています。

⇒不動産の媒介契約の種類｜仲介との違い・一般・専任・専属専任を解説 

契約内容と条件

不動産売買の媒介契約を締結する際は、以下の項目を書面で確認しましょう。

• 契約期間（専任・専属専任は最長3か月、自動更新なし）
• 媒介手数料の金額と支払い時期
• 特約事項（広告費の負担や販売条件など）
• 解除条件と更新方法

一般媒介契約にはレインズ登録や報告の法的義務がないため、登録の有無や報告頻度はあらかじめ取り決めておく必要があります。「レインズに登録してもらえるか」「どの頻度で報告を受けられるか」を契約前に確認しましょう。

不動産会社の実績や対応力

媒介契約を結ぶ不動産会社を選ぶ際は、手数料の金額だけでなく、販売実績や対応力も確認しましょう。

• 過去の売却実績（エリア、物件種別、成約件数）
• レスポンスの速さと説明の丁寧さ
• 広告掲載する媒体と範囲
• 報告書の内容やわかりやすさ

例えば、査定依頼の段階で価格の根拠をきちんと説明してくれるか、質問への返答が早いかといった点は、実際の対応力を見極めるうえで参考になります。

「手数料を割り引くから」という理由だけで契約を決めるのではなく、販売活動の全体像を踏まえて判断することが大切です。

媒介手数料とあわせてチェックしたい不動産ツール

媒介手数料は不動産取引に欠かせない費用ですが、不動産会社にとっては、手数料に見合うサービスを提供できるかどうかが、顧客満足度や受注率に影響します。特に、顧客への物件提案や進捗報告の質は、成約にも関わる重要な要素です。

こうした業務を支援するツールとして、不動産コミュニケーションクラウド「Facilo（ファシロ）」があります。

Faciloは、不動産仲介業務に特化したクラウドツールです。一般的なCRMとは異なり、仲介業務の流れに沿って使いやすい機能が備わっています。

主な機能と特徴は以下の通りです。

• 顧客ごとに自動生成される「お客様マイページ」で、物件提案や進捗共有を一元化
• 閲覧ログの可視化により、顧客の関心度や検討状況を把握
• 営業活動報告書のワンクリック出力で作成時間を大幅に削減
• 成約率200％増の事例、全国2,500店舗以上が導入

「手数料の値引き」ではなく「サービスの質」で選ばれる不動産会社を目指すうえで、Faciloのようなツールの導入は有力な選択肢といえます。

Faciloの詳細を知りたい方は、ぜひ以下の資料をダウンロードしてご確認ください。

⇒Faciloのサービス資料をダウンロードする

不動産ツールを利用した事例

実際にFaciloを導入した不動産会社では、媒介契約の獲得率向上や業務効率化といった成果が出ています。ここでは、3つの導入事例を紹介します。

株式会社アークレスト

埼玉・西東京エリアを中心に売買仲介を行う株式会社アークレストでは、営業活動報告書の作成に1枚あたり最大1時間を要し、夕方以降の残業が常態化していました。

また、売主とのやりとりの履歴をメールでしか確認できず、「このお客様に何を送ったか」を把握するために、過去のメールをさかのぼる手間も発生していたのです。

そこで、Faciloを導入。報告書自動作成機能で、データ取得とテンプレートを活用した作成フローへ切り替えました。あわせて、管理画面上で預かり物件に対するアクションを時系列で一元管理できる体制も整えました。

その結果、報告書の作成時間は半分以下に短縮。ちょっとした業務の合間にも作成できるようになり、残業の削減につながっています。さらに、活動履歴に基づいて漏れや重複のない営業活動がしやすくなりました。

担当者からは、「Faciloの導入によって事務作業の効率が上がり、担当できる売主数を3倍程度まで増やせる見通しが立った」という声も上がっています。

参照：Facilo導入事例「株式会社アークレスト」

株式会社リレーション

株式会社リレーションは、一括査定サイトからの反響はあっても、大手不動産会社に媒介契約が流れるケースが大半を占めているという課題を抱えていました。特に、タワーマンションなどの高額物件では、なかなか太刀打ちできない状況だったといいます。

加えて、販売価格の値下げ交渉でも十分な根拠を示せず、「売れないので価格を下げましょう」と提案するしかありませんでした。

そこで、Faciloを導入し、査定直後からマイページを発行する運用に切り替えました。査定書や成約事例、エリア情報を添付したうえで、「弊社は情報の透明性を大切にしています」と案内し、大手との差別化に活用しています。

さらに、マイページにライバル物件を登録し、売主が競合物件の価格や売却状況を比較しやすい環境も整えました。

その結果、反響からの媒介契約率は約30％向上。これまで大手に負けていたタワーマンション案件も獲得できるようになり、同じ土俵で戦える状況が生まれています。

また、売主が自らライバル物件との価格を比較し、「この価格だと厳しいですよね」と値下げを提案するケースも増え、価格交渉に伴う負担の軽減にもつながっています。

参照：Facilo導入事例「株式会社リレーション」

齋藤様ご夫婦（野村不動産ソリューションズ経由）

「いつか家を購入したい」と考えていた齋藤様ご夫婦は、以前にも住まい探しをした経験がありました。しかし、そのときはメールで多数のPDFが届き、情報を整理できず検討が止まってしまったといいます。

そうしたご夫婦の家探しを変えたのが、「ノムコム」を通じて案内されたFaciloでした。マイページに物件情報が一覧で表示され、LINEでURLを共有しながら夫婦間の検討を進められたといいます。

マップ上で物件の位置やハザード情報を確認でき、坪単価も把握できるため、効率的な物件検討につながりました。

内見前にマイページで十分な情報を確認できたことで、たった1件目の内見で物件を即決め。「Faciloがなかったら、家探しを途中であきらめていたかもしれない」と思うほど、満足のいく購入体験につながりました。

参照：Facilo導入事例「齋藤様ご夫婦・野村不動産ソリューションズ」

媒介手数料に関するよくある質問

ここでは、媒介手数料に関するよくある質問を紹介します。

• Q1. 媒介手数料と仲介手数料の違いは何ですか？
• Q2. 媒介契約の種類によって手数料の金額は変わりますか？
• Q3. 媒介手数料は買主と売主のどちらが払いますか？
• Q4. 媒介手数料の値引き交渉はできますか？

Q1. 媒介手数料と仲介手数料の違いは何ですか？

媒介手数料と仲介手数料は同じものを指しており、意味や役割に違いはありません。

「仲介」は日常や一般的なビジネスシーンで広く用いられている言葉ですが、宅地建物取引業法などの法律や公式な文書では「媒介」という用語が使われます。

そのため、不動産会社から提示される重要事項説明書や媒介契約書には「媒介」という表現が記載されるのが一般的です。

呼び方が異なるだけで、契約が成立した際に支払う成功報酬である点や、算出方法、宅建業法で定められた上限額のルールなどはすべて同じです。

Q2. 媒介契約の種類によって手数料の金額は変わりますか？

手数料の基本的な仕組みや上限額は変わりません。

不動産売買には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があり、いずれの媒介契約を結んだ場合でも、宅建業法で定められた同じ計算式で媒介手数料の上限額が算出されます。

契約の種類によって変わるのは、複数社への依頼可否やレインズ登録義務、報告頻度などの条件面です。

また、賃貸契約の場合も同様です。複数の不動産会社に依頼できる「媒介契約（一般媒介）」か、1社のみに依頼する「代理契約（専任媒介）」のどちらを選んでも、「家賃1か月分＋消費税」という手数料の上限額は変わりません。

Q3. 媒介手数料は買主と売主のどちらが払いますか？

原則として、売買・賃貸を問わず、自分が依頼した不動産会社に対して、それぞれが自身の負担分を支払います。

売買では、売主と買主が別々の会社に依頼する片手仲介でも、1社が双方を担当する両手仲介でも、相手方の手数料まで負担することはありません。

賃貸では、手数料の合計上限は原則として「家賃1か月分＋消費税」です。居住用物件では通常、貸主・借主がそれぞれ「家賃0.5か月分＋消費税」を負担します。

ただし、あらかじめ依頼者の承諾があれば、合計額が上限内であることを前提に、どちらか一方がより多く負担することもあります。契約前に、手数料の金額を確認しておきましょう。

Q4. 媒介手数料の値引き交渉はできますか？

交渉は可能です。媒介手数料の上限額はあくまで上限であり、不動産会社が必ずその金額を請求するわけではありません。高額物件の売却や住み替えに伴うまとめ依頼など、不動産会社にとってメリットがあれば、割引に応じてもらえる場合があります。

ただし、過度な値引き交渉は、販売活動や対応の質に影響するおそれも否めません。手数料の安さだけでなく、サービス内容とのバランスを踏まえて判断することが大切です。

媒介手数料の仕組みを理解して、納得のいく取引を

媒介手数料は、不動産会社が物件の紹介や内見の日程調整、条件交渉、契約手続きなどを行い、売買契約や賃貸契約を成立させたときに依頼主が支払う成功報酬です。

宅地建物取引業法では、その上限額が明確に定められています。売買の場合は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」の速算式を覚えておけば、取引ごとのおおよその上限額を確認できます。賃貸の場合は「家賃1か月分＋消費税」が上限です。

手数料を抑えたい場合は、複数社を比較したり、住み替えに伴うまとめ依頼をしたりするなど、不動産会社にとってメリットのある条件を提示してみましょう。

担当者の対応力や人柄、相性は取引の満足度にも影響するため、複数の不動産会社を比較しながら検討することが大切です。

不動産仲介向けクラウドツール「Facilo（ファシロ）」を導入している会社であれば、物件紹介から進捗管理までをオンラインで進めやすく、情報共有の透明性も高まります。電話やメールが中心のやり取りに比べて、よりスムーズで安心感のある取引につながるでしょう。

納得のいく不動産取引を目指すなら、Facilo導入店への相談を検討してみてはいかがでしょうか。

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