不動産売買の専任媒介とは？メリットデメリット、一般・専属との違いも解説

不動産売買の専任媒介とは、1社の不動産会社にのみ売却の仲介を依頼する契約形態です。

媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。しかし、それぞれの違いがわからず、どれを選べばよいのか迷う方も多いでしょう。

この記事では、専任媒介契約の仕組みやメリット・デメリット、一般媒介・専属専任媒介との違い、向いている人や物件の条件まで解説します。不動産売却で後悔しないための判断材料として、ぜひ参考にしてください。

専任媒介契約とは？

不動産を売却する際、自分で買主を探すのではなく不動産会社に仲介を依頼するのが一般的となります。その際に結ぶのが「媒介契約」です。媒介契約とは、不動産会社へどのような条件で売却活動を依頼するのかを定める契約を指します。

不動産の媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。そのなかで専任媒介契約は、1社の不動産会社にのみ仲介を依頼する契約形態です。販売活動の窓口を一本化しやすく、方針や進捗を把握しやすい点が特徴といえます。

「一般媒介契約と専任媒介契約のどちらが自分にあうのかわからない」「3種類のうちどれを選べばよいのか迷う」という不動産オーナーは少なくありません。まずは媒介契約の基本を押さえたうえで、専任媒介契約の特徴を正しく理解し、自分の売却方針にあうかを判断しましょう。

専任媒介契約の特徴

専任媒介契約は、売却の依頼先を1社の不動産会社に限定する契約形態です。

一般媒介契約に比べると、売主の自由度は低くなります。一方で手厚いサポートが期待でき、不動産会社にはレインズ（指定流通機構）への登録や定期的な業務報告などの義務があります。売主にとっては、販売状況を確認しながら計画的に売却を進めやすいのが特徴です。

ここでは、専任媒介契約の主な特徴を整理します。

1社の不動産会社のみに売却を依頼する契約

専任媒介契約では、売却の仲介を依頼できるのは1社のみとなります。契約期間中に別の不動産会社へ同時に媒介を依頼すると契約違反となるため、注意が必要です。

依頼先を1社に絞ることで、販売戦略の方向性をあわせやすくなります。例えば、価格の見直しや広告の出し方について、担当者と相談しながら方針を固めやすい点はメリットといえるでしょう。

その一方で、売却活動の成果は依頼した不動産会社の対応力に左右されます。専任媒介契約を結ぶ際は、信頼して任せられる会社かどうかを見極めることが重要です。

レインズへの登録義務がある

専任媒介契約を結ぶと、不動産会社は契約日の翌日から7営業日以内に、レインズへ物件情報を登録しなければなりません。

レインズとは、宅地建物取引業者のみが利用できる不動産情報の共有ネットワークです。登録された物件情報は全国の不動産会社が閲覧できるため、自社だけでなく他社の購入希望者にも広く情報が届きます。

売主にとっては、1社に依頼しながらも幅広い買主へ訴求できる仕組みです。

定期的な業務報告義務がある

専任媒介契約では、不動産会社は2週間に1回以上の頻度で、売主へ販売活動の状況を報告する義務があります。報告の方法は書面・メール・口頭などさまざまです。

報告内容には、問い合わせ件数、内見の実績、ポータルサイトの掲載状況などが含まれます。売主はこうした情報をもとに、価格の見直しや販売方針を調整できます。

一般媒介契約には報告義務がないため、進捗を定期的に確認したい方にとっては、専任媒介契約のほうがメリットを感じやすいでしょう。

売主が自分で買主を見つけて直接取引できる

専任媒介契約では、売主自身が親戚や知人などから買主を見つけた場合に、不動産会社を介さずに直接売買契約を結ぶ「自己発見取引」が認められています。

例えば、近所の方から「その物件を買いたい」と申し出があった場合、売主は不動産会社を通さず直接取引を進められます。この場合は仲介手数料が発生しません。

ただし、重要事項説明書の作成をはじめ、売却に伴う手続きは自分で管理するのが決まりです。そのため、法的な流れを理解したうえで、必要な準備を進める必要があります。

相手が知人であっても、不動産売却の進め方に不安があるなら、不動産会社へ仲介を依頼するほうが安心です。

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約は、売却依頼先を1社に限定するため、不動産会社が販売活動に注力する動機を持ちやすい契約形態です。レインズ登録義務と定期的な業務報告義務により、売主も販売状況を把握しながら進められます。

ここでは、専任媒介契約の主なメリットを整理しましょう。

不動産会社が優先的に販売活動を行う

専任媒介契約では、仲介を依頼できる不動産会社が1社に限られます。不動産会社は、売買が成立したときに報酬として仲介手数料を受け取る仕組みです。

専任媒介契約を結んだ会社にとっては、他社で契約が決まってしまう心配がありません。成約につながれば、仲介手数料を確実に受け取れます。そのため、販売活動に力を入れやすいのです。

例えば、ポータルサイトへの掲載、物件写真の撮影、動画の作成、現地見学会の開催など、売却に向けた積極的な販売活動が期待できるでしょう。

窓口が一本化されることで、内見日程の調整や購入希望者への対応も一元化されます。担当者との連携が取りやすく、売却方針がぶれにくいのもメリットです。

レインズ登録により広く買主に情報が届く

専任媒介契約では、契約締結日の翌日から7営業日以内にレインズへの登録が義務付けられています。レインズに登録された物件情報は、全国の不動産会社が確認可能です。

そのため、「1社にしか依頼していないと、買主候補が限られるのでは」と不安に感じる人もいますが、実際には他社経由で購入希望者を紹介してもらえる仕組みがあります。

依頼先は1社でも、情報は広く流通します。依頼先の顧客だけに頼らず成約機会を確保できるのは、専任媒介契約の強みといえるでしょう。

定期的な業務報告で進捗状況を把握できる

専任媒介契約では、不動産会社から2週間に1回以上の活動報告を受けられます。報告内容の一例は以下のようなものです。

こうした報告により、売主は「反響が少ないなら価格を見直す」「写真を差し替えて訴求力をあげる」といった判断を根拠にもとづいて行えます。

専任媒介契約のデメリット

専任媒介契約は、窓口を1社に絞ることで販売方針を統一できる一方、結果が依頼先の力量に左右される面もあります。

売主は1社に販売を任せることになるため、広告の出し方や問い合わせ対応、他社への情報共有の姿勢によって、買主に見つけてもらえる機会や反響数に差が出るかもしれません。

ここでは、専任媒介契約の注意点を確認します。

不動産会社の販売力に影響される

専任媒介契約では、依頼した1社の営業力や集客力が売却結果に影響します。担当者の経験値や、そのエリアでの販売実績によって対応の質に差が出ることは否定できません。

例えば、広告の打ち方が弱い場合や、内見希望者への対応が遅い場合には、反響数が伸び悩むこともあります。

対策として、契約前に以下の点を確認しましょう。

• そのエリアでの売却実績件数
• 直近の成約事例と販売期間
• 担当者の経験年数と得意分野
• 販売戦略の具体的な提案内容

囲い込みが発生するリスクがある

「囲い込み」とは、不動産会社が物件情報を他社に公開せず、自社で買主を見つけようとする行為です。売主と買主の双方から仲介手数料を受け取る「両手仲介」を狙い、他社からの問い合わせや紹介を意図的に制限するケースがあります。

専任媒介契約では、売却を任せる不動産会社が1社に限られます。そのため、一般媒介契約に比べると、囲い込みが起こるリスクを完全には否定できません。

売主としては、レインズの登録証明書を受け取って登録状況を確認することや、定期報告の内容を細かくチェックすることで対策できます。信頼できる会社を選ぶことが前提ですが、透明性の高い情報共有を行う姿勢があるかどうかは、会社選びの基準として欠かせないでしょう。

うまくいかない場合も切り替えに時間がかかる

専任媒介契約の契約期間は最長3か月です。契約期間中は、原則として他社へ切り替えられません。

販売が停滞しても、すぐに別の会社へ依頼し直せない点には注意が必要です。ただし、不動産会社が報告義務やレインズ登録義務を怠った場合など、契約違反があれば期間中でも解約できるケースがあります。

契約前に解除条件を書面で確認し、万が一の場合に備えておくことが必要です。

専任媒介契約とほかの契約との違い

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

依頼できる会社数や自己発見取引の可否、報告頻度などに違いがあるため、それぞれの特徴を比較して自分にあった契約を選びましょう。

ここでは、それぞれの違いを整理します。

一般媒介契約との違い

一般媒介契約は、複数の不動産会社へ同時に売却を依頼できる契約です。自分で見つけた買主と直接契約することも認められており、3種類のなかでは自由度が高い形態といえます。

一般媒介契約には、法律上の契約期間の上限はありません。もっとも、国土交通省の標準媒介契約約款では有効期間を3か月以内としており、実務でもこの期間を目安に設定されるのが一般的です。

不動産会社にレインズへの登録義務や定期報告義務はなく、販売状況を把握するには、売主自身で各社の進捗を確認する必要があります。なお、レインズへの登録自体は可能なため、情報を広く流通させたい場合は、事前に登録の有無を確認しておくとよいでしょう。

これに対し、専任媒介契約では依頼先が1社に限られるものの、レインズへの登録と定期的な業務報告が義務付けられています。売主にとっては、販売状況を把握しながら進めやすい点が違いです。

なお、専任媒介契約でも、自分で見つけた買主と直接契約できます。

専属専任媒介契約との違い

専属専任媒介契約は、3種類の媒介契約のなかでもっとも制約が大きい契約形態です。

専任媒介契約との大きな違いは、自己発見取引が認められない点にあります。専属専任媒介契約では、売主が自分で買主を見つけた場合でも、不動産会社を通さずに売買契約を結ぶことはできません。

その一方で、不動産会社に課される義務は専任媒介契約よりも重くなります。レインズへの登録期限は契約締結日の翌日から5営業日以内、業務報告は1週間に1回以上です。

不動産会社に販売活動を一任し、こまめな報告を受けながら進めたい場合には、専属専任媒介契約が向いています。反対に、親戚や知人などから買主が見つかる可能性があるなら、自己発見取引が認められる専任媒介契約のほうが柔軟に対応できるでしょう。

不動産の媒介契約の種類について詳しく知りたい方は、以下の記事をあわせてご確認ください。

⇒不動産の媒介契約の種類｜仲介との違い・一般・専任・専属専任を解説 

専任媒介契約が向いている人

専任媒介契約は、売却を1社の不動産会社に任せ、窓口を一本化して進めたい人に適しています。レインズへの登録と定期的な業務報告が不動産会社の義務となっているため、売主は販売状況を確認しながら売却を進めやすいのが特徴です。

ここでは、専任媒介契約が向いている人の特徴を整理します。

1社に任せて効率よく売却を進めたい

複数の不動産会社とやり取りすると、連絡先が分散し、内見の日程調整や販売方針の共有にも手間がかかります。依頼先を1社に絞れば、窓口が一本化されるため、やり取りの負担を抑えながら売却を進められます。

平日は対応しにくい会社員の方や、遠方にある物件を売却したい方にとっては、連絡先が1つにまとまることで進行を管理しやすくなるでしょう。

価格の見直しや販売方針についても、担当者と相談しながら判断しやすいのは大きな利点です。

不動産会社のサポートを受けたい

専任媒介契約では、売却を任された不動産会社にとって、他社に成約を取られる心配がありません。成約につながれば自社で仲介手数料を受け取れる見込みが高く、販売活動に力を入れやすい傾向があります。

そのため、査定、広告の出し方、内見対応、条件交渉まで、売却にまつわる一貫したサポートが受けられます。「初めての売却で何から手をつけてよいかわからない」という方にとっても、信頼できる1社に伴走してもらいながら進められるのは心強いでしょう。

売却活動の進捗を定期的に把握したい

専任媒介契約では、不動産会社に2週間に1回以上の業務報告義務があります。あわせて、物件は契約締結日の翌日から7日以内にレインズへ登録しなければなりません。売主は反響の有無や案内状況を継続的に確認しながら、必要に応じて価格や販売方針を見直せます。

一般媒介契約には、こうした報告義務がありません。販売状況をこまめに把握しながら進めたい人や、放置されていないか不安を感じやすい人にとっては、専任媒介契約のほうが向いています。

専任媒介契約が向いている物件

専任媒介契約は、1社の不動産会社と方針を共有しながら、計画的に売却を進めたい物件に向いています。なかでも、価格設定や見せ方、売り出し方によって成約しやすさが変わる物件では、窓口を一本化する効果が出やすいでしょう。

ここでは、専任媒介契約が向いている物件の特徴を紹介します。

価格設定や販売戦略が求められる物件

相場どおりに出せばすぐ売れるとは限らない物件では、販売戦略の組み立てが重要です。

例えば、築年数が古い一戸建て、形が整っていない土地、接道条件に特徴がある物件などは、価格設定や訴求の仕方で反響の出方が変わります。こうした物件では、どの層を買主候補とするのか、建物の古さをどう伝えるのかといった判断が必要です。

専任媒介契約であれば、担当者と密に連携しながら、価格の見直しや見せ方の調整を進められます。

広告や販促を強化したい物件

物件の魅力が一目で伝わりにくい場合は、広告の見せ方が売却結果を左右します。

例えば、室内の状態がよい中古マンションや、眺望・日当たりに強みがある部屋、リフォーム済みの住宅は、写真や紹介文の工夫によって印象が大きく変わります。反対に、立地や築年数だけでは魅力を伝えにくい物件でも、訴求の仕方次第で反響につながる可能性が十分にあるのです。

専任媒介契約では、写真撮影、紹介文の作成、ポータルサイトでの見せ方、現地見学会の開催など、販売施策の方向性を統一しやすいのが利点です。内見から成約まで、一貫した方針で売却活動を進められるでしょう。

エリアや条件に一定の需要がある物件

駅から徒歩圏内のマンションや、ファミリー層に人気の3LDK前後の住宅、生活利便性の高いエリアにある物件は、一定の需要が見込めます。レインズを通じて情報が広く流通すれば、購入希望者を集められるでしょう。

複数社に依頼して窓口を増やすより、1社に任せるほうが進めやすい場合があります。エリアの強みや物件の特徴を整理し、ターゲットにあった訴求を行えば、早期成約につながります。

専任媒介契約に活用したい不動産ツール

専任媒介契約では、不動産会社にとって売主への定期報告や販売状況の共有が欠かせません。こうした業務を効率化し、顧客満足度を高めるツールとして注目されているのが、不動産コミュニケーションクラウド「Facilo（ファシロ）」です。

Faciloの特徴は、顧客ごとに自動生成される「お客様マイページ」にあります。査定書や成約事例、エリア情報、競合物件の価格動向などを一元管理し、売主とスムーズに共有できるため、活動報告の質が格段に向上します。

AIが問い合わせ件数やアクセスデータを集計し、報告書やコメント案の作成も支援。営業担当者の負担を抑えながら、データにもとづく提案につなげられるのも強みです。

一般的なCRMと異なり、不動産売買の業務フローにあわせて設計されています。全国2,500店舗以上で導入され、報告書作成の時間を半分以下に短縮した事例もあるツールです。

Faciloの詳細を知りたい方は、ぜひサービス資料を確認してみてください。

⇒Faciloのサービス資料のダウンロードはこちら

不動産ツールの成功事例

ここでは、不動産ツールFaciloを導入して、営業効率の向上や顧客対応の質の改善につなげた成功事例を紹介します。

株式会社リレーション

海老名エリアを中心に不動産売買を手がける株式会社リレーションでは、一括査定サイト経由で反響を得ても、大手不動産会社に媒介契約を取られてしまうケースが多くありました。特に高額物件では、ほとんど太刀打ちできない状況だったのです。

活動報告書の作成にも10件あたり3〜4時間を費やし、夜遅くまでの残業が常態化していました。

Facilo導入後は、査定直後にお客様専用のマイページを発行。査定書や成約事例、エリア情報をあわせて共有して「情報の透明性を重視している」と案内する運用を開始しました。

反響数やアクセス数はFaciloで自動取得し、活動報告書はワンクリックで作成できるようになったため、作成時間は半分以下に短縮されています。

また、マイページに競合物件を登録し、売主自身が価格や売却状況を比較できる環境を整えました。すると、売主が「この価格だと厳しいですよね」と自ら値下げを提案するようになり、価格交渉に伴うストレスの軽減にもつながっています。

導入前と比べると、反響からの契約率は約30％向上しています。

参照：Facilo導入事例「株式会社リレーション」

齋藤様ご夫婦（野村不動産ソリューションズ経由）

「いつかは家を購入したい」と考えていた齋藤様ご夫婦は、過去にも住まい探しをした経験がありました。ただ、そのときはメールで大量のPDFが送られてきたため、情報を整理しきれず、検討が途中で止まってしまったそうです。

そうした家探しの進め方を変えたのが、「ノムコム」を通じて案内されたFaciloでした。地図上で物件の位置やハザード情報を確認できるだけでなく、坪単価も把握できるため、候補同士を比べやすくなったといいます。

加えて、営業担当からは沿線ごとに整理された提案が届き、必要な資料もFacilo上でまとめて確認できました。夫婦でURLを共有しながら情報を見比べられたことで、検討をスムーズに進められたのです。

その結果、内見前の段階で候補をしっかり絞り込み、初回の内見で理想の物件に出会って購入を決断。Faciloは、物件探しの手間を減らしながら納得感のある比較検討を支え、満足度の高い購入体験につなげるツールといえるでしょう。

参照：Facilo導入事例「齋藤様ご夫婦・野村不動産ソリューションズ」

不動産売買の専任媒介契約に関するよくある質問

ここでは、不動産売買の専任媒介契約に関するよくある質問を紹介します。

• Q1. 専任媒介契約の契約期間はどのくらいですか？
• Q2. 専任媒介契約は途中で解約できますか？
• Q3. 専任媒介契約の仲介手数料はいくらですか？
• Q4. 囲い込みを防ぐにはどうすればよいですか？

Q1. 専任媒介契約の契約期間はどのくらいですか？

専任媒介契約の契約期間は最長3か月です。自動更新はできないため、継続を希望する場合は売主が改めて申し出て再契約を結びます。契約満了時に成約していなければ、同じ会社と更新するか、別の会社に変更するかを自由に選べます。

Q2. 専任媒介契約は途中で解約できますか？

売主側の自己都合による途中解約の場合、不動産会社がそれまでに投じた広告費などの実費を請求される可能性があります。

ただし、不動産会社がレインズへの登録義務や報告義務などの契約条件に違反している場合は、無償で解約できるケースもあります。契約前に解除条項の内容を確認しておきましょう。

Q3. 専任媒介契約の仲介手数料はいくらですか？

仲介手数料は成功報酬であり、媒介契約を結んだだけでは発生しません。売買契約が成立した際に、宅地建物取引業法で定められた上限額の範囲内で支払います。

売買価格が400万円を超える場合、上限額の速算式は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」です。

Q4. 囲い込みを防ぐにはどうすればよいですか？

レインズ登録後に発行される登録証明書を受け取り、物件が正しく登録されているか確認しましょう。また、定期報告の内容を細かくチェックし、他社からの問い合わせの有無や対応状況についても質問してみてください。

情報の透明性に前向きな会社を選ぶことが、有用な対策です。

不動産売買の専任媒介を理解して自分にあった選択をしよう

専任媒介契約は、1社の不動産会社に売却を依頼する契約形態です。この契約では、不動産会社にレインズへの登録義務と定期的な業務報告義務が課されます。販売戦略を一本化しながら、売却状況の透明性を確保できるのが特徴です。

一般媒介契約、専属専任媒介契約との違いを正しく理解し、自分の売却方針や物件の特性にあった契約を選ぶことで、納得のいく売却活動につながります。売却を成功させるには、信頼できる不動産会社を選ぶことに加え、状況をわかりやすく共有してもらえるかどうかも重要です。

不動産仲介向けクラウドツール「Facilo（ファシロ）」を導入している会社であれば、物件紹介から進捗共有までをマイページ上で確認できます。円滑で安心感のある取引につながるでしょう。

納得感のある不動産取引を目指すなら、Facilo導入店への相談も選択肢に入れてみてください。

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