投資用マンションの営業とは？「きつい・やめとけ」と言われる理由も解説

投資用マンションの営業とは、家賃収入や将来の売却益を目的に投資用物件を提案し、顧客の資産形成を支援する仕事です。

アポイント獲得の難しさや成果主義のプレッシャーが重なり、入社後にギャップを感じる人もいます。一方で、正しい知識と効率的な追客手法を身につければ、若手でも高収入を目指せる職種です。

この記事では、投資用マンション営業の仕事内容、平均年収、キャリアパスや向いている人の特徴を整理します。「きつい」と言われる理由についても率直に解説するので、自分にあう仕事かどうかを判断する材料にしてください。

投資用マンションの営業とは？

投資用マンションの営業とは、自宅用ではなく、家賃収入や将来の売却益を目的に購入する「投資用物件」を提案・販売する仕事です。

かつては富裕層を主な顧客としていましたが、近年は「将来への備え」や「節税」をきっかけに、年収500万〜1,000万円ほどの会社員にも検討層が広がっています。扱う物件は、新築・中古のワンルームから一棟マンションまで会社によってさまざまです。

単に物件を「売る」だけの仕事ではありません。顧客のライフプランや資産状況を深く理解したうえで、長期的な資産形成をともに考えるパートナーとしての役割が求められます。不動産知識はもちろん、金融・税務・ローンの知識まで幅広い専門性が身につく職種といえるでしょう。

投資用マンションの営業の仕事内容

投資用マンション営業は、アポイント獲得から引き渡し後のフォローアップまで幅広く担当します。

ここでは投資用マンション営業の仕事内容を、業務の流れに沿って解説します。

見込み顧客の開拓・リスト作成

会社が保有する名簿をもとに、架電営業（テレアポ）のターゲットリストを整理・準備することから始まります。

属性（年収・職種・勤務先など）や過去の接触履歴を確認し、優先順位をつけてアプローチの効率を高めます。未経験の場合は、まずリストの整理や営業ツールの準備を通じて業務の基本を学ぶことが多いです。

反響対応・アポイント獲得

1日に数百件の電話をかける架電営業が、新規顧客を見つける基本の手段です。

近年はWeb広告やSNSを活用し、興味を持った見込み客から問い合わせをもらう反響営業も増えています。会って話を聞いてもらうための約束（アポイント）を取り付けることが最初の関門であり、ここで精神的な消耗を感じる担当者も多いです。

顧客ヒアリング・投資ニーズの把握

なぜ投資に興味を持ったのか、将来どのような資産を築きたいのかという理想を丁寧に聞き出します。

年収・勤務先・現在の借り入れ状況など、銀行ローンの審査に関わる属性情報を正確に把握することも欠かせません。顧客が抱える将来への不安や課題を特定し、商談の土台を作るフェーズです。

税務・節税メリットの説明

不動産投資では、条件によって所得税の還付を受けられる場合があります。営業担当者は税制の基本を初心者にもわかりやすく伝え、購入の動機付けをします。

ただし、節税効果は物件価格・年収・ローン条件などによって大きく異なるものです。「減価償却費」の仕組みや「実質利回り」と「表面利回り」の違いを正確に理解し、メリットだけでなく注意点も誠実に説明できることがプロとして信頼される条件となるでしょう。

物件提案・投資プランの提案

ヒアリングした希望と、顧客が銀行から融資を受けられる範囲を照らし合わせて物件を選定します。

その物件が顧客のライフプランにどう役立つのか、独自の投資ストーリーを構築して提案することが重要です。競合物件と比較した際の強みやリスクも含め、誠実に情報を伝えることで信頼を獲得できます。

「この営業担当ならまかせられる」と感じてもらえるかどうかは、こうした提案の質にかかっているのです。

収益シミュレーションの作成

家賃収入・ローン返済・管理費・修繕積立金などを計算し、長期的な収支を数字で提示します。

空室リスクや将来の資産価値の下落を考慮した、現実的で納得感のあるシミュレーションデータの作成が求められるでしょう。

投資の「出口戦略（売却時期）」まで含めたトータルな収益性を視覚的に見せることで、顧客は自分の資産がどう推移するのかを具体的にイメージでき、購入への安心感につながります。

条件交渉・クロージング

価格・引き渡し時期などの最終条件を調整、顧客が購入の意思を固める段階です。

疑問や不安を一つずつ解消して決断を促します。「今すぐ買う理由」を顧客自身が納得できる形で整理できるかどうかが、クロージング力の差として表れるでしょう。

意思が固まったら「買付申込書」を受領し、会社に対して正式な購入意思を証明する手続きを進めます。

売買契約の締結サポート

「重要事項説明書」にもとづいて物件の詳細を説明し、内容に納得してもらったうえで契約書を交わします。

宅地建物取引士（宅建）の資格を持つ担当者は、専門的な説明を自分で行い契約を完結できます。資格がない場合は社内の有資格者に依頼しますが、契約までのスケジュール調整や必要書類の準備は営業担当の重要な役割です。

引き渡し・アフターフォロー

銀行ローンの本審査や登記手続きをサポートし、残代金の決済を経て物件を顧客へ引き渡します。決済が完了した翌月には、営業の成果がインセンティブ（歩合給）として給与に反映される仕組みです。

販売後も管理状況の報告や追加提案を通じて長期的な信頼関係を築くことが、2軒目、3軒目の契約につながります。

既存顧客への追加提案・関係構築

一度購入した顧客の満足度を高め、資産運用のパートナーとしての地位を確立します。

運用が順調な顧客に対しては、さらなる資産拡大のために2軒目・3軒目の追加購入を提案します。顧客から知人や親族を紹介してもらうことで、新しい集客のサイクルを生み出せる点も、この職種の特徴です。

投資用マンションの営業の平均年収

厚生労働省の職業情報提供サイト「jobtag」によると、不動産営業全体の平均年収は約660万円です。

投資用マンション営業は、基本給を抑えめに設定し、成果に応じたインセンティブの割合を高くしている企業もあります。そのため、成約数や販売単価によっては、20代で年収1,000万円を超える高収入を目指せる職種です。

一方で、成約が途切れると収入が大きく下がるため、稼げる人とそうでない人の差が激しい世界でもあります。

企業規模によっても収入の傾向は異なります。財閥系などの大手企業は固定給が比較的高く、待遇も安定しやすい反面、採用基準は高めです。スタートアップ系や営業色の強い会社では歩合率が高く、実力次第で若手でも収入を伸ばせる可能性があります。

初めてこの職種に挑戦するなら、固定給と歩合のバランス、教育体制、営業手法を確認したうえで、自分にあう環境を選ぶことが大切です。

参照：厚生労働省職業情報提供サイトjobtag「住宅・不動産営業」

投資用マンションの営業のキャリアパス

投資用マンション営業は成果主義の傾向が強く、実績次第では入社数年でマネージャー職を目指せる場合があります。

この仕事で身につくテレアポ力、ヒアリング力、クロージング力は、保険・証券・IT営業など他業界でも評価されやすいスキルです。また、資金やノウハウ、顧客とのつながりを活かして独立する人もいます。

厳しい営業環境で経験を積むことで、提案力や粘り強さ、数字への意識を鍛えられます。そのため、将来的に営業職としてキャリアの選択肢を広げたい人や起業を目指す人にとって、大きな強みになるでしょう。

投資用マンションの営業で働く魅力

きついと言われることもある投資用マンション営業ですが、成果次第で高収入やキャリアアップを目指せるなど、魅力もある仕事です。

ここでは、投資用マンション営業で働く主なメリットを解説します。

成果に応じて高収入を目指せる

投資用マンション営業は、成約に応じたインセンティブが収入に反映されやすく、1回の契約で数十万〜数百万円の報酬を得ることも珍しくありません。自分の頑張りが数字に直結するため、収入アップへの意欲が強い人にとっては、効率よく収入を伸ばせる職種の一つです。

不動産・税務・資産運用の専門知識が身につく

不動産に関する法律やローンの仕組みに加え、税務や資産運用の知識も求められます。

顧客の資産状況や将来設計にあわせて提案を重ねるなかで、実務に即した知識を身につけられる点は大きな魅力です。市場動向を継続的に学ぶことで、経済や金融への理解も深まります。

営業力・交渉力が大きく成長する

投資用マンションは高額な商材であり、購入を決断するまでに時間がかかるケースもあります。そのため、顧客の不安を整理し、納得できる判断材料を提示する力が欠かせません。

見込み顧客の開拓から商談、クロージングまで経験を積むことで、ヒアリング力・提案力・交渉力を鍛えられます。

キャリアアップや独立につながりやすい

成果が評価に反映されやすい会社では、実績次第で早期の昇進を目指せる可能性があります。一度「売れるスキル」を身につければ、不動産業界内での転職や管理職へのキャリアアップにもつながるでしょう。

また、顧客対応や契約実務、資金計画の知識を学べるため、将来的に独立を考える人にとっても経験を積みやすい環境です。

経営者や富裕層と関わる機会が多い

主な顧客は高年収の会社員や経営者であり、社会的地位の高い人物と深く関わる機会があります。商談を通じて、資産形成への考え方や意思決定のプロセスに触れられる点も、この仕事の特徴です。

信頼関係を築ければ、追加購入や紹介につながる可能性もあります。営業担当者として、人脈づくりや提案力を高めたい人にとって、貴重な機会になるでしょう。

投資用マンションの営業が「きつい・やめとけ」と言われる理由

投資用マンション営業は、成果へのプレッシャーや顧客開拓の難しさがあり、仕事を理解せずにで始めると厳しさに直面する場合があります。

ここでは、投資用マンションの営業が「きつい・やめとけ」と言われる主な理由を整理します。

• 成果主義でノルマのプレッシャーが強い
• アポイント獲得までのハードルが高い
• 成約までの難易度が高く結果が出にくい
• 長時間労働や不規則な働き方になりやすい

成果主義でノルマのプレッシャーが強い

投資用マンション営業では、毎月の目標達成を求められるのが一般的です。数字が伸びないと上司から指導を受けたり、精神的な負担を感じたりする場面もあります。

歩合給の割合が高い会社では、成約がない月は給与が減り、生活への不安がストレスにつながります。常に数字を追い続ける必要がありますが、成果を出せば報酬や実績となり、自分にかえってきます。

アポイント獲得までのハードルが高い

新規開拓型の営業では、1日に数百件もの電話をかけても、名乗るだけで切られる「ガチャ切り」もあるのが現実です。拒絶され続けることに慣れるまでは精神的なダメージが大きく、モチベーションの維持が難しい時期があります。

アポイントが取れるまで粘り強く架電を続ける根気が必要な点も、投資用マンションの営業がきついと言われる理由の一つです。

成約までの難易度が高く結果が出にくい

投資用マンションは生活に絶対必要なものではないため、顧客にとって、すぐに購入するのが難しい商材です。高額でリスクも伴うので、購入の決断に至るまでの心理的な壁が高く、成約までに時間がかかります。

また、顧客に購入意思があっても、ローン審査が通らなければ契約に進めません。営業努力だけでは結果をコントロールしきれない場面があることも、難しさにつながります。

長時間労働や不規則な働き方になりやすい

投資用マンションの顧客は、会社員や経営者など日中に働いている人が中心です。そのため、商談が平日夜や土日に入ることもあります。

架電や商談準備、契約手続きなどの業務が重なると残業も発生します。会社によっては休みが不規則になり、プライベートとの両立に負担を感じる場合もあるでしょう。

投資用マンションの営業に向いている人

次のような特徴を持つ人は、この職種で力を発揮できるでしょう。

• とにかく稼ぎたいという野心と意欲が人一倍強い人
• 断られても「次は大丈夫」とすぐ切り替えられるポジティブな精神の持ち主
• 年齢・経歴に関係なく、実力で正当に評価されたい実力主義タイプ
• 不動産・金融・税務に関する幅広い知識を継続的に学べる人
• 顧客の気持ちに寄り添いながら、長期的な信頼関係を構築できる人

投資用マンションの営業に向いていない人

反対に、次の傾向が強い人は投資用マンションの営業にミスマッチが生じやすいです。

• 安定した固定給とワークライフバランスを最優先したい人
• プレッシャーに弱く、断られることに強いストレスを感じる人
• 土日休みを完全に固定したい、仕事とプライベートをきっちり切り分けたい人

不動産業務を効率化するツール

投資用マンション営業では、新規顧客の開拓や追客の質が成約率に影響します。反応が見えない顧客に連絡を続ける場面も多いため、営業活動を効率化するにはツールの活用が欠かせません。

「Facilo（ファシロ）」は、不動産仲介業務に特化したコミュニケーションクラウドです。顧客ごとに自動生成される「お客様マイページ」を通じて物件情報を一元管理し、顧客がいつ・どのページを閲覧したかを可視化できます。

「送ったメールへの反応がわからない」「顧客の検討度合いを把握しにくい」といった悩みに対して、行動ログをもとにしたアプローチが可能です。

追客メールのテンプレート機能や、物件ごとのコメント機能も搭載されており、手作業を減らしてお客様との対話の質を高めることに集中できます。全国2,500店舗以上で導入され、成約率200％増の実績もあります。

効率的な追客と顧客管理を実現したい方は、Faciloのサービス資料をご確認ください。

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不動産ツール導入の成功事例

ここでは、不動産ツールFaciloを導入して、成約率や顧客体験価値の向上につなげた不動産会社の事例を2社紹介します。

三菱地所ハウスネット株式会社：提案力No.1の三菱地所ハウスネット社が、Facilo導入で目指す 顧客体験価値の向上

三菱地所ハウスネット株式会社では、お客様にあう物件をできるだけ多く提案し、丁寧に情報提供したいという思いがありました。

しかし、顧客ごとの希望条件や検討基準を整理しきれず、メール確認と物件検索を何度も行き来しなければならない状況でした。提案準備に時間がかかり、多くの物件を丁寧に紹介する余裕がなかったのです。

Facilo導入後は、顧客の希望条件を無制限に登録できるようになり、物件検索のたびに条件を入力し直す手間がなくなりました。物件情報をマイページ上に集約したことで、顧客の反応率も向上したのです。

実際に、「メールよりマイページのほうが見やすい」と評価した顧客との商談が半年にわたって継続し、成約につながった事例もあります。現在では、Facilo経由の取引が毎月発生している状況です。

参照：Facilo導入事例「三菱地所ハウスネット株式会社」

株式会社ES＆Company（TOWERZ）：ファーストタッチを最速に！タワマン特化企業が実現した"10分の差"で勝つ富裕層営業術

株式会社ES＆Company（TOWERZ）は、富裕層向けの高額物件に特化した不動産会社です。大阪市中心6区のタワーマンション成約実績No.1を4年連続で達成しています。

Facilo導入以前は、問い合わせへの返信メール1通を作成するために、帯替えやPDF添付などの作業で30分ほどかかっていました。競合他社と数分の差で顧客の受信ボックスに届かず、機会損失につながるケースが課題だったのです。

また、休眠顧客への再アプローチはメールの返信がなく、担当者のモチベーション低下を招いていたといいます。

Facilo導入後は、自動帯替え機能とメールテンプレートを活用することで返信メールの作成時間が30分から20分程度に短縮。この10分の差が来店率の向上につながりました。

また、顧客ログから「どのエリアの物件を繰り返し閲覧しているか」を読み取り、関心に沿った提案が可能になったことで、休眠顧客からの反応も得られるようになりました。

営業事務とお客様対応の時間比率は7:3から5:5に改善し、顧客への細やかなフォローに充てる時間が増えています。

参照：Facilo導入事例「株式会社ES＆Company（TOWERZ）」

投資用マンションの営業に関するよくある質問

ここでは、投資用マンションの営業に関するよくある質問を紹介します。

• Q1. 投資用マンション営業は未経験でも挑戦できますか？
• Q2. 宅建資格は必須ですか？
• Q3. 「しつこい営業」と思われないためにはどうすればよいですか？
• Q4. 投資用マンション営業からのキャリアチェンジはありますか？

Q1. 投資用マンション営業は未経験でも挑戦できますか？

多くの会社で入社後に研修が用意されており、不動産業界の経験や専門知識がなくても始められます。ただし、テレアポを中心とした新規開拓が基本になるため、精神的なタフさも求められます。

Q2. 宅建資格は必須ですか？

入社時点では不要な会社がほとんどです。ただし、売買契約時の「重要事項説明」は宅地建物取引士（宅建士）しか行えないため、資格保有者はより幅広い業務を担当でき、インセンティブや昇給のスピードに差が出ることがあります。

Q3. 「しつこい営業」と思われないためにはどうすればよいですか？

一方的な架電を繰り返すだけでは、顧客に「しつこい」という印象を与えがちです。顧客がどのタイミングで情報を求めているかを把握し、最適なタイミングで価値ある情報を届けることがポイントです。

顧客の興味・関心を可視化できるツールの活用により、「必要な情報を送ってくれる担当者」として認識してもらいやすくなります。

Q4. 投資用マンション営業からのキャリアチェンジはありますか？

高度な営業スキルや不動産・金融知識は他業界でも通用するため、保険・証券・コンサルティング・IT営業など幅広い分野に転職できる可能性があります。また、不動産業界内でも売買仲介や法人営業への異動・転職が実現しやすいでしょう。

投資用マンション営業を理解して、自分にあう働き方を考えよう

投資用マンション営業とは、家賃収入や将来の売却益を目的とした投資用物件を提案し、顧客の資産形成を支える仕事です。

アポイント獲得の難しさや成果主義のプレッシャーにより、きついと感じる人もいるでしょう。一方で、成果に応じた収入や専門性の高さ、キャリアの広がりといった点は、この仕事ならではの特徴です。

こうした環境で成果を出すには、行動量だけに頼らず、顧客の検討状況を把握しながら適切なタイミングで提案する仕組みが必要になります。

「Facilo（ファシロ）」は、顧客ごとの閲覧履歴や行動データをもとに、検討度の高い見込み顧客を可視化できる不動産仲介向けのツールです。誰に・いつ・何を提案すべきかが明確になるため、追客の精度を高めやすくなります。

従来のように一律の架電やメールに頼るのではなく、反応のある顧客へ優先的にアプローチすることで、営業効率の改善が期待できます。属人的になりがちな営業プロセスを整理し、チーム全体で再現性のある動きに落とし込める点も特徴です。

効率よく成約につなげたい方は、Faciloのサービス資料で具体的な活用イメージを確認してみてください。

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