不動産の媒介契約の種類｜仲介との違い・一般・専任・専属専任を解説

不動産の媒介契約とは、売主や貸主が不動産会社に取引の仲介を依頼する際に結ぶ契約のことです。不動産の売買や賃貸をスムーズに進めるためには、媒介契約の仕組みを正しく理解することが欠かせません。

契約内容によって、依頼できる会社の数や情報公開の方法、サポート体制は大きく異なります。自分に合った契約を選ばなければ、売却チャンスを逃したり、思わぬトラブルに発展したりすることもあるでしょう。

この記事では、媒介契約と不動産仲介契約の違いを整理しながら、3つの媒介契約の特徴、それぞれのメリット・デメリット、契約を結ぶ際のポイントまでを分かりやすく解説します。

不動産仲介における媒介契約とは？

媒介契約とは、不動産の売主または貸主が、物件の売却や賃貸の仲介を不動産会社へ正式に依頼するために締結する契約を指します。

この契約は宅地建物取引業法に基づき、契約内容、有効期間、不動産会社の報告義務などが法的に定められているものです。

不動産の売却を個人で進めるのは、買い手探しから交渉・契約手続きまで多くの手間と専門知識が必要とします。現実的には難しいため、多くの売主は不動産会社に仲介を依頼し、プロのサポートを受けながらスムーズな取引を目指します。

媒介契約と不動産仲介契約の違い

媒介契約は、売主や貸主が不動産会社に「買主・借主探しを依頼する際」に結ぶ法律上の正式な契約です。

不動産会社はこの契約に基づいて販売活動を行い、取引が成立すると仲介手数料の請求権を得られます。契約の種類によっては、他社への重複依頼が制限されるなど、一定の独占性が認められる点も特徴です。

一方の不動産仲介契約は、不動産会社が媒介契約に基づき、売主と買主（または貸主と借主）の間に入り、契約を成立させる行為全体を指します。

例えば、広告の掲載、内見の調整、購入希望者との交渉などです。こうした仲介業務を行い、売買契約成立までをサポートします。

つまり、媒介契約が「仲介を依頼するための契約」であるのに対し、不動産仲介契約（仲介）は「依頼を受けて実際に取引を成立させる活動」という関係です。

なお、契約成立時に支払う報酬は「媒介手数料」ではなく「仲介手数料」と呼ばれます。

媒介契約を結ぶ目的と役割

媒介契約を結ぶ最大の目的は、売主（または貸主）と不動産会社それぞれの役割や責任を明確にし、安心して取引を進められるようにすることです。

契約書には、活動の進め方や報告の頻度、仲介手数料などの取り決めが記載され、トラブルを未然に防ぐ仕組みになっています。

この契約を結ぶことで、不動産会社は正式に広告掲載や内見案内、希望者との交渉などを行う権限を取得。

さらに、宅地建物取引業法では、媒介契約を締結した際に契約内容を書面で依頼者に交付することが義務付けられており、これにより取引の透明性と信頼性が確保されます。

媒介契約は3種類

媒介契約には、次の3つの種類があります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

それぞれの特徴は、複数の不動産会社に依頼できるか、自分で買主を見つけた場合に直接契約できるか、といった点で大きく異なります。どの契約形態が最適かは売主の状況や意向によって変わるため、それぞれの違いに対する正確な理解が重要です。

3種類の媒介契約の主な違いをまとめました。

表から分かるように、「一般媒介契約」→「専任媒介契約」→「専属専任媒介契約」の順に、不動産会社との取り決め内容や制約が強まります。

レインズ（REINS）とは、宅地建物取引業者（不動産会社）のみが利用できる、物件情報を共有・閲覧するための専用ネットワークシステムです。売却物件をレインズに登録すると、全国の加盟業者がその情報を確認でき、幅広い買主へのアプローチが可能になります。

さらに、レインズには現在募集中の物件だけでなく、過去の成約事例や登録業者の情報も掲載されており、市場動向の把握にも役立ちます。

ここからは、それぞれの契約の詳細や、メリット・デメリットを具体的に見ていきましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約は、3種類の中でもっとも自由度の高い契約形態です。

複数の不動産会社へ同時に仲介を依頼でき、売主自身が知人や親戚などから買主を見つけて直接契約する「自己発見取引」も認められています。

契約期間は法令上の上限規定はなく、当事者同士で自由に決められるため柔軟に切り替えや解約ができます。ただし、行政指導により3か月以内とするのが一般的です。

レインズへの登録は義務ではありませんが、物件情報を広く共有できるため、商談のチャンスを増やす効果があります。そのため、特別な理由がない限り、一般媒介契約の場合でも不動産会社に登録を依頼しておくとよいでしょう。

また、一般媒介契約でなかなか買主が見つからない場合や、信頼できる不動産会社を見つけた場合には、専任媒介契約や専属専任媒介契約への変更も可能です。状況に応じて契約形態を見直すことで、より効率的な売却活動につなげられます。

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約の最大のメリットは、複数の不動産会社へ販売活動を依頼できる点です。

各社のネットワークを通じてより多くの購入希望者へ情報が届き、販売のチャンスが広がります。特に、立地がよく築年数が浅いなど人気のある物件は、不動産会社間で競争が生まれるため、よりよい条件での早期売却が期待できるでしょう。

さらに、売主自身も買主を探せるのも特徴です。不動産会社を通さずに直接取引を進められ、自由度の高い売却活動が行えます。

一般媒介契約のデメリット

一般媒介契約は複数の不動産会社に同時依頼できる反面、各社にとっては「他社に先を越されると仲介手数料が得られない」というリスクがあります。

そのため、広告費をかけた積極的な販売活動が行われにくい傾向にあるのが事実です。特に、条件面で魅力が少ない物件は競争が起こりにくく、売却まで時間がかかるケースも少なくありません。

さらに、売主は複数の会社とやり取りを行うため、情報管理が煩雑になり負担が増えがちです。広告内容や問い合わせ対応が重複し、価格交渉などで混乱を招くケースもあります。

加えて、レインズへの登録義務や販売活動の報告義務がないため、売主側から積極的に状況を確認しないと、販売状況が見えにくくなる点にも注意が必要です。

専任媒介契約

専任媒介契約は、仲介を1社の不動産会社に限定して依頼する契約形態です。

一般媒介契約とは異なり、複数の不動産会社へ同時依頼はできませんが、売主自身が買主を見つけた場合には、仲介を介さずに直接契約を結ぶ「自己発見取引」が可能です。

この契約では、不動産会社に対して明確な義務が定められています。契約締結後7日以内に物件情報をレインズへ登録し、少なくとも14日に1回以上、売主へ販売活動の報告を行わなければなりません。報告方法は書面・メール・口頭などさまざまです。

専任媒介契約のメリット

1社に任せることで、不動産会社は責任を持って販売活動に取り組みます。仲介手数料を確実に得られる見込みがあるため、広告宣伝にも力を入れやすくなります。

定期的な活動報告が必要で、売主は「どのような問い合わせがあったか」「広告の反響はどうか」といった進捗を把握しやすく、安心して任せられるのも強みです。窓口の一本化により、売主側の手間も減ります。

また、売主自身でも取引が可能なため、柔軟性があるのもメリットといえるでしょう。

専任媒介契約のデメリット

デメリットとしては、依頼した不動産会社の販売力や営業活動が、売却の成果を大きく左右する点が挙げられます。

もし、担当者の動きが鈍い、会社の得意なエリアや物件種別と異なるといった場合、販売活動が停滞するリスクがあります。契約期間中は他の会社に切り替えができないため、最初の不動産会社選びが重要です。

自分で買主を探す予定がない場合は、専任媒介契約よりも専属専任媒介契約を選ぶほうが、より充実したサポートを受けられます。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、3種類の中でもっとも拘束力が強い契約です。

専任媒介契約と同様に、仲介を依頼できるのは1社のみで、さらに自己発見取引も禁止されています。つまり、たとえ売主が自分で買主を見つけた場合でも、その不動産会社を必ず介して契約しなければなりません。

不動産会社の義務ももっとも厳しく、レインズへは契約から5日以内に登録、売主への報告は7日に1回以上と定められています。

専属専任媒介契約のメリット

専属専任媒介契約は、不動産会社にとってもっとも仲介手数料を見込める契約形態のため、販売活動に力を入れやすいという特徴があります。広告宣伝費を積極的に投じ、幅広い販路を活用して購入希望者を探してくれると期待できるでしょう。

また、不動産会社には7日に1回以上の販売活動報告が義務付けられており、売主は常に最新の進捗を把握できます。こうした定期的な報告により、取引状況を把握しやすく、安心して売却を任せられる点も大きなメリットです。

不動産会社の販売意欲が高まりやすく、スピーディーかつ確実に売却を進めたい人には、最適な契約形態といえるでしょう。

専属専任媒介契約のデメリット

専属専任媒介契約の最大のデメリットは、売主の自由度が大きく制限される点です。自己発見取引が認められていないため、すべての販売活動を不動産会社に任せる必要があります。

その分、依頼する会社の営業力や対応力が成果を大きく左右するのが特徴です。担当者との相性や信頼関係が十分でない場合、売却が思うように進まない可能性があるでしょう。

さらに、契約期間中（最長3か月）は他社へ変更できないません。不動産会社の対応に不満があっても他の会社に乗り換えられず、販売機会を逃すリスクもはらんでいます。

媒介契約を結ぶ際のポイント

媒介契約は、一度締結すると簡単に解除できないため、契約前の確認が非常に重要です。後からトラブルにならないよう、以下のポイントをしっかり押さえておきましょう。

まず、契約期間は最長3か月と定められており、自動更新はできません。契約を延長したい場合は、売主が改めて申し出て再契約を行う必要があります。また、仲介手数料の金額や支払いのタイミングについても、事前に合意しておきましょう。

次に、広告や販売活動の内容・費用負担の範囲も重要な確認項目です。どの媒体を使って宣伝するのか、写真撮影やチラシ作成費が誰の負担になるのかを明確にしておくと、認識のズレを防げます。

そしてもっとも大切なのは、信頼できる不動産会社・担当者を選ぶことです。複数の会社を比較し、販売戦略や査定価格の根拠を丁寧に説明してくれる担当者を選ぶことで、納得感のある取引を進めやすくなります。

不動産仲介の流れ

不動産の売買や賃貸をスムーズに進めるためには、仲介の流れを理解しておくことが大切です。一般的には次の6つのステップで取引が進みます。

1. 媒介契約の締結
2. 広告・販売活動
3. 内見対応
4. 条件交渉
5. 売買・賃貸契約の締結
6. 引渡し

１. 媒介契約の締結

まず、売主（賃貸の場合は貸主）と不動産会社が媒介契約を結び、正式に仲介業務がスタートします。この契約により、不動産会社は販売活動を行う権限を得ます。

売買仲介の場合は契約の種類（一般・専任・専属専任）によって義務や制限が異なるため、内容をしっかり確認したうえで署名・捺印しましょう。

なお、賃貸仲介には売買のような契約区分はなく、すべてが売買でいう「一般媒介契約」と同じ扱いになります。

２. 広告・販売活動

契約後、不動産会社は本格的な販売活動を開始します。

レインズへの登録、自社サイトやポータルサイトへの掲載、チラシ配布などを通じて幅広く買主や借主を募ります。物件の魅力を正しく伝えるために、写真撮影や紹介文の工夫も不可欠です。

３. 内見対応

購入・入居希望者から問い合わせがあれば、実際に物件を見てもらう「内見」を実施します。

内見は成約を左右する重要なステップです。印象をよくするために、清掃や整理整頓、明るい照明の演出などの準備をしておくと効果的でしょう。

４. 条件交渉

希望者から申し込みが入ると、価格・引渡し時期・契約などについての条件交渉のステップです。

不動産会社が仲介役となり、双方の希望を調整して合意点を探ります。条件がまとまれば、契約の具体的な準備に進んでください。

５. 売買・賃貸契約の締結

合意内容に基づき、売主（貸主）と買主（借主）が契約を結びます。

契約前には宅地建物取引士による重要事項説明が行われ、契約条件や物件の権利関係、注意点などが丁寧に説明されます。これは、後のトラブルを防ぐためです。

６. 引渡し

売買の場合は、買主の住宅ローン審査が承認され、金融機関との融資契約が完了すると、残代金の決済が行われます。同時に、物件の鍵と所有権が買主に引き渡され、すべての取引が完了です。通常、この日に司法書士が立ち会い、所有権移転登記の手続きも行われます。

賃貸の場合は、借主が敷金・礼金・仲介手数料・前家賃などを支払い、入金確認後に貸主が鍵と必要書類を引き渡せば契約が完了です。

不動産仲介の手数料

不動産仲介業の仲介手数料は、契約成立時（売買契約・賃貸契約の締結時）に発生するものです。

売買契約後に、仲介手数料以外の費用を追加で請求されるトラブルが起きるケースもあります。こうした事態を防ぐために、契約前に支払い内容や時期をしっかり確認しておきましょう。

また、「両手仲介（1社が売主・買主双方を仲介）」と「片手仲介（どちらか一方のみ仲介）」では、不動産会社の報酬構造が異なります。こうした仕組みを理解しておくと、費用面のトラブル防止につながるでしょう。

売買仲介の手数料の上限と速算式

売買仲介では、手数料の額は宅地建物取引業法によって以下のように上限が定められています。

売買価格が400万円を超える場合、多くの不動産会社では次の速算式を使って仲介手数料の上限額を求めます。

仲介手数料＝（売買価格×3％＋6万円）＋消費税

たとえば、3,000万円の物件の仲介が成立した場合、仲介手数料の上限は次の通りです。

3,000万円×3％+6万円+消費税（10％の場合）＝105万6,000円

この金額は上限額で、不動産会社によっては交渉により値引きされる場合もあります。しかし、現状では上限で請求されるケースが多く見られます。

なお賃貸取引では、貸主・借主合わせて「家賃1か月分＋消費税」が仲介手数料の上限です。貸主と借主の双方から受け取る場合でも、合計で1か月分を超えてはいけません。

不動産仲介の手数料について、より詳しく知りたい方はこちらの記事も参考にしてください。
⇒【早見表付】不動産の仲介手数料の計算方法！安くなるポイントも紹介

不動産仲介の契約に関するよくある質問

ここでは、不動産仲介の契約に関するよくある質問を紹介します。

• Q1. 媒介契約の期間中に売却できなかった場合はどうなりますか？
• Q2. 一般媒介契約で複数の会社に依頼した場合、仲介手数料は全社に支払うのですか？
• Q3. 契約期間の途中で媒介契約を解除できますか？

Q1. 媒介契約の期間中に売却できなかった場合はどうなりますか？

契約期間（通常3か月）が満了した時点で、売却が成立していなければ、契約は一旦終了します。

その後は、同じ不動産会社と契約を更新するか、別の不動産会社と新たに契約を結ぶか、あるいは売却活動を一時中断するかを選択しなければなりません。自動更新はできないため、必ず意思確認が必要です。

Q2.一般媒介契約で複数の会社に依頼した場合、仲介手数料は全社に支払うのですか？

仲介手数料は成功報酬なので、実際に買主を見つけて売買契約を成立させた1社にのみ支払います。他の不動産会社に支払う必要はありません。

Q3. 契約期間の途中で媒介契約を解除できますか？

自己都合で契約を解除する場合、不動産会社がそれまでに要した販売活動の実費（広告費など）を請求される可能性があります。

ただし、不動産会社側に契約違反（報告義務を怠るなど）があった場合は、無償で解除できるケースもあるでしょう。

契約書に解除に関する条項が記載されているので、事前にしっかり確認することが大切です。

不動産仲介の契約は納得できるものを選ぼう

この記事では、不動産仲介における媒介契約の種類や特徴、契約時に確認すべきポイントについて解説しました。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類が設けられており、それぞれにメリット・デメリットがあります。どの契約が最適かは、売主の目的や売却スタイルによって異なるでしょう。

契約前には、不動産会社の説明をしっかり確認し、契約内容に十分納得したうえで締結することが重要です。信頼できる担当者と進めることで、トラブルを防ぎ、スムーズな取引につながります。

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