重要事項説明書とは？売買・賃貸の確認ポイントと契約書との違い

重要事項説明書とは、不動産を買う・借りる人が契約するかどうかを判断するために、物件や取引条件の重要な情報を記した書面です。宅地建物取引業法35条に基づくもので、一般に「重説」「35条書面」とも呼ばれます。

通常は、契約が成立する前に書面を受け取り、宅地建物取引士から説明を受けます。物件の魅力を紹介する広告とは役割が異なり、利用上の制限、費用、契約の解除条件など、不利益になり得る点も確認するための資料です。

専門用語が多くても、すべてを暗記する必要はありません。「自分の予定どおりに使えるか」「想定外の支払いはないか」「契約後に困る条件がないか」を、書面と説明で確かめましょう。

この記事では、買主・借主の方に向けて確認するポイントを整理した後、電子交付・IT重説の違い、不動産会社が作成・説明するときの実務を解説します。

重要事項説明書は契約を判断するための書面であり、契約した内容を記録する書面とは目的と交付時点が異なります。似た名前の書類を、受け取る順番と役割で整理しておきましょう。

宅建業法35条は、宅建業者が対象となる取引に関与する場合、取得または賃借しようとする物件について、契約成立前に重要事項を記した書面を交付し、宅建士に説明させることを定めています。主に説明を受けるのは、物件を買う人・借りる人です。宅地建物取引業法35条

確認する内容には、権利関係、法令による制限、設備や物件の状態、金銭、解除条件などがあります。売買か賃貸か、土地か建物か、マンションかによって対象となる項目は異なります。どの物件も同じ書式を埋めればよい、というものではありません。

たとえば、購入後に建て替えたいなら、道路や建築上の制限が判断を左右します。賃貸でペットと暮らしたいなら、建物の利用制限や契約条件が重要です。「記載があるか」に加えて、「自分の予定にどんな影響があるか」を確認します。

37条書面にも宅建士の記名が必要ですが、35条の重要事項説明と同じ宅建士による説明義務があるわけではありません。また、「契約書」という表題だけで、自動的に37条書面として必要な条件を満たすわけではありません。宅地建物取引業法37条

重要事項説明書と契約書には、同じような内容が書かれていることがあります。その場合も、どちらか片方だけ読めば十分とせず、金額、期限、解除条件、特約などに食い違いがないかを確認してください。

原則として、宅建士が契約成立前に説明します。説明の際には宅建士証の提示を受けます。営業の担当者が宅建士でなければ、別の宅建士が説明を担当することがあります。

相手が宅建業者である場合には、35条に基づく説明を省略できる扱いがありますが、書面の交付と宅建士の記名まで不要になるわけではありません。単に買主本人が宅建士の資格を持っているというだけで、この例外になるわけでもありません。一般の買主・借主は、通常の説明を受ける前提で準備してください。

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説明を聞く時間だけで理解しようとせず、可能であれば事前に書面を受け取り、質問を用意しておきましょう。分からないことを残したまま契約へ進まないことが大切です。

不動産会社に、重要事項説明書と関連資料をいつ受け取れるか確認します。法律上、一般の取引に一律に「必ず前日までに送付する」と決められているわけではありませんが、読み込む時間を確保できるよう相談すると準備しやすくなります。

受け取ったら、最初に物件の表示、取引相手、金銭、日付を見ます。その後、自分の使い方に影響する条件を読み、分からない言葉や広告と異なる点に印を付けておきます。添付図面や管理規約などが参照されている場合は、その資料も受け取れているか確認してください。

質問は「ここが分かりません」だけでなく、「この制限があると、自分が予定している○○はできますか」と具体化すると答えを得やすくなります。書面が早く届かない場合も、説明当日にどの程度の確認時間を取れるか、先に相談しておきましょう。

説明を担当する宅建士の氏名を確認します。対面でもオンラインでも、提示された宅建士証と説明担当者を確認できる状態が必要です。オンラインで文字が読めない場合は、読み取れるよう調整してもらいます。

説明中は、資料のどの箇所を見ているかを合わせてください。似た物件の資料や古い版を見ていないか、物件名・所在地・日付などを確認しておくことも役立ちます。重要事項説明書に書かれた結論だけでなく、その根拠となる図面・規約等の位置も聞けると、後で確認しやすくなります。

説明と書面が違う、金額が見積もりと違う、言葉の意味が分からない場合は、その場で確認します。口頭で「大丈夫です」と言われただけで終えず、何が大丈夫なのか、書面のどこに示されるのかを確かめましょう。

その場で回答できない内容があるなら、誰が、何を、いつまでに確認するのかを決めます。契約判断に重要な条件が未確認なら、回答を得て判断できるよう、確認の期限と契約日程を相談してください。

実務では、書面の受領や説明を受けたことを確認するため、署名等を求められる場合があります。どの事項に同意する欄かを読んでから対応しましょう。

重要事項説明書の受領確認だけで、必ず売買・賃貸借契約が成立するというものではありません。一方で、その後の申込みや合意の経過によって法的な評価は変わるため、「契約書に押印していないから、どんな約束も関係ない」とも決めつけないことが必要です。不安な場合は、どの段階の手続かを不動産会社へ確認してください。

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売買では、「所有・利用できる範囲」「建物や土地の状態」「取引のお金と条件」を分けると読みやすくなります。書面に問題がないと書かれているかだけでなく、購入後の予定と条件が合っているかを確認しましょう。

以下の表は、法定の説明事項と、それを判断するために一緒に確認したいことを整理したものです。すべての物件に全項目が同じ形で当てはまるわけではありません。取引の対象に応じた説明を受けてください。宅建業法35条、宅建業法施行規則16条の2等

たとえば、現に建物があるからといって、将来同じ規模で建て替えられるとは限りません。予定している利用方法があるなら、説明の前に伝えておくと、その条件に沿って確認できます。

登記上の面積と実測の面積、境界の確認状況なども、取引条件や資料と合わせて確かめます。測量図があることと、隣地との境界に関するすべての問題が解消していることは同じではありません。不明点があれば、調査の状況と追加確認の必要性を聞いてください。

道路・用途・建ぺい率などの制限は、建築基準法の主な規制と調べ方で全体像を確認できます。個別物件の適用は書面・自治体等で確かめましょう。

建物状況調査は、既存建物の状態を確認する材料の一つです。調査の実施がすべての取引で必須という意味でも、調査があれば不具合が一切ないという保証でもありません。法令上の対象となる調査時期・建物の区分と、実際に調べた範囲を確認します。

調査がない場合や資料が残っていない場合は、「不具合がない」と読み替えないことが大切です。分かっていること、分かっていないことを区別し、追加の確認を希望する場合は契約前に相談しましょう。

ハザードマップも、対象の災害や作成条件によって示す内容が異なります。色が付いていないことだけで、安全が保証されるわけではありません。自治体の資料を確認し、現地で避難経路なども考えておくと判断に役立ちます。

マンションでは、室内の状態だけでなく、建物全体の管理や費用負担を確認します。管理規約、使用細則、管理費・修繕積立金、修繕の計画や実施状況などが関係します。

「管理がよい」「修繕済み」という言葉だけで判断せず、何をいつ実施したのかを資料で確認してください。将来の計画は、決定済みの内容と、検討中の内容を分けて受け取ります。

住宅ローンが借りられなかったときの扱いは、どの契約でも同じではありません。契約書の融資に関する条項や期限と突き合わせて確認します。手付金を支払った後の解除も、時期や条件によって扱いが変わるため、「手付金を放棄すればいつでも解除できる」と決めつけないでください。

売買価格、支払日、引渡日、付帯設備、契約不適合に関する定めなど、契約書側で確認すべき内容も合わせて見ます。説明の際に聞いた約束が、最終的にどの書面へ記載されるかを確認することが大切です。

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賃貸では、住み始めるときの費用だけでなく、住んでいる間と退去するときの条件まで確認します。家賃の安さだけで判断せず、利用できる設備、禁止事項、更新・解約、敷金の精算を一緒に確かめましょう。

以下は、重要事項説明書の説明事項に加え、賃貸借契約書と照らして確認したい項目を含みます。家賃額そのものと、35条が定める「借賃以外の金銭」は区別して読みます。原状回復や特約の具体的な負担も、個別の契約条件を確認してください。

内見で見た設備が、すべて貸主の管理する設備とは限りません。エアコンなどについて、故障時に誰が対応し、費用を負担するのかを確認しておくと、入居後の認識違いを防ぎやすくなります。

ペット可という表示があっても、種類、頭数、飼育方法、敷金の追加などの条件がある場合があります。自分の希望を具体的に伝え、広告の短い説明だけで判断しないようにしましょう。

初期費用の見積書と重要事項説明書、契約書を並べて、項目名だけでなく支払先・目的・金額を照合します。名称が違っても同じ費用なのか、別の費用が追加されているのかを確認してください。

退去時の費用については、クリーニング、鍵、設備、原状回復などを一括りにせず、何をどの条件で負担するのかを読みます。特約の内容が理解できない場合や、効力に疑問がある場合は、契約前に説明を受け、必要に応じて相談窓口や専門家へ確認しましょう。

転勤や家族の事情で住む期間が変わる可能性があるなら、途中解約の条件は特に確認しておきたい点です。「更新料がない」「短期でも相談できる」という口頭説明だけでなく、契約形態と条項を照らして理解してください。

賃貸でも、対象となる災害関連情報の説明を確認します。建物の所在地がハザードマップのどこにあるか、どの区域の指定があるかなどを確認し、階数や避難方法など自分の生活条件と合わせて考えます。

売買用の項目を、そのまますべて賃貸の法定説明事項として扱うわけではありません。マンションの賃貸でも、所有者が負担する管理費・修繕積立金などの説明と、借主が契約上負担する金銭の確認は分けてください。自分に関係する事項が分からないときは、「借主として負担・遵守するのはどの項目ですか」と聞くと整理しやすくなります。

契約の判断に必要な情報が不足しているなら、その不足を具体的に伝え、確認・訂正を受けてから判断することが大切です。何が分からないままなのかを記録しておきましょう。

対象となる取引なのに重要事項説明書が届かない場合は、不動産会社へ交付方法と説明日を確認します。電子で渡す予定なら、ファイルを実際に受け取り、開いて保存できるかも確かめます。

画面共有で見せてもらっただけ、ダウンロード先を聞いたが開けない、といった状態を、必要な書面を受け取れた状態と同じにしないでください。国土交通省のFAQでも、必要な事項を記載した書面を提供することと、単に外部の情報を見ることは区別されています。国土交通省「重要事項説明等に関するFAQ」

相手が宅建業者である場合の説明省略と、書面が不要になることも別です。「説明を省略できるので、書面もない」と言われた場合は、その根拠を確認しましょう。

違いがある箇所を、資料名、項目、日付とともに整理します。たとえば設備、費用、用途、解約条件が違う場合は、どの説明が正しいのか、書面をどう修正するのかを確認します。

修正版が出たら、変更された箇所だけでなく、関係する金額や期限にも変更がないかを見ます。以前の版と混ざらないよう、最終版を区別して保存してください。

重要事項説明書に誤りがあったからといって、すべての契約が自動的に無効になったり、無条件で解除できたりするわけではありません。誤りの内容、契約への影響、説明の経緯、契約条項などによって対応が異なります。

まず契約書、重要事項説明書、広告、メール等を整理し、不動産会社へ事実確認と対応を求めます。解決しない場合や、権利・金銭に関する判断が必要な場合は、免許行政庁、消費生活相談窓口、弁護士等へ相談してください。相談時は「何が違うか」「いつ知ったか」「どう対応されたか」が分かる記録が役立ちます。

「皆さんこの条件です」「形式的なものです」と言われても、自分にとって重要な条件なら質問して構いません。説明の時間が足りない場合は、追加の確認や日程の調整を相談してください。

専門用語を全部理解することより、自分が何を引き受け、どの条件で暮らす・所有するのかを理解することが目的です。納得していない点があるなら、その点を明確にすることが先です。

電子交付は書面の「渡し方」、IT重説は重要事項の「説明の方法」です。紙か電子かと、対面かオンラインかは、別の軸で考えます。

電子交付したから説明が不要になるわけではなく、IT重説だから必ず電子書面を使うわけでもありません。具体的な手続は、国土交通省の実施マニュアル（令和6年12月版）で条件が整理されています。

電子交付を行う場合は、提供方法やファイル形式などをあらかじめ示し、書面または所定の電磁的方法で相手の承諾を得る必要があります。電磁的方法で承諾を得る場合も、その記録を書面に出力できる方法を使います。受け取った側が書面に出力できること、内容が改変されていないか確認できる措置、宅建士の明示なども関係します。

単にPDFを作成してメールに添付すれば、常に必要条件を満たすわけではありません。また、宅建士の氏名を明示することと、改変の有無を確認できるようにすることは別の条件です。どの方法で条件を満たすかを、不動産会社が確認する必要があります。

受け取る側は、利用する端末でファイルを開けるか、保存できるか、細かい文字や図面を読めるかを確認します。電子での受領が難しい場合は、紙で受け取りたい旨を事前に相談してください。

電子契約全体との関係は不動産取引の電子契約で、書類ごとの扱いを整理しています。

IT重説は、十分な映像・音声で説明とやりとりができることなどが前提です。書面の内容と、宅建士証の提示を確認できる状態にします。通信に支障が出て説明が聞こえない・見えない場合は、説明を中断し、環境が回復してから再開します。

スマートフォンで受ける場合は、画面と書面を同時に見づらいことがあります。紙を手元に用意する、別の端末で書面を開くなど、事前に方法を相談してください。使える端末の条件だけでなく、自分が無理なく理解できるかが重要です。

対応物件や当日の流れはIT重説対応物件とは、起こりやすい問題と対策はIT重説のデメリット、端末の準備はスマートフォンでIT重説を受ける方法で確認できます。

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ここからは、重要事項説明書を作成・説明する不動産会社に向けた実務の整理です。様式を埋める作業と、根拠を確認して相手が判断できるように説明する作業を、一つの工程として設計しましょう。

最初に、売買・賃貸、土地・建物、区分所有などの対象を確認し、現行の法令と様式を照合します。過去案件の書面を流用すると、古い項目や別物件の情報が残ることがあります。

記載の根拠となる登記、行政資料、図面、管理規約、調査・確認資料などについて、取得日と対象を管理します。資料間で違いがある場合は、どちらかを都合よく採用せず、違いの理由を確認してから記載します。

建物状況調査についても、実施の有無・結果概要と、建築・維持保全に関する書類の保存状況を混同しないようにします。調査の対象期間や建物区分は現行の施行規則を確認します。説明対象となる建物状況調査の期間は原則1年ですが、一定のRC・SRC造の共同住宅等には2年の区分があります。保存書類の対象も取引・建物によって異なります。宅建業法施行規則16条の2の2・16条の2の3

可能であれば、作成担当とは別の人が根拠資料と書面を照合します。特に、物件の表示、金銭、日付、解除・融資条件、規約や特約との整合は、契約書側と合わせて確認します。

一人で運営する場合も、作成直後に同じ目線で読むだけでなく、根拠資料から再確認する手順を決めます。難しい権利関係や法的な判断は専門家に確認し、未確認のまま「問題なし」と記載しないことが重要です。

この確認の担当分けや順序は、実務を整理するための提案です。法定事項の説明を省略したり、必要な調査を不要にしたりするものではありません。

説明では、どの項目を読んでいるかを示し、専門用語と相手への影響をつなぎます。たとえば次のように、短い説明の後に資料と条件を確認します。

「法律で決まっています」「一般的です」とまとめず、どの法令・資料・契約条件に基づく説明かを示します。相手の質問に答える際も、確認済みの事実と、専門家への確認が必要な内容を分けます。

相手がうなずいているだけで理解済みと判断せず、「この条件で予定している使い方に支障はありませんか」「期限までに必要な手続で不明な点はありますか」と、判断に関係する問いを返すと確認しやすくなります。

営業の中で査定書や物件資料を共有することと、法定の重要事項説明書を交付することは別です。顧客がマイページで資料を閲覧できるというだけで、電子交付の条件を満たすと判断してはいけません。

資料の用途、版、受取人を整理したうえで、35条・37条書面は所定の手続と確認記録を管理します。営業用の共有機能を選ぶときも、何を共有する機能かを確認してください。

売買仲介会社の方へ：法定書面の交付とは別に、売主へ査定書や販売に関する資料を見てもらう場面があります。Faciloの物件売却クラウドでは、売主とファイルを共有する機能を案内しています。

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説明日、説明担当、対象の書面、質問、回答、追加確認、訂正内容を分かる形で残します。録画や録音を行う場合は、目的や取扱いも相手と確認し、社内で管理方法を決めます。すべてのIT重説で録画が一律に必須というわけではありません。

顧客対応の記録には、「説明済み」という状態だけでなく、残っている課題を記載します。担当者が変わっても「どの質問への回答待ちか」「契約判断前に解決すべきか」を判断できることが重要です。

仲介会社の方へ：説明後に残った質問や、別の担当者が回答する内容を引き継ぎたい場合は、顧客対応の管理方法を見直すことが役立ちます。FaciloのCRM資料は、法定書面の作成方法ではなく、顧客・対応履歴を管理するサービスの資料です。

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記録があっても、次に誰が動くのかが決まっていないと、顧客への回答は止まります。担当変更時は、未回答事項、回答の確認先、顧客との約束、連絡予定日を確認します。

質問への回答内容を顧客対応の記録へ残すことと、重要事項説明書や契約書の修正は別です。書面を直す必要がある場合は、正式な版を修正・確認し、相手へ説明・交付する工程まで管理しましょう。

担当が変わるたびに、お客様から同じ質問を聞き直していませんか。Faciloの導入相談では、顧客ごとの履歴と担当を、日々の営業でどう使うかを相談できます。

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35条に基づく説明・交付は、物件を取得・賃借しようとする人、一般には買主・借主に向けて行われます。売主・貸主にも確認用として渡す運用はありますが、すべての当事者へ同じ35条の説明義務があるという意味ではありません。契約成立後の37条書面とは対象・役割を分けて考えます。

原則として契約成立前に交付され、宅建士の説明を受けます。具体的な日程や受領方法は不動産会社へ確認してください。読み込む時間が必要な場合は、事前の送付を相談しましょう。

現行の宅建業法では、35条・37条書面には宅建士の記名が必要ですが、宅建士の押印を一律の法定要件とはしていません。説明を受ける人の署名・受領確認欄や、別の契約書の手続とは区別してください。

電子書面でも、宅建士が誰か分かることに加えて、電子交付の所定の条件を満たす必要があります。「押印がないから不備」「氏名があれば電子交付はすべて適法」と、どちらにも単純化できません。

相手が宅建業者である場合、35条の所定の説明を省略できる扱いがあります。ただし、書面の交付と宅建士の記名は必要です。一般の買主・借主が「説明はいらない」と伝えれば、そのまま法定の説明義務がなくなるわけではありません。

まず取引した不動産会社へ、控えの提供が可能か相談します。取引時期や保存状況等によって対応が異なるため、常に同じ方法で再発行されるとは限りません。契約書や関連資料とともに、受領時から保存場所を決めておくと確認しやすくなります。

どの項目が、どんな意味で、自分にどう影響するのかを聞いてください。資料を示してもらう、具体例で説明してもらう、追加確認の時間を取るといった方法があります。

重要事項説明は、書面を読み終えることが目的ではありません。買う・借りるという判断に必要な情報を理解するための機会です。気になる条件を一つずつ確かめ、納得して契約へ進みましょう。

重要事項説明の前後には、候補物件の共有、事前質問、日程調整、担当者間の引き継ぎが発生します。Faciloでは、法定書面の作成・交付とは区別して、こうした営業の周辺業務を支えるサービスを提供しています。

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執筆：Facilo編集部／制度・製品情報の確認日：2026年10月29日