不動産仲介手数料の計算方法と相場｜売買・賃貸の上限額と抑える方法

不動産の仲介手数料は、売買なら「物件価格×3%＋6万円＋消費税」、賃貸なら「家賃1ヶ月分＋消費税」が法定上限であり、これがそのまま相場になっている。 ただし「上限＝必ず支払う金額」ではない。両手仲介の仕組みや値引き交渉のポイントを理解すれば、支払いを適正化できる可能性がある。

この記事では、仲介手数料の計算方法を売買・賃貸別に早見表付きで解説し、競合記事の多くが触れていない「両手仲介と片手仲介の違い」や「囲い込み」の実態にも踏み込む。2024年7月施行の法改正（800万円以下の空き家特例）にも対応している。不動産の売買・賃貸を検討中の方が、仲介手数料で損をしないために知っておくべきことをすべてまとめた。

仲介手数料に見合うサービスを提供できているか——仲介会社側の視点では、顧客対応の質を高めて「この手数料を払ってよかった」と思わせる接客が重要です。
⇒ 仲介営業の接客力を底上げするFaciloの資料をダウンロードする

不動産の仲介手数料とは？仕組みと基本ルール

不動産の仲介手数料とは、不動産会社に仲介を依頼し契約が成立したときに支払う成功報酬だ。宅建業法第46条で上限額が定められ、超過請求は禁止されている。

仲介手数料を正しく理解するために、まず押さえるべき基本ルールは3つある。

仲介手数料の定義と法的根拠

仲介手数料の法的根拠は、宅地建物取引業法第46条および国土交通省告示（昭和45年建設省告示第1552号）にある。この告示で、不動産会社が受け取れる報酬の上限額が具体的に定められている。

重要なのは、仲介手数料はあくまで「仲介業務に対する報酬」であり、広告費や調査費などの実費とは別の扱いである点だ。通常の仲介業務で発生する費用（物件案内の交通費、一般的な広告掲載費など）は仲介手数料に含まれる。ただし、依頼者から特別に依頼された広告や遠隔地への出張費用は、別途請求が認められる場合がある。

誰が・いつ・いくら支払うのか

仲介手数料は成功報酬であり、契約が成立するまで支払い義務は発生しない。物件を見学しただけ、あるいは相談しただけでは請求されない。

売買の場合、仲介手数料は売主と買主がそれぞれ自分の依頼先の不動産会社に支払う。1社が売主・買主の双方を仲介する「両手仲介」の場合は、その1社が双方から手数料を受け取る（両手仲介の詳細はH2-4で解説する）。

仲介手数料の「上限」と「相場」の違い

法律が定めるのは「上限額」であり、「この金額を請求しなければならない」という決まりではない。理論上は上限以下であればいくらでもよく、交渉次第では値引きも可能だ。

しかし実態としては、ほとんどの不動産会社が上限額いっぱいを請求する。これは不動産会社の主要な収益源が仲介手数料であり、値引きは直接的に利益を減らすことになるためだ。

「相場はいくらですか？」と聞かれたら、「法定上限額がそのまま相場です」というのが正確な回答になる。ただし、値引きの余地がゼロというわけではない（詳しくはH2-5で解説する）。

2024年7月の法改正ポイント（800万円以下の空き家特例）

2024年7月1日に施行された国土交通省告示の改正により、800万円以下の低額な宅地建物の売買における報酬上限が引き上げられた。改正前後の変化を整理する。

この改正の目的は、全国で増加する空き家の流通を促進することにある。総務省「住宅・土地統計調査（2023年）」によると、全国の空き家数は約900万戸に達し、空き家率は13.8%と過去最高を更新した（出典）。低額物件は仲介手数料の絶対額が小さく、不動産会社が積極的に仲介を引き受けにくい実態があった。報酬上限を引き上げることで、不動産会社が低額物件の仲介にも取り組みやすくなる。

注意点として、改正前は売主側のみが特例対象だったが、2024年7月改正で買主側にも特例が拡大された。 800万円以下の物件の売買では、売主・買主の双方に対してそれぞれ30万円＋消費税（税込33万円）が上限となる。ただし、この特例適用にあたっては媒介契約の締結に際して報酬額について依頼者に説明し、合意を得ることが必要だ（令和6年国土交通省告示第949号）。

不動産会社の方へ：売主が仲介手数料についてどのような本音を持っているか、1,002名への調査レポートで把握できます
⇒ 売主1,002名調査レポートをダウンロードする

【売買】仲介手数料の計算方法と早見表

売買の仲介手数料は「物件価格×3%＋6万円＋消費税」の速算式で算出する。400万円超の物件に適用され、3,000万円なら105.6万円（税込）が上限だ。

速算式の使い方（売買価格×3%＋6万円＋消費税）

400万円を超える物件の仲介手数料は、以下の速算式で計算できる。

仲介手数料（税込）＝（売買価格 × 3% ＋ 6万円）× 1.1（消費税10%）

例えば、3,000万円のマンションを購入する場合：

• 3,000万円 × 3% ＋ 6万円 = 96万円（税抜）
• 96万円 × 1.1 = 105.6万円（税込）

この速算式を覚えておけば、物件価格が分かった時点で仲介手数料の目安をすぐに計算できる。

なぜ「＋6万円」が発生するのか（3段階の料率）

「＋6万円」は速算式を使うための調整額であり、追加費用ではない。仲介手数料の正式な計算方法は、売買価格を3つの区分に分けてそれぞれ異なる料率をかける3段階方式だ。

例えば、1,000万円の物件の場合：

• 200万円 × 5% = 10万円
• 200万円（200万〜400万の部分）× 4% = 8万円
• 600万円（400万〜1,000万の部分）× 3% = 18万円
• 合計：36万円（税抜）

一方、速算式で計算すると：

• 1,000万円 × 3% ＋ 6万円 = 36万円（税抜）

どちらも同じ結果になる。「＋6万円」は、本来5%や4%で計算すべき部分を一律3%で計算したことによる差額の調整にすぎない。具体的には、200万×（5%−3%）＋200万×（4%−3%）＝4万＋2万＝6万円だ。

売買価格帯別の早見表（1,000万〜1億円）

物件価格ごとの仲介手数料を一覧にした。すべて速算式「価格×3%＋6万円」で算出し、消費税10%を含む税込金額を記載している。

5,000万円の物件を売買する場合、売主・買主がそれぞれ171.6万円を支払う。1社が両方を仲介する両手仲介のケースでは、その1社が合計343.2万円を受け取る計算になる。

400万円以下の物件の計算方法

400万円以下の物件は速算式が適用できないため、3段階の料率で計算する必要がある。

なお、前述の2024年7月法改正により、800万円以下の物件では売主側・買主側ともに上限が30万円＋消費税（税込33万円）に引き上げられた。例えば300万円の物件の場合、通常の計算式では14万円（税抜）が上限だが、特例により売主側・買主側ともに30万円（税抜）まで請求できる。

新築マンション購入時に仲介手数料がかからないケース

新築マンションをデベロッパー（売主）から直接購入する場合、仲介手数料は発生しない。 仲介手数料は不動産会社の仲介業務に対する報酬であり、売主から直接購入する場合は仲介が不要だからだ。

仲介手数料がかからない主なケースは以下のとおり。

• 新築マンションのモデルルームで直接購入する場合：売主であるデベロッパーと直接契約するため仲介は不要
• 建売住宅を売主から直接購入する場合：売主がハウスメーカーや建売業者で、直接販売している場合
• 不動産会社が売主の中古物件を直接購入する場合：不動産会社が買い取ってリノベーションした物件を直接販売するケースなど

ただし、新築物件でも仲介会社を通じて購入するケースはある。「提携仲介」と呼ばれる販売形態で、この場合は通常どおり仲介手数料が発生する。購入前に「この物件は仲介手数料がかかるか」を必ず確認しよう。

売主と買主で仲介手数料は異なるか

原則として、売主と買主の仲介手数料の計算方法は同じだ。 同じ物件を売買する場合、売主も買主も同じ上限額の仲介手数料を支払う。

ただし、以下のケースでは売主と買主で金額が異なることがある。

• 2024年7月の法改正特例：800万円以下の物件で、売主側・買主側ともに上限が引き上げられた（前述）
• 片手仲介と両手仲介の違い：売主側の不動産会社が値引きしても、買主側は値引きされないケースがある
• 媒介契約の条件：売主が特別な広告を依頼している場合、その実費が加算されることがある

実務上は、売主も買主も上限額いっぱいを支払うのが一般的だ。

購入仲介の追客・顧客対応を効率化したい不動産会社の方へ：顧客の検討状況を可視化し、物件提案の精度を高める方法をご紹介しています
⇒ Facilo購入クラウドの資料をダウンロードする

【賃貸】仲介手数料の計算方法と相場

賃貸の仲介手数料は「家賃1ヶ月分＋消費税」が上限。貸主と借主の合計で上限が決まり、原則は各0.5ヶ月分だが、借主が全額負担するのが実態だ。

賃貸の上限は家賃1ヶ月分＋消費税

宅建業法では、賃貸の仲介手数料について以下のように定めている。

• 貸主と借主から受け取る仲介手数料の合計が、家賃1ヶ月分＋消費税を超えてはならない
• 原則として、貸主・借主それぞれから受け取る仲介手数料は家賃の0.5ヶ月分＋消費税が上限
• ただし、依頼者の承諾がある場合は、一方から家賃1ヶ月分＋消費税まで受け取れる

実態としては、借主が契約時に「仲介手数料1ヶ月分」に同意する形で、借主が全額を負担するケースが大半だ。

例えば家賃10万円の物件の場合：

• 仲介手数料 = 10万円 × 1.1 = 11万円（税込）

「仲介手数料0.5ヶ月分」の物件がある理由

一部の不動産会社では、仲介手数料を家賃の0.5ヶ月分としている。これには2つの背景がある。

1. 法律の原則どおりに運用しているケース

前述のとおり、宅建業法の原則は「それぞれ0.5ヶ月分」だ。東急リバブル事件（2019年東京地裁判決、2020年東京高裁で確定）では、「借主の事前承諾なしに1ヶ月分を請求するのは違法」という判断が示された。この判決以降、0.5ヶ月分を標準とする不動産会社が増えている。

2. 貸主側から広告料（AD）を受け取っているケース

仲介手数料を0.5ヶ月分に抑える代わりに、貸主側から「広告料」や「業務委託料」の名目で報酬を受け取っている場合がある。この広告料はAD（Advertisement）と呼ばれ、家賃の1〜2ヶ月分が相場だ。つまり不動産会社の収入は減っていないが、借主の負担は軽くなる。

仲介手数料無料物件の仕組みとデメリット

仲介手数料が無料の物件には、以下のような仕組みがある。

仲介手数料無料は借主にとって魅力的だが、「無料＝お得」とは限らない。家賃自体が相場より高く設定されていたり、物件の選択肢が自社管理物件に限定されていたりする場合がある。初期費用だけでなく、家賃×入居年数のトータルコストで比較することが重要だ。

賃貸の初期費用全体での比較が重要な理由

仲介手数料だけに注目すると判断を誤る可能性がある。賃貸の初期費用は仲介手数料以外にも多くの項目があり、トータルで比較する視点が必要だ。

• 敷金：家賃の0〜2ヶ月分（退去時に精算）
• 礼金：家賃の0〜2ヶ月分（返金なし）
• 仲介手数料：家賃の0.5〜1ヶ月分＋消費税
• 前家賃：入居月の家賃（日割り＋翌月分）
• 火災保険料：1.5〜2万円程度
• 保証会社利用料：家賃の0.5〜1ヶ月分
• 鍵交換費用：1〜3万円程度

例えば家賃10万円の物件で、「仲介手数料無料だが礼金2ヶ月」の物件Aと、「仲介手数料1ヶ月だが礼金なし」の物件Bでは、物件Bのほうが初期費用は安くなる。仲介手数料だけを見て物件Aを選ぶと、トータルでは損をする。

賃貸仲介の物件提案・追客を効率化したい不動産会社の方へ：複数の物件DBからの一括取込と顧客専用マイページでの物件提案で、賃貸仲介の反響対応を大幅に効率化する方法をご紹介しています
⇒ Facilo賃貸クラウドの資料をダウンロードする

両手仲介と片手仲介の違い｜手数料への影響を解説

両手仲介とは、1社が売主・買主の双方を仲介し、双方から手数料を受け取る形態。取引がスムーズに進むメリットがある一方、囲い込みなどのリスクも存在する。

片手仲介と両手仲介の仕組み

不動産取引における仲介の形態は、大きく「片手仲介」と「両手仲介」の2つに分かれる。

片手仲介では、売主の利益を守る会社と買主の利益を守る会社がそれぞれ独立して交渉する。各社が依頼者の利益を最大化しようとするため、消費者にとっては心強い。

一方、両手仲介には1社で取引全体をコントロールできるメリットがある。売主・買主の間に立つ1社が双方の意向を直接把握しているため、条件交渉や日程調整がスムーズに進みやすい。特に売主・買主双方が早期成約を望むケースでは、両手仲介のほうが効率的に話がまとまることも多い。

ただし、1社が双方を担当する構造上、売主と買主の利益が相反する場面（価格交渉など）では、どちらの利益を優先するかという課題が生じる点は理解しておく必要がある。

両手仲介が手数料に与える影響

両手仲介そのものが、消費者が支払う仲介手数料の金額を直接的に増やすわけではない。売主も買主も、上限額は片手仲介と同じだ。

しかし、不動産会社側の収益への影響は大きい。例えば5,000万円の物件の場合：

• 片手仲介：不動産会社の収入 = 171.6万円（一方からのみ）
• 両手仲介：不動産会社の収入 = 171.6万円 × 2 = 343.2万円（双方から）

収入が2倍になるため、不動産会社には両手仲介を成立させたいインセンティブが働く。両手仲介自体は合法で、前述のとおりスムーズな取引というメリットもある。しかし、このインセンティブが行き過ぎると、次に解説する「囲い込み」という問題行為につながることがある。

「囲い込み」とは何か

囲い込みとは、売主から売却依頼を受けた不動産会社が、自社で買主も見つけて両手仲介を成立させるために、他社からの購入希望者への情報提供を意図的に制限する行為のこと。

具体的には以下のような手口がある。

• レインズ（不動産流通標準情報システム）への登録を遅らせる、または登録しない
• 他社から物件の問い合わせがあっても「商談中」「売り止め」と虚偽の回答をする
• 内覧の日程調整を意図的に遅らせ、他社の買主候補を遠ざける

囲い込みが行われると、売主は本来得られるはずだった好条件の購入希望者を逃す可能性がある。より高い価格で購入してくれる買主がいたにもかかわらず、不動産会社の都合で取引相手が限定されてしまう。公益財団法人東日本不動産流通機構の「2024年度市場動向」によると、首都圏の中古マンション成約件数は年間約4万件（2024年度: 39,736件、東日本不動産流通機構調べ）にのぼるが、囲い込みの実態は統計に表れにくく、消費者自身が注意するしかないのが現状だ。

国土交通省は2025年1月1日施行の宅建業法施行規則の改正で、レインズへの登録状況の売主への通知義務などを強化し、囲い込み対策を進めている。

両手仲介は法律で禁止されていないのか

両手仲介自体は、日本の宅建業法では禁止されていない。 ただし、海外では両手仲介を法律で制限している国がある。

• アメリカ：多くの州で両手仲介（Dual Agency）を制限または禁止している。許可されている州でも、両方の当事者から書面で同意を得ることが義務付けられている
• イギリス：慣行として両手仲介は行われず、売主側のエージェントと買主側のエージェントが分かれるのが一般的
• オーストラリア：両手仲介は法律で禁止されている州がある

日本では両手仲介が広く行われている背景には、不動産会社の収益構造に加え、1社完結のスピード感を求める消費者ニーズもある。両手仲介が即「悪」ではなく、問題となるのは囲い込みなどの不正行為だ。消費者としては、両手仲介か片手仲介かよりも、担当者が誠実に業務を遂行しているかを見極めることが重要になる。

両手仲介を避けるためにできること

両手仲介を完全に避けることは難しいが、以下の対策で囲い込みのリスクを軽減できる。

• 専任媒介・専属専任媒介の場合、レインズへの登録状況を確認する：不動産会社に登録証明書の提示を求める。2025年1月以降は登録状況の通知義務が強化されている
• 複数の不動産会社に相談する：一般媒介契約を選べば、複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる。ただし各社の販売意欲が下がるデメリットもある
• 片手仲介を明示している不動産会社を選ぶ：「両手仲介をしない」ことを明確に打ち出している会社も存在する
• 売却活動の進捗報告を積極的に求める：問い合わせ件数、内覧希望数などの報告を定期的に求め、不自然に少ない場合は理由を確認する

最も重要なのは、媒介契約を締結する前に「この物件を両手仲介にする方針ですか」と直接確認することだ。明確な回答を避ける不動産会社は、囲い込みのリスクが高いと判断してよい。

不動産会社の方へ：売主が売却プロセスで感じている課題と顧客体験の実態を調査データで把握できます
⇒ 売却課題・顧客体験レポートをダウンロードする

仲介手数料の値引き交渉｜成功するケースと注意点

仲介手数料の値引き交渉は法律上問題ないが、成功するケースは限定的。高額物件や両手仲介時に交渉余地がある。ただしサービス品質との兼ね合いに注意が必要だ。

値引き交渉が成立しやすい4つのケース

すべての取引で値引きが成功するわけではないが、以下のケースでは交渉が成立しやすい傾向がある。

1. 高額物件の場合

物件価格が高いほど仲介手数料の絶対額も大きくなる。1億円の物件なら手数料は336.6万円（税込）にもなり、不動産会社にとっても多少の値引きに応じる余地がある。目安として5,000万円以上の物件は交渉の余地が比較的大きい。

2. 両手仲介になる場合

1社が売主・買主の双方を仲介する両手仲介では、不動産会社の収入が2倍になる。片方の手数料を多少値引きしても十分な収益が確保できるため、交渉に応じてもらいやすい。

3. 売主と買主を同時に依頼する場合

自宅を売却して新しい物件を購入する「住み替え」のケースでは、1社に売却と購入の両方を依頼することが多い。2件分の手数料が見込めるため、値引き交渉が成立しやすくなる。

4. 不動産会社との長期的な取引関係がある場合

過去に取引実績がある、紹介経由で来店したなど、不動産会社との関係性が構築されている場合は、値引きに応じてもらえる可能性が高まる。

値引き交渉のタイミングと伝え方

値引き交渉には適切なタイミングがある。

最適なタイミングは、媒介契約を締結する前。 いったん契約書に上限額が記載されてしまうと、あとから値引きを求めるのは困難だ。契約前の段階で「仲介手数料を○%でお願いできませんか」と具体的な希望額を伝えるのが効果的である。

避けるべきタイミングは、売買契約の直前や引渡し直前。不動産会社がすでに多くの業務を完了した段階での値引き交渉は、信頼関係を損なうリスクがある。

伝え方のポイント：

• 「他社では○%と提示されましたが、御社にお願いしたいと思っています」と、相見積もりの結果を具体的に伝える
• 「長く付き合える不動産会社を探しています」と、継続取引の可能性を示唆する
• 一方的に値引きを要求するのではなく、不動産会社にとってもメリットのある提案をする

仲介手数料無料・半額の不動産会社の仕組み

「仲介手数料無料」「仲介手数料半額」を謳う不動産会社が存在する。これはボランティアではなく、ビジネスモデルとして成立する仕組みがある。

値引きで失うもの（サービス品質との関係）

仲介手数料の値引きにはデメリットもある。仲介手数料は不動産会社の主要な収入源であり、値引きは以下のサービス品質に影響する可能性がある。

• 物件情報の質と量：手数料が低い案件は営業担当の優先度が下がり、良い物件情報が後回しになる可能性がある
• 交渉力：手数料が低い顧客のために、売主との価格交渉に全力を尽くすインセンティブが弱まる
• アフターフォロー：引渡し後の不具合対応や近隣トラブルへの仲裁など、手数料が低い案件ではフォローが手薄になるリスクがある
• 調査の深度：法的な問題点の調査、近隣環境の確認など、目に見えにくい調査業務が簡略化される恐れがある

安い手数料で購入したものの、重大な問題を見落とされて後から大きな損失を被るケースもある。 仲介手数料は「不動産取引という高額な意思決定をサポートしてもらうための対価」であり、安ければいいというものではない。

個人間売買で仲介手数料をゼロにする方法

親族間や知人間で不動産を売買する場合、不動産会社を介さない「個人間売買」を行えば仲介手数料はゼロになる。

ただし個人間売買にはリスクがある。

• 契約書の作成：法的に有効な売買契約書を自力で作成する必要がある
• 重要事項の調査：権利関係、法令上の制限、インフラ状況などの調査を自力で行う必要がある
• ローン審査：金融機関によっては、仲介会社を通さない取引ではローンを組めない場合がある
• トラブル時の対応：瑕疵（欠陥）が見つかった場合の対応を、当事者間で解決しなければならない

個人間売買のリスクを軽減するため、「個人間売買サポート」を提供する不動産会社もある。仲介手数料の半額程度で、契約書作成や重要事項調査を代行してくれる。完全なゼロにはならないが、通常の仲介手数料よりは大幅に安くなる。

値引き交渉で押さえるべきマナーと注意点

値引き交渉は権利だが、やり方を間違えると逆効果になる。以下のマナーを守ろう。

• サービス内容を理解したうえで交渉する：「何にいくらかかるのか」を把握せずに値引きを求めるのは失礼にあたる
• 複数社から見積もりを取る：相見積もりは正当な行為。ただし嘘の見積もりをちらつかせるのはNG
• 一方的に値引きを要求しない：「手数料を下げる代わりに、他の物件も御社にお願いします」など、双方にメリットのある提案を
• 契約直前の値引き要求は避ける：媒介契約の前に交渉するのがマナー
• 書面で合意する：口頭の約束では「言った・言わない」のトラブルになる。仲介手数料の金額は必ず契約書に明記してもらう

売却仲介における売主対応を効率化し、媒介契約の継続率を高めたい不動産会社の方へ：売主専用マイページによる情報共有や活動報告書のAI自動生成について資料にまとめています
⇒ Facilo売却クラウドの資料をダウンロードする

仲介手数料以外にかかる諸費用の全体像

不動産売買の諸費用は購入側が物件価格の6〜10%、売却側が3〜5%。仲介手数料以外に登記費用・ローン手数料・税金などが発生するため、トータルコストで資金計画を立てるべきだ。

売買時の諸費用一覧（購入側）

例えば4,000万円の中古マンションを購入する場合、諸費用の合計は概算で280〜400万円程度（物件価格の7〜10%）になる。

売買時の諸費用一覧（売却側）

売却側の諸費用は購入側より少ないが、譲渡所得税は大きな金額になる可能性がある。ただし、自宅の売却には「3,000万円の特別控除」が適用できるため、利益が3,000万円以下であれば譲渡所得税はかからない。

賃貸の初期費用一覧

家賃10万円の物件の場合、初期費用の合計は40〜70万円程度が一般的だ。

諸費用の支払いタイミング

諸費用は一度にまとめて支払うわけではなく、取引の各段階で発生する。

• 媒介契約時：仲介手数料の内金（半額）を支払う場合がある
• 売買契約時：印紙税、手付金（売買価格の5〜10%、諸費用ではなく物件価格の一部）
• 引渡し時（決済日）：残りの仲介手数料、登記費用、ローン関連費用、火災保険料、固定資産税精算
• 取得後：不動産取得税（3〜6ヶ月後に通知）、譲渡所得税（翌年の確定申告）

特に注意が必要なのは不動産取得税だ。引渡しから数ヶ月後に届くため、存在を忘れていて慌てるケースがある。

住宅ローンに諸費用を含める方法

諸費用を自己資金で用意できない場合、住宅ローンに諸費用を含めて借り入れる「オーバーローン」という方法がある。

• メリット：自己資金が少なくても購入できる。手元に現金を残せる
• デメリット：借入総額が増えるため、月々の返済額が上がる。金利負担も増加する

金融機関によってオーバーローンの対応は異なる。諸費用の全額を含められる銀行もあれば、一部のみ対応の銀行もある。事前審査の段階で「諸費用込みで借りたい」と伝えておくのがよい。

諸費用を抑えるための5つの方法

1. 住宅ローンの事務手数料を比較する：定額型（3〜5万円）と定率型（借入額の2.2%）があり、借入額によってどちらが安いか異なる。3,000万円以下なら定額型のほうが安い傾向がある
2. 火災保険を自分で選ぶ：不動産会社や銀行が提案する火災保険は割高なことがある。自分で複数社から見積もりを取ると、同じ補償内容で半額以下になることもある
3. 登記を自分で行う：所有権移転登記を自分で行えば司法書士報酬を節約できる。ただし住宅ローンを利用する場合、金融機関が司法書士の指定を求めることが多い
4. 引っ越し費用を節約する：繁忙期（3月・4月）を避け、複数社から見積もりを取る
5. 税制優遇を活用する：住宅ローン減税、すまい給付金（終了済み）、自治体独自の補助金など

不動産業界の最新動向やマーケティングのヒントを定期的に受け取りたい不動産会社の方へ
⇒ Faciloメールマガジンに登録する

仲介手数料のトラブル事例と対処法

仲介手数料トラブルは国民生活センターへの相談で毎年上位。上限超過請求、キャンセル時の不当請求、追加費用の名目請求が3大パターンだ。対処法と相談窓口を知っておけば被害を防げる。

上限を超える手数料を請求された

宅建業法の上限を超える仲介手数料を請求するのは明確な法律違反だ。しかし実際には、以下のようなケースで上限超過が発生することがある。

• 計算の誤り：消費税を二重にかけている、古い税率で計算しているなど
• 意図的な上乗せ：上限額に追加して「事務手数料」「書類作成費」などの名目で上乗せする

対処法：

1. 速算式で自分でも計算し、請求額と比較する
2. 上限を超えている場合は、根拠の説明を求める
3. 是正されない場合は、都道府県の宅建業者を管轄する部署に通報する

契約前にキャンセルしたら手数料を請求された

仲介手数料は成功報酬であり、売買契約が成立しなければ支払い義務は原則として発生しない。内覧に行った、購入申込書を提出した、という段階では契約は成立していない。

ただし以下のケースは注意が必要だ。

• 売買契約を締結した後のキャンセル：契約後の解除は「手付解除」（手付金を放棄）または「違約解除」（違約金を支払う）が必要。この場合、仲介手数料の支払い義務についてはケースバイケースで判断が分かれる
• ローン特約による白紙解除：住宅ローンの審査が通らなかった場合の白紙解除条項がある場合、仲介手数料は不要になるのが一般的

売買契約の前であれば、仲介手数料を請求される法的根拠はない。 もし契約前のキャンセルで手数料を請求された場合は、支払いを拒否してよい。

仲介手数料以外の名目で追加費用を請求された

仲介手数料とは別に、以下の名目で追加費用を請求されるケースがある。

原則として、通常の仲介業務の範囲に含まれる費用を仲介手数料とは別に請求することはできない。 追加費用を請求された場合は「この費用は仲介手数料に含まれないのですか？」と確認し、根拠の説明を求めよう。

トラブル時の相談窓口一覧

仲介手数料に関するトラブルが発生した場合、以下の窓口に相談できる。

相談する際は、契約書のコピー、やり取りの記録（メール・LINE等）、請求書などの証拠を手元に準備しておくとスムーズだ。

不動産会社の方へ：売主が仲介プロセスで何を不満に感じているかを把握し、トラブルを未然に防ぎたい方はこちら
⇒ 売主1,002名の本音調査レポートをダウンロードする

信頼できる不動産会社の選び方

不動産会社選びは手数料の安さではなく、取引実績・専門性・対応力の総合判断が鉄則。手数料を値引きした結果、売買価格の交渉で損をするケースもある。

手数料の安さだけで選んではいけない理由

仲介手数料を大幅に値引きする会社のすべてが悪いわけではないが、以下のリスクがあることは認識しておくべきだ。

• 人件費削減による対応品質の低下：担当者1人あたりの案件数が多くなり、きめ細かな対応ができなくなる
• 調査の簡略化：物件調査、法令調査、近隣環境の確認などが手薄になるリスク
• 交渉力の低下：手数料が安い案件では、売主（買主）との価格交渉に本気で取り組むインセンティブが弱まる
• アフターフォローの欠如：引渡し後のトラブル対応が手薄になる

3,000万円の物件で仲介手数料を50万円値引きしてもらったとしても、売買価格の交渉で100万円損していれば、結果的にマイナスだ。 仲介手数料は「コスト」ではなく「投資」と捉え、質の高いサービスを提供してくれる不動産会社を選ぶことが結果的に得になる。

仲介会社の比較で確認すべき5つのポイント

1. 取引実績・経験年数：対象エリアでの取引実績が豊富かどうか。ホームページやGoogleの口コミで確認できる
2. 担当者の専門性：宅地建物取引士の資格を持っているか。対象エリアや物件種別の知識が深いか。質問に対して具体的で的確な回答ができるか
3. 囲い込みをしないか：「両手仲介を目指していますか？」と直接聞く。レインズへの登録状況を確認させてくれるか
4. 費用の透明性：仲介手数料以外にかかる費用を事前に書面で説明してくれるか。不明瞭な「事務手数料」などを請求していないか
5. 顧客対応の質：レスポンスの速さ、質問への回答の的確さ、売り込みの姿勢（強引すぎないか）で判断する

大手 vs 地域密着型の違い

どちらが優れているかは一概に言えないが、対象エリアでの取引実績が豊富な会社を選ぶのが基本だ。同じエリアの大手と地域密着型の両方から話を聞き、担当者の質や提案力を比較するのがよい。

内覧前に確認しておくべきこと

物件の内覧に行く前に、以下の項目を不動産会社に確認しておくと、後のトラブルを防げる。

• 仲介手数料の金額：上限額を請求するのか、値引きの余地があるのか
• 仲介手数料以外の費用：「事務手数料」「ローン代行手数料」などの追加費用が発生するか
• 取引の形態：片手仲介か両手仲介か。売主側の不動産会社と同じ会社かどうか
• 物件の瑕疵情報：過去の修繕履歴、雨漏り・シロアリなどの問題がないか
• 周辺環境：日当たり、騒音、将来の再開発計画など

これらの質問に対して誠実に回答してくれるかどうかが、その不動産会社を信頼できるかの判断材料になる。 曖昧な回答や、質問をはぐらかす対応をする会社は避けたほうがよい。

顧客に選ばれる不動産会社を目指す方へ：顧客専用マイページで物件提案を効率化し、閲覧ログから適切なタイミングで追客する方法をご紹介しています
⇒ Facilo購入クラウドの資料をダウンロードする

まとめ

不動産の仲介手数料は、売買では「物件価格×3%＋6万円＋消費税」、賃貸では「家賃1ヶ月分＋消費税」が法定上限であり、実態としてほとんどの不動産会社がこの上限額を請求している。

この記事で解説したポイントを改めて整理する。

• 計算方法：売買は速算式「価格×3%＋6万円＋税」、賃貸は「家賃1ヶ月分＋税」が上限
• 2024年法改正：800万円以下の物件で売主側・買主側ともに上限が30万円＋税に引き上げ
• 両手仲介：1社が双方を仲介する形態。囲い込みのリスクに注意
• 値引き交渉：法律上は可能だが、サービス品質との兼ね合いを考慮すべき
• 諸費用：仲介手数料以外にも多くの費用がかかる。トータルコストで判断を
• トラブル防止：上限超過や不当な追加費用には毅然と対応する。相談窓口も活用を
• 会社選び：手数料の安さだけでなく、取引実績・専門性・対応力で総合判断

仲介手数料は不動産取引における大きなコストだが、質の高い仲介サービスは結果的に取引の成功確率を高める。この記事の情報を活用して、適正な手数料で信頼できる不動産会社と取引してほしい。

よくある質問（FAQ）

Q. 仲介手数料に消費税はかかりますか？

はい、仲介手数料には消費税10%がかかる。 例えば速算式で算出した税抜金額が96万円の場合、税込金額は96万円×1.1＝105.6万円になる。不動産会社から提示される金額が税込か税抜かを必ず確認しよう。なお、土地の売買は非課税取引だが、仲介手数料はサービスの対価であるため、土地の売買であっても仲介手数料には消費税がかかる。

Q. 仲介手数料はいつ支払うのですか？

売買の場合、売買契約時に半額、引渡し時に残額を支払うのが一般的だ。 ただし不動産会社によっては引渡し時に一括払いとするケースもある。支払いタイミングは媒介契約書に記載されるので、契約前に確認しよう。賃貸の場合は、契約時に全額を支払うのが一般的だ。

Q. 仲介手数料を値引きしてもらうことは可能ですか？

法律上は可能だ。 仲介手数料は上限額が定められているだけで、それ以下であればいくらでもよい。ただし実態として上限額がそのまま相場になっており、多くの不動産会社は値引きに消極的だ。高額物件や両手仲介のケースでは比較的交渉しやすい。交渉は媒介契約の締結前に行うのがベストだ。

Q. 仲介手数料は住宅ローンに含められますか？

金融機関によっては可能だ。 諸費用を含めて借り入れる「オーバーローン」に対応している銀行は増えている。ただし借入総額が増えるため、月々の返済額と総返済額が上がる点に注意が必要だ。事前審査の段階で「諸費用込みで借りたい」と伝えておこう。

Q. 仲介手数料は確定申告で経費になりますか？

売却時の仲介手数料は、譲渡所得の計算で「譲渡費用」として控除できる。 つまり売却益から差し引かれるため、譲渡所得税の節税につながる。一方、購入時の仲介手数料は取得費に含めることができ、将来その物件を売却する際に譲渡所得を減らす効果がある。いずれの場合も、仲介手数料の領収書は確定申告まで保管しておこう。

Q. 両手仲介と片手仲介、消費者にとってどちらがよいですか？

一般論として、片手仲介のほうが消費者の利益が守られやすい。 片手仲介では不動産会社が依頼者の利益だけを代弁するため、交渉力が高まる。ただし両手仲介であっても、誠実に業務を遂行する不動産会社は存在する。重要なのは仲介の形態よりも、担当者の資質と会社の姿勢だ。「この物件は両手仲介ですか？」と事前に確認し、対応の透明性で判断しよう。

Q. 賃貸で仲介手数料を0.5ヶ月分にしてもらえますか？

法律上の原則は「貸主・借主それぞれ0.5ヶ月分」なので、借主が0.5ヶ月分と主張する法的根拠はある。 東急リバブル事件の東京高裁判決（2020年確定）でも「借主の事前承諾なしに1ヶ月分を請求するのは違法」と判断された。ただし、多くの不動産会社は契約前に「1ヶ月分」の承諾を求めてくるため、実務的にはその段階で交渉することになる。0.5ヶ月分に応じてくれない場合は、他の不動産会社を検討するのも一つの方法だ。

Q. 仲介手数料を支払ったのに取引が不成立になったら返金されますか？

売買契約が成立した後に契約が解除された場合、仲介手数料の返金については状況によって異なる。 ローン特約による白紙解除の場合は、仲介手数料は返金されるのが一般的だ。手付解除（買主都合のキャンセル）や違約解除の場合は、不動産会社にはすでに仲介業務を完了しているとみなされ、仲介手数料の返金義務はないとする見解が多い。ただしこの点は判例でも見解が分かれるため、トラブルになった場合は弁護士や消費者センターに相談しよう。

売主1,002名の本音調査レポートをダウンロードする

料金について知りたい