不動産営業の業務委託の働き方！収入やメリットデメリット・始め方も解説

不動産営業の業務委託とは、不動産会社に正社員として雇用されるのではなく、個人事業主として営業業務を受託する働き方です。成果に応じて報酬を伸ばしやすい一方で、収入が安定しにくく、自己管理も求められるため、向き不向きがあります。

この記事では、業務委託の仕組みや収入の目安、メリット・デメリット、始め方、注意点までを整理して解説します。

あわせて、不動産特化ツール「Facilo」を活用した事例も紹介するので、業務委託という働き方を検討している方や、限られた時間のなかで成果を高めたい方は、ぜひ参考にしてください。

不動産営業の業務委託とは？

不動産営業の業務委託とは、不動産会社に正社員として雇用されるのではなく、個人事業主やフリーランスとして営業関連の業務を受ける働き方です。

契約は、請負契約や委任・準委任契約にもとづいて結ばれます。報酬体系は、業績に応じたフルコミッション（完全歩合制）を採用している会社が一般的です。

正社員とは異なり、業務委託は契約で定めた範囲で、自らの裁量により業務を進めます。固定給や会社負担の社会保険は前提ではないため、収入面や保険、税務の管理を自分で担う必要があります。

正社員と業務委託の主な違いは、以下の通りです。

不動産営業の業務委託の収入

不動産営業の業務委託の収入は、成約件数と報酬率に連動します。成果が出れば正社員以上の高収入を得られる一方で、成果が出ない時期は収入が不安定になるでしょう。

参考として、厚生労働省の職業情報提供サイト（jobtag）によると、不動産営業の平均年収は618.3万円とされています。業務委託の場合、成果次第では1,000万円以上の年収も可能です。

参照：厚生労働省職業情報提供サイトjobtag「住宅・不動産営業」

ここでは、報酬率50％、仲介手数料を簡便的に物件価格の3％として試算*した年収の目安を紹介します。 

※計算をわかりやすくするため、仲介手数料を物件価格の3％として試算しています。

報酬率は委託元の企業によって異なり、50％〜90％まで幅があるものです。報酬率が高い企業を選べば、同じ成約件数でもより多くの収入を得られます。ただし、報酬率が高い分、集客や顧客管理を自分で行うケースが多い点も確認しておきましょう。

不動産営業の業務委託のメリット

不動産営業の業務委託は、働く時間や関与先を自分で選べる余地があり、複数の取引先と関わる働き方も成り立ちます。

ここでは、不動産営業の業務委託のメリットを整理します。

成果に応じて高収入を狙える

多くの不動産営業の業務委託では、完全歩合制が採用されています。成果に応じた報酬がそのまま自分の収入につながるため、営業力のある人ほど収入を伸ばせる仕組みです。

例えば、売買仲介で報酬率60％の契約を結んでいる場合、4,000万円の物件を成約すれば仲介手数料の約126万円のうち約75万円が報酬となります。

月に2件成約すれば、月収は150万円に達します。正社員では難しい水準の収入を、実力次第で実現できるのは大きな魅力といえるでしょう。

働く時間や場所を柔軟に調整できる

不動産営業の業務委託は、勤務時間を自分で設計し配分を決められます。内見の日程は顧客のスケジュールにあわせる必要がありますが、それ以外の業務は自分のペースで進められます。

例えば、副業として週末だけ不動産営業を行う、家庭の事情にあわせて1日2～3時間だけ働くなどが可能です。オフィスに出勤せず、自宅やカフェなど、働きやすい場所で業務を進められるのもメリットといえます。

固定の人間関係に縛られにくい

不動産営業の業務委託では、特定の部署や上司のもとで働く必要がありません。案件単位で動けるため、自分にあう取引先や顧客を選んで活動できます。

組織の人間関係に悩んでいた営業担当者が、業務委託に切り替えたことでストレスが減り、顧客対応に集中できるようになるケースもあります。

独立・キャリアアップにつなげられる

蓄積した顧客基盤や営業ノウハウは、将来の独立に直結する資産です。業務委託期間中に築いた信頼関係や成約実績が、独立後の営業材料となるでしょう。

例えば、業務委託として実績を積み、自分の強みや得意エリアを明確にしたうえで法人化するケースは少なくありません。独立を視野に入れている方にとって、業務委託は現実的なステップです。

不動産営業の業務委託のデメリット

不動産営業の業務委託は、成果に応じて報酬を得られる反面、雇用契約とは異なり、収入や保障、支援体制の面で注意点があります。

ここでは、不動産営業の業務委託のデメリットを紹介します。

収入が不安定である

完全歩合制の契約では、成約がなければ収入は大きく落ち込みます。繁忙期と閑散期の差も大きく、月ごとの収入に波が出やすいため注意が必要です。

特に売買仲介では、契約から引渡しまでに1〜3か月程度かかることが多く、契約条件によっては報酬の入金まで時間が空くケースもあります。そのため、生活費や経費をまかなうための運転資金は、あらかじめ確保しておくべきでしょう。

社会保険や福利厚生がない

業務委託は雇用ではないため、原則として委託先の健康保険や厚生年金、雇用保険の対象にはなりません。通常は、自分で国民健康保険や国民年金の手続きを行い、保険料も負担します。

また、会社員のような有給休暇や退職金、健康診断補助などの福利厚生もありません。将来への備えとして、iDeCoや小規模企業共済など、個人で活用できる制度を検討しておくことも大切です。

営業活動や経費を自己負担する必要がある

交通費、通信費、名刺代、営業ツール利用料などの経費が自己負担となるケースが一般的です。

経費負担を織り込まずに報酬率だけで委託先を選ぶと、手取りが想定よりも少なくなります。契約前に「どの経費が自己負担か」を確認し、月々の固定費を把握しておきましょう。

教育・サポートを受けにくい場合がある

不動産営業の業務委託では、正社員のような研修プログラムやOJTが用意されていないケースが多いです。営業手法や商圏の知識を自分で習得しなければなりません。

委託元によっては物件情報の共有やツールの提供があるものの、手厚い教育体制を期待するのは難しい場合もあります。未経験の方は、まず正社員として実務経験を積んでから業務委託に移行する流れが現実的でしょう。

契約条件や報酬体系に差がある

委託元の企業によって報酬率や支払条件が大きく異なります。同じ「フルコミッション」でも、報酬率が50％の企業もあれば90％の企業もあるのです。

報酬率の違いだけでなく、支払いのタイミング（成約月の翌月払い・翌々月払いなど）や成約の定義（契約締結時・引渡し時など）も異なるため、複数の委託先を比較検討してから決めましょう。

不動産営業の業務委託が向いている人

不動産営業の業務委託は、雇用契約とは異なり、報酬や契約条件、保険や税務の管理まで自分で担います。その分、働き方の自由度は高いですが、誰にでも適しているとは限りません。

ここでは、不動産営業の業務委託が向いている人の特徴を整理します。

成果報酬で高収入を狙いたい

固定給の上限に不満を持ち、成果に見あった報酬を得たい人は業務委託に向いています。成約数や売上に応じて報酬が増えるため、営業力に自信がある人は収入を伸ばしやすいでしょう。

一方で、月ごとの収入には波が出やすく、安定よりも成果を重視する姿勢が求められます。収入の変動を前提にしながら、高収入を目指して行動できる人にあうでしょう。

自分の裁量で働き方をコントロールしたい

働く時間や案件の進め方を、できるだけ自分で調整したい人にも向いています。会社員のように画一的な働き方をするのではなく、自分の予定や目標にあわせて業務量を設計しやすい点は、業務委託の特徴の一つです。

営業スキルや経験に自信がある

一定の営業経験があり、顧客開拓から契約までを自力で進められる人は、業務委託でも力を発揮しやすいでしょう。

例えば、以下のようなスキルがあると、成果につなげやすくなります。

• 反響対応から成約までを一貫して進める力
• 顧客の温度感を見極め、適切なタイミングで追客する判断力
• 周辺相場や物件情報を調べ、提案に落とし込む力
• ITツールを活用して顧客や案件を管理する力

これまでに営業経験を積み、数字を追いながら行動を組み立ててきた人には、相性がよいでしょう。

自己管理やスケジュール管理ができる

業務委託では、日々の行動管理を自分で行う必要があります。商談や内見の予定調整だけでなく、案件の進捗確認、顧客への連絡、経費管理、確定申告の準備まで、自分で進めなければなりません。

そのため、誰かに細かく管理されなくても動ける人に向いています。反対に、行動計画を立てるのが苦手な人や、締め切り管理が甘くなりやすい人は、思うように成果が出ないことがあるでしょう。自由度がある働き方だからこそ、自己管理力が求められます。

独立やキャリアアップを目指している

将来的に独立したい人や、自分の営業力を軸にキャリアを広げたい人にとって、業務委託は実績と経験を積む場になります。会社に所属して守られる働き方ではなく、自分の力で案件を獲得し、成果を出す経験は、今後のキャリアにもつながるからです。

業務委託で培った営業力と顧客基盤は、独立後の事業にも活かせるでしょう。

不動産営業の業務委託が向いていない人

不動産営業の業務委託は、成果に応じて報酬が増える一方で、収入の変動や自己管理の負担も大きい働き方です。自由度の高さに魅力を感じる人もいますが、安定性や手厚い支援を重視する人にはあわない場合があります。

ここでは、不動産営業の業務委託が向いていない人の特徴を紹介します。

安定した収入を得たい

毎月一定額の収入を優先したい人には、業務委託は向きません。業務委託は成約数や売上が収入に連動するため、成果がなければ報酬はゼロになってしまいます。

住宅ローンや教育費など、毎月の支出を安定してまかないたい人は慎重に考える必要があります。収入の波を受け入れにくい場合は、固定給のある雇用形態のほうが安心して働きやすいでしょう。

営業経験や実績が少ない

業務委託では、教育や同行支援が付かないケースが大半です。顧客対応や契約手続きを自力で進める必要があるため、営業経験が浅い段階では、安定して成果を出すのが難しいでしょう。

不動産営業では、物件提案だけでなく、追客の判断、相場の把握、契約手続きの理解も求められます。基礎が固まっていない段階だと、思うように成果が出ず、収入面でも不安定になりやすいといえます。

まずは正社員として経験を積み、営業の流れを身につけてから業務委託を検討するほうが現実的です。

自己管理やスケジュール管理が苦手である

業務委託では、日々の行動管理や案件の進捗管理をすべて自分で担います。誰かが細かく指示を出してくれるわけではないため、商談、内見、追客、事務作業の優先順位を自分で決めなければなりません。

上司の指示があって初めて動きやすい人や、困ったときにすぐ相談できる環境を重視する人には不向きでしょう。

不動産営業の業務委託の始め方

不動産営業の業務委託は、自分にあう委託先を選び、契約条件を確認したうえで営業活動を始めます。報酬率の高さだけで判断するのではなく、契約形態や業務範囲、集客支援の有無、経費負担の範囲まで確認しながら準備を進めましょう。

なかでも、手順5の「営業活動の準備」は、業務委託で成果を出すうえで重要です。正社員であれば会社が用意していた顧客管理の仕組みや物件提案ツールも、業務委託では自分で整えなければなりません。

顧客情報を適切に管理し、物件提案から追客までを無理なく行える体制をつくることが、限られた稼働時間で成約数を伸ばす土台になります。

準備を後回しにすると、対応漏れや提案の遅れが生じやすくなるため、営業を始める前に必要な仕組みを整えておくことが大切です。

不動産営業の業務委託の注意点

不動産営業の業務委託は、雇用契約ではなく、契約で定めた条件にもとづいて業務を受ける働き方です。報酬額や支払時期、担当する業務の範囲、経費負担のルールを曖昧なまま始めると、後から認識のずれが生じます。

ここでは、不動産営業の業務委託で確認しておきたい注意点を整理します。

契約内容／報酬条件を確認する

業務内容、報酬額、支払期日などは書面やデータで確認し、必ず保存しておきましょう。口頭での合意だけでは、後から「聞いていた条件と違う」といったトラブルにつながりかねません。

確認しておきたい主な項目は、以下の通りです。

• 報酬の計算方法
• 成約の定義
• 支払期日（成約月の翌月末・翌々月末など）
• 担当する業務の範囲
• 契約期間と解除条件
• 競業禁止条項の有無
• 顧客情報や営業情報の取扱い

特に支払期日は、「翌月末まで」「60日以内」などの曖昧な書き方ではなく、具体的な日付で確認することが大切です。フリーランス・事業者間取引適正化等法では、報酬は原則として、業務の受領日から60日以内とされています。

参照：厚生労働省「フリーランス・事業者間取引適正化等法」

経費負担の範囲を把握する

交通費、通信費、広告費、営業ツール代などを誰が負担するのかは、契約前に明確にしておく必要があります。

不動産営業の業務委託で発生しやすい経費には、以下のようなものがあります。

• 内見や商談にかかる交通費
• 携帯電話やインターネットの通信費
• 名刺やチラシの作成費
• 顧客管理ツールや営業支援ツールの利用料
• 広告宣伝費
• 撮影費や資料作成費

どこまでを委託元が負担し、どこからが自己負担になるのかは、契約書や条件書で確認しておきましょう。経費に関しては確定申告で必要経費として計上できるため、領収書の保管と記帳を日常的に行うことが大切です。

トラブル時の対応ルールを確認する

報酬の遅延や顧客とのトラブルが起きたときに、誰がどこまで対応するのかも、事前に確認しておきたいポイントです。契約書を十分に読まないまま業務を始めると、報酬の支払いや責任分担で不利な条件を受け入れてしまうおそれがあります。

例えば、以下のような点は、あらかじめ確認しておくと安心です。

• 成約後にキャンセルが発生した場合の報酬の扱い
• 顧客クレームが生じたときの責任範囲
• トラブル時の連絡先と報告手順
• 個人情報や営業情報の管理方法
• 契約終了後の顧客引継ぎの扱い

安心して働くためにも、契約前に不明点を解消し、条件を書面で残したうえで業務を始めましょう。

不動産営業の業務委託に便利なツール

不動産営業の業務委託で成果を出すには、限られた時間のなかで、顧客対応、物件提案、追客を無理なく回せる仕組みが欠かせません。特に一人で営業活動を進める場合は、顧客管理や提案の流れを自分で整える必要があります。

そのような場面で役立つのが、「Facilo（ファシロ）」です。Faciloは、不動産業務に特化したコミュニケーションクラウドで、顧客情報や物件情報を一元管理し、営業効率と顧客体験の向上を支援します。

Faciloの特徴は以下の通りです。

• 顧客ごとのマイページ上で、物件提案や比較検討を進められる
• 顧客の閲覧状況や検討状況を見ながら、追客の優先順位を付けられる
• 帯替えや資料共有、周辺情報の提示を効率化し、提案準備の負担を減らせる

全国導入のべ2,500店舗以上、成約率200％増、提案時間80％減の実績があるサービスで、業務委託営業の強い味方となるでしょう。

顧客ごとの状況を可視化しながら、物件提案の質とスピードを高めたい方は、Faciloのサービス資料を確認してみてはいかがでしょうか。

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不動産ツールを使った成功事例

ここでは、Faciloを活用し、少人数体制でも営業の質と追客効率を高めた不動産会社の事例を紹介します。

株式会社仁リアルティ

株式会社仁リアルティは、港区南麻布で一人社長として売買仲介を行う不動産会社です。

以前は顧客管理をバインダーや付箋で行っており、全体の状況を一覧で把握しにくい状態でした。LINEなどでの追客では顧客の温度感が掴めず、一度接点を持った顧客の約8割が離脱していたといいます。

そこで、問い合わせやご紹介があった顧客をFaciloに即登録し、スコアや色分けで「今集中すべきお客様」をひと目で把握できるようにしました。これにより、一人で営業を回すなかでも、提案やフォローの優先順位を付けやすくなりました。

以前は、Googleマップなどで周辺環境を調べ、手入力で共有していましたが、導入後はマイページ上で必要な情報をその場で案内することが可能に。学区や周辺施設、地図情報などをタイムリーに見せられるため、情報収集・共有の工数が10分の1に軽減できました。

浮いた時間で週1回は全顧客のマイページを確認して、物件情報を更新・提案する体制を整えた結果、離脱率は8割から4割に改善。今ではFaciloは一人社長の不動産営業を支える必須ツールとなっています。

参照：Facilo導入事例「株式会社仁リアルティ」 

株式会社グランドアルファ

株式会社グランドアルファは、中野エリアを中心に関東全域で売買仲介を手がける不動産会社です。

Facilo導入前は、1案内あたりの事前準備に2〜3時間を費やしていました。そのため紙やメール、LINEでの物件提案は、連絡できる件数に限界があったといいます。反響を得ても連絡が取れなくなる顧客が大半で、その後の打ち手を考えにくいのが課題でした。

そこでFaciloを導入し、連絡が取れない顧客にもマイページを作成して物件提案ができる体制を整備。お客様は興味を持ったタイミングで物件を確認できるようになり、営業側も継続的に提案しやすくなりました。

その結果、これまで動きが止まっていた顧客がマイページを確認し、案内や成約につながるケースが生まれています。案内準備が数分で完了するようになり、空いた時間を追客に充てられるようになりました。

顧客の好みや温度感にあわせた提案が可能になったことで、案内の母数が増え、成約数向上に手応えを感じています。

参照：Facilo導入事例「株式会社グランドアルファ」 

不動産営業の業務委託に関するよくある質問

ここでは、不動産営業の業務委託に関するよくある質問を紹介します。

• Q1：不動産営業の業務委託は違法ですか？
• Q2：業務委託に宅建資格は必要ですか？
• Q3：未経験でも業務委託で不動産営業はできますか？

Q1：不動産営業の業務委託は違法ですか？

不動産営業の業務委託自体は違法ではありません。

ただし、契約書上は業務委託でも、実態として会社が出退勤や勤務時間を管理し、業務の進め方まで細かく指示している場合は「偽装請負」と判断されるケースがあります。

偽装請負は、請負や委託の形式を取りながら実態としては労働者派遣に当たる状態を指し、主に労働者派遣法違反となるおそれがあります。業務委託として働く場合は、実際にどこまで自分の裁量で業務を進められるかを確認してください。

Q2：業務委託に宅建資格は必要ですか？

業務委託で不動産営業を行うこと自体に、宅地建物取引士（宅建）の資格が一律に必要というわけではありません。ただし、重要事項説明は宅地建物取引士が行う必要があります。

物件紹介や案内、追客などの営業活動は宅建資格がなくても担当できますが、重要事項説明まで自分で対応したい場合は宅建資格が必要です。

対応できる業務の幅を広げたいなら、宅建資格の取得を検討しましょう。

Q3：未経験でも業務委託で不動産営業はできますか？

制度上、未経験者が業務委託で不動産営業に携わることは可能ですが、実務経験なしで成果を出すのは困難です。業務委託では研修や同行支援が用意されていないケースが多く、顧客対応、追客、契約の流れを自分で組み立てる力が求められます。

不動産営業の基礎をこれから身につける場合は、まず教育体制のある会社で実務を学び、その後に業務委託へ移るのが現実的でしょう。

まとめ｜不動産営業の業務委託はツールを活用して成果を高めよう

不動産営業の業務委託は、成果に応じた高収入と働き方の自由度を得られる反面、収入の不安定さや保障の不足などのリスクを伴います。

業務委託の仕組みやメリット・デメリットを正確に理解し、自分の経験やスキル、ライフスタイルにあっているかを見極めたうえで判断しましょう。

業務委託で成果を出すには、限られた稼働時間のなかで顧客管理や追客を効率よく行う仕組みが欠かせません。顧客情報の一元管理、物件提案の効率化、追客タイミングの把握など、営業の基盤となる環境を整えることが成約数を伸ばす近道です。

不動産業務に特化したコミュニケーションクラウド「Facilo（ファシロ）」には、顧客ごとのマイページ生成や閲覧ログによる追客最適化など、業務委託営業の成果を支える機能がそろっています。

不動産営業で業務委託での独立・開業を検討している方は、一度Faciloのサービス資料を確認してみてはいかがでしょうか。

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