不動産賃貸業の始め方！手順や確定申告の種類・始めるポイントも解説

不動産賃貸業は、自分が所有する土地や建物を第三者に貸して賃料収入を得る事業です。特別な免許がなくても始めやすく、副業や会社員の資産形成の手段として注目されています。

一方で、物件選びや資金計画を誤ると、空室や資金繰りの悪化につながるおそれがあります。安定して賃貸経営を続けるには、開業時の準備だけでなく、運用や税務の知識も押さえておくことが重要です。

この記事では、不動産賃貸業の基礎知識から始め方の手順、確定申告の種類、始める際のポイントを解説します。あわせて、不動産賃貸の仲介で活用されているシステムも紹介するので、不動産賃貸業を始めようと考えている方は参考にしてください。

不動産賃貸業とは？

不動産賃貸業とは、自分が所有する土地や建物を第三者に貸し、賃料収入を得る事業です。

宅地建物取引業法における「宅地建物取引業」とは、宅地や建物の売買・交換、または貸借の代理・媒介を業として行うものを指します。

参照：e-GOV法令検索「宅地建物取引業法第2条第2号」 

そのため、自分が所有する物件を自ら貸す行為は、仲介業とは区別されるのです。

所有物件を入居者やテナントに貸し出すと、契約期間中は継続して賃料収入を得られます。売買のように一度の取引で収益が確定するのではなく、中長期で収入を積み上げていく点が特徴です。個人が副業として行う賃貸経営から、法人による本格的な不動産事業まで、その形態は多岐にわたります。

一方で、建物の劣化を放置すると、物件の競争力が落ち、入居率の低下を招くおそれがあります。さらに、物件の種類や立地、築年数、地域の需要によって収益性は大きく左右されるため、物件を所有するだけで安定した収入が得られるわけではありません。

不動産賃貸業で成功するには、収益の仕組みだけでなく、管理やリスク、経営の視点まで含めた理解が求められます。

不動産賃貸業に必要な免許・資格

不動産賃貸業に必要な免許・資格は、事業の内容によって異なります。整理すると、以下の通りです。

自分の物件を貸すだけであれば、宅地建物取引業免許は必要ありません。ただし、他人の物件の仲介や代理に関わる場合は必須です。

また、自己所有物件を除く管理戸数が200戸以上の賃貸住宅管理業を行う場合は、賃貸住宅管理業の登録義務が生じます。

不動産賃貸業の始め方

不動産賃貸業を始める際は、貸付けの規模や青色申告を希望するかどうかに応じて、税務署への届出が必要になる場合があります。代表的なものは「開業届」と「青色申告承認申請書」ですが、どちらも一律に必要なわけではありません。

開業届の提出 

開業届（個人事業の開業・廃業等届出書）は、個人で新たに事業を開始したときに税務署へ提出する書類です。不動産賃貸では、事業的規模の貸付けを始めた場合に提出しなければなりません。

事業的規模の目安は、アパート・マンションなどでおおむね10室以上、戸建て賃貸でおおむね5棟以上とされています。提出期限は、開業日から1か月以内です。

参照：国税庁「No.1399 新たに不動産の貸付けを始めたときの届出など」

青色申告承認申請書の提出

不動産の貸付けを始めた年分から青色申告を希望する場合は、「所得税の青色申告承認申請書」を管轄の税務署へ提出します。

提出期限は、原則として青色申告をしようとする年の3月15日までです。ただし、その年の1月16日以後に新たに不動産の貸付けを始めた場合は、開始日から2か月以内に提出します。

参照：国税庁「No.1399 新たに不動産の貸付けを始めたときの届出など」

青色申告を利用すると、一定の要件を満たした場合に、最大65万円の青色申告特別控除や赤字の繰越しなどの税制上のメリットがあります。

継続的に賃貸経営を行う予定がある場合は、自分がどの届出をいつまでに提出する必要があるのかを確認しておきましょう。控除額や適用要件は後ほど説明します。

不動産賃貸業を始める手順

不動産賃貸業は、物件を取得して終わりではありません。収支計画・資金調達・取得後の運用設計まで含めた検討が必要です。

ここでは、不動産賃貸業を始める手順を5つのステップで解説します。

事業計画を決める

まずは不動産賃貸業で目指す収入を定め、その目標にあわせて借入額や購入する物件の条件を整理しましょう。

想定される経費も見込みながら、長期的にどの程度の利益が残るのかを確認します。管理費、修繕費、固定資産税、保険料などがかかるため、家賃がそのまま利益になるわけではありません。ローンを利用する場合は、毎月の返済額も含めて無理のない計画にすることが大切です。

また、自己資金と借入額のバランスも事前に考えておく必要があります。借入額が大きすぎると、空室や修繕が発生した際に収支が赤字に転じるおそれがあるからです。融資率が高い場合は審査も慎重になるため、手元資金にどの程度余裕を持たせるかも検討しましょう。

物件を選定する

収益性と将来の需要をふまえて、目標とする収入を実現する物件を選定します。不動産会社やインターネットを活用し、エリアの需要傾向や賃料相場を調べたうえで候補を絞り込みましょう。

比較する際は、築年数や修繕状況、間取りを確認して収益性を判断します。空室状況や入居付けの難易度を詳しく知りたい場合は、不動産会社や管理会社に確認するのが有効です。

自主管理にするか管理委託にするかも、この段階で想定しておきましょう。自主管理は費用を抑えられる一方で、入居者対応や設備トラブルへの対応を自分で行う必要があります。

管理委託を選べば運営の負担は軽減できますが、委託費用がかかるため、費用と手間のバランスをふまえて判断してください。

自己資金を集める

自己資金を準備する際は、以下の内容を準備しておきましょう。

• 頭金
• 仲介手数料
• ローンの関係費用
• 税金などの諸費用
• 修繕費
• 運用開始後の予備資金

融資を受ける場合は、金融機関ごとに必要書類や審査基準が異なるため、早めに確認しておくことが大切です。物件の収益性と返済計画を説明できるよう、事業計画書や収支計画書も整理しておきましょう。

物件を取得する

物件を取得する際は、一般的に以下の流れで進みます。

1. 購入申込み
2. 条件交渉
3. 融資の事前審査
4. 重要事項説明
5. 売買契約
6. 融資の本申込み・本審査
7. 決済・引渡し

中古物件や新築物件を購入する場合は、上記の流れが基本です。ただし、実際の手続きの順序は、物件や金融機関によって前後することがあります。

一方、自ら新築で建てる場合は、売買契約ではなく工事請負契約を結んで進めます。必要書類や融資金の受取時期も購入とは異なるため、購入か建築かに応じて、事前に金融機関へ確認しておくと安心です。

また、取得後すぐに入居者募集を始められる状態かどうかも確認しておきましょう。ハウスクリーニングや設備点検、鍵交換などが済んでいるかを事前にチェックしておくと、引渡し後の運用がスムーズです。

運用を開始する

運用を開始する段階では、入居者募集から契約、家賃管理、修繕対応までを継続して行います。

自ら貸主として募集を進める方法もあれば、募集条件を決めて仲介会社に依頼する方法もあります。いずれの場合も、募集開始後の反響状況や空室期間を確認しながら、賃料や条件を柔軟に見直すことが大切です。

不動産の貸付けを行う人は、青色申告か白色申告かに関わらず、記帳と帳簿書類の保存が必要です。家賃収入や必要経費を記録し、領収書と契約書を整理して確定申告に備えましょう。

不動産賃貸業の確定申告（白色・青色）

不動産賃貸業で家賃収入を得た場合は、不動産所得として確定申告が必要です。申告方法には白色申告と青色申告の2種類があり、どちらも帳簿付けと書類保存が求められます。

不動産賃貸業で青色申告を選ぶ場合は、所有戸数や貸付規模、自分の記帳体制を踏まえたうえで、白色申告とどちらがあうかを判断してください。

青色申告の大きな特徴は、一定の要件を満たすと青色申告特別控除を受けられる点です。控除額は以下の通り、記帳方法と貸付規模によって異なります。

ただし、55万円・65万円の控除を受けるには「事業的規模」での貸付けが前提です。事業的規模とは、国税庁の基準で以下のいずれかにあてはまる場合をいいます。

• 貸間やアパートなどでおおむね10室以上の貸付け
• 独立家屋でおおむね5棟以上の貸付け

参照：国税庁「No.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分」

事業的規模にあてはまらない場合、青色申告特別控除は原則として10万円が上限です。そのため、小規模から始めるオーナーは白色申告を選択するケースが多く見られます。白色申告から青色申告への切り替えは、年の途中からでも可能です。

以下の表で白色申告と青色申告の主な違いを整理します。

不動産賃貸業が初心者におすすめな理由

不動産賃貸業は、物件を保有しながら中長期で収益を得ることを目指せる点が特徴です。

ここでは、初心者にとって取り組みやすい理由を紹介します。

ローンを利用すれば少額から始められる

不動産賃貸業は、ローンを活用すれば、物件価格の全額を自己資金で用意しなくても始められます。自己資金に借入れを組み合わせることで、手元資金をすべて使い切らずに物件取得を検討できるでしょう。

例えば、自己資金300万円で1,200万円の中古アパートを購入し、ローン返済を家賃収入でまかなうといった形です。

ただし、融資を受けるには審査があり、希望どおりの条件で借りられるとは限りません。無理のない返済計画を立てたうえで進めることが重要です。

安定した収益が見込める

入居者がいる間は毎月賃料収入が入るため、単発で収益が発生する事業に比べると、継続収入を見込める点が特徴です。給与以外の収入源を持つことで、家計の支えを増やし、リスク分散にもつながるでしょう。

また、株式のように日々の値動きを常に追う必要がない点も、不動産賃貸業が取り組みやすいとされる理由の一つです。

長期的な資産形成につながる

不動産賃貸業では、家賃収入を得ながら資産を保有し続けられます。ローンを利用している場合は、返済が進むにつれて負債残高が減るため、手元に残る持分は大きくなっていきます。

将来的に売却して資金化を図ることもできるため、収入を得ながら資産形成を進めたい人に向いているでしょう。物価が上がる局面では不動産の価格や家賃も上がるケースがあり、資産価値を保てる面を持ちあわせています。

ただし、売却価格は物件の状態や立地、市況によって変動するため、購入時の想定どおりに進むとは限りません。

管理を委託すれば手間を軽減できる

不動産賃貸業では、入居者対応、家賃回収、設備トラブルへの対応など、運営に関わる実務が発生します。こうした業務を管理会社に委託すれば、オーナー自身の手間を軽減できます。

本業を持つ会社員が副業として賃貸経営を始めるケースでは、管理委託の活用が現実的な選択肢です。管理手数料はかかるものの、空室対策や入居者トラブルへの対応を任せられる点は大きな利点でしょう。

不動産賃貸業を始める際のポイント

不動産賃貸業を始める際は、物件を買う前に「何のために保有するのか」「どこで利益を出すのか」を明確にしておくことが欠かせません。

ここでは、長期的に安定した収益を生み出すために押さえておきたい6つのポイントを解説します。

投資目的と出口戦略を明確にする

投資目的と出口戦略を明確にしてから物件を選びましょう。長期保有で安定した家賃収入を重視するのか、最終的な売却益を重視するのかで、選ぶべきエリアや物件の種類が変わります。

例えば、毎月の安定収入を目的とするなら駅徒歩圏の単身者向けワンルーム、売却益を見込むなら再開発エリアの築浅物件が候補になるでしょう。

保有期間と売却時期をあらかじめ決めておけば、途中の修繕投資や借り換えの判断基準が明確になります。

不動産賃貸の知識を押さえておく

不動産賃貸業は、開始するために必須の資格がなく参入しやすい反面、安定して収益を上げるには幅広い知識が求められます。賃貸管理、契約、税務の基礎を理解しておくと、管理会社や税理士に何を依頼すべきか判断できるでしょう。

例えば、不動産所得は「収入−必要経費」という基本を押さえておくだけでも、収支の見通しを立てやすくなります。必要経費には、減価償却費、修繕費、管理費、保険料、ローン利息などが含まれます。

学び方としては、まず書籍やウェブサイトを活用して基礎知識を身に付けるのがおすすめです。さらに理解を深めたいなら、専門家が主催するセミナーに参加する方法もあります。

実際に賃貸経営を行うオーナーや税理士、宅地建物取引士など、各分野の専門家と早めに接点を持っておくと、判断に迷ったときも相談しやすいです。実務上の判断がスムーズになります。

エリアと物件選びを慎重に行う

エリアと物件選びは慎重に判断してください。賃料相場や空室状況を調べ、入居需要が安定している地域を選びます。

確認すべき主なポイントは以下の通りです。

• 最寄り駅からの距離と周辺施設（スーパー・病院・学校など）
• 築年数と直近の修繕履歴
• 間取り
• 他物件との差別化要素（セキュリティ、Wi-Fi、インターネット、宅配ボックスなど）

入居需要が続く物件を選べば、空室期間を最小限に抑えた安定経営につながります。

無理な資金計画はしない

無理な資金計画は避けましょう。物件の購入時には、登記費用、不動産取得税、仲介手数料、火災保険料、ローンの諸費用などがかかります。加えて、固定資産税・都市計画税は保有後に継続して発生します。

空室や家賃滞納が発生する可能性もあるため、余力資金を確保してください。借入額を増やしすぎると毎月の返済負担が経営を圧迫し、修繕費の捻出や突発的な支出への対応ができなくなります。

定期的にメンテナンスする

物件の管理状態は、入居者の満足度や空室率に影響します。設備の劣化や共用部の汚れを放置すると、入居が決まりにくくなるためです。給湯器やエアコンの点検、排水管の清掃、外壁や屋根の確認を計画的に行いましょう。

なお、修繕の内容によっては、「必要経費」として処理できる修繕費ではなく、「資本的支出」として扱われます。例えば、建物の使用可能期間を延長させる工事や、資産の価値を増加させる改良工事は、原則として資本的支出に該当します。

その場合は、支出した年に全額を必要経費にするのではなく、減価償却で各年分の必要経費に算入することになるため、税務上の処理に注意が必要です。

最新情報の収集を継続する

不動産市場は、金利動向や税制改正、人口動態の変化などの影響を受けて、常に変化しています。人口減少や地域差は土地需要と地価にも影響するため、保有している物件や購入を検討しているエリアの状況を継続的に確認しなければなりません。

日頃から公的機関や業界情報を確認し、市場や制度の変化を追い続けることで、賃料設定や購入・売却の判断を適切に見直せるでしょう。

不動産賃貸の仲介で活用されているツール

オーナー自ら顧客対応まで担う不動産会社や少人数の店舗では、物件情報の整理、顧客対応、追客までを、限られた人数で滞りなく進める必要があります。こうした業務を効率よく一元管理できるのが、不動産仲介業務向けのコミュニケーションクラウド「Facilo（ファシロ）」です。

Faciloは、顧客情報と物件情報をまとめて管理できるほか、顧客ごとに自動生成される「お客様マイページ」を通じて、物件提案、進捗管理、追客をスムーズに進められる点が特長です。情報の分散や手作業による非効率を抑えながら、少人数でも顧客対応の質を保てます。

顧客はマイページ上で物件を比較・検討でき、内見予約まで完結できます。担当者側は、顧客がどの物件を閲覧しているか、いつ再訪したかといった行動を把握でき、状況に応じたフォローが可能です。

賃貸仲介の業務を効率化しながら、顧客対応の質も高めたい方は、Faciloのサービス資料を確認してみてください。

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不動産ツールを使った成功事例

ここでは、不動産仲介の現場でFaciloを導入し、実際に成果を出している企業の事例を紹介します。

三菱地所ハウスネット株式会社

三菱地所ハウスネットでは、顧客ごとの希望条件や過去の提案物件を一元管理できない点が課題でした。また、顧客から「この物件を見たい」と希望を伝えてもらう機会が少ないことも悩みの一つだったといいます。

Facilo導入後は「サブ担当機能」を活用することで、営業担当同士で情報共有できるようになりました。顧客にはマイページを利用してもらい、ボタンをクリックするだけで内見希望を連絡できる仕組みを整えました。マップ上で複数物件の位置関係や距離を把握できるため、内覧スケジュールの調整も円滑に進んでいます。

導入の結果、1件あたりの提案時間が約30分から約10分に短縮され、顧客とのコンタクト回数が増加しています。

参照：Facilo導入事例「三菱地所ハウスネット株式会社」

一心エステート株式会社

一心エステート株式会社は、東京都内で売買仲介を中心に展開する不動産会社です。以前は物件検索サイトの使いにくさや内見日程調整の手間が、顧客に向きあう時間を圧迫していました。その結果、希望条件に沿った物件提案をスピーディーに行うのが難しい状況だったといいます。

Facilo導入後は、反響後の物件提案から内見調整までの流れをシステム上で効率化できるようになりました。物件の閲覧状況も把握可能となり、顧客の関心度に応じた手厚い追客が実現しました。

顧客対応に充てられる時間は従来の1.5倍に増え、並行してきめ細かくフォローできる顧客数も10組から15組に拡大しています。ツールを活用して業務を効率化することで、対応件数と対応品質の両立につなげた事例です。

参照：Facilo導入事例「一心エステート株式会社」

不動産賃貸業の始め方に関するよくある質問

ここでは不動産賃貸業の始め方に関するよくある質問を紹介します。

• Q1：不動産賃貸業を始めるのに資格は必要ですか？
• Q2：不動産賃貸業は個人事業主と法人のどちらで始めるべきですか？
• Q3：不動産賃貸業はどのくらいの自己資金があれば始められますか？

Q1：不動産賃貸業を始めるのに資格は必要ですか？

自己所有物件を貸すだけであれば、特別な資格や免許は不要です。ただし、他人の物件を代理・媒介して業として行う場合は宅地建物取引業免許が必要になります。

あわせて、自己所有物件を除く賃貸住宅の管理を200戸以上受託する場合は賃貸住宅管理業の登録が求められます。宅地建物取引士やFP（ファイナンシャル・プランナー）の資格を持っていれば、契約や資金計画の判断に役立つでしょう。

Q2：不動産賃貸業は個人事業主と法人のどちらで始めるべきですか？

小規模（1〜2室）から始める場合は、個人事業主を選ぶのが一般的です。開業届を提出するだけで始められ、手続きの負担が少ないのが利点となります。

一方で、所得が一定の水準を超えると、法人化した方が税率面で有利になるケースがあるでしょう。事業規模の拡大を見据えるなら、税理士に相談のうえ法人化のタイミングを検討してください。

Q3：不動産賃貸業はどのくらいの自己資金があれば始められますか？

必要な自己資金は一律ではなく、物件価格、物件の種類、金融機関の融資条件、購入時の諸費用によって変わります。購入時には、物件代金のほかに、仲介手数料、ローンの諸費用、不動産取得税などがかかります。

そのため、希望する物件と融資条件をふまえて、頭金と諸費用、さらに空室や修繕に備える予備資金を用意しておくのが望ましいでしょう。

まとめ｜不動産賃貸業の始め方を理解して無理のない一歩を踏み出そう

不動産賃貸業は、自分が所有する物件を貸し出し、賃料収入を得る事業です。特別な免許がなくても始められるため、不動産投資が初めての方や、本業を持つ会社員にとっても取り組みやすいでしょう。

一方で、開業後は入居者募集、契約手続き、物件管理など、複数の業務を並行して進める必要があります。こうした負担を抑えるうえで、ITツールの活用は有効です。

「Facilo（ファシロ）」は、物件提案・内見調整・追客を一元管理し、顧客対応の効率化を支援するクラウドツールです。全国2,500店舗以上に導入されており、成約率200％増、提案時間80％減などの実績を誇ります。

導入時のサポートも受けられるため、運用に不安がある場合でも進めやすいでしょう。

Faciloについて詳しく知りたい方は、以下のURLからお気軽にお問い合わせください。

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