賃貸の媒介契約とは？一般や専任もある？賃貸仲介の契約の種類を解説

賃貸の媒介契約とは、貸主または借主が不動産会社に対して、賃貸借契約の成立に向けた仲介を依頼する契約です。

不動産の売買では、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」という区分があります。一方、賃貸では、売買のような法律上の区分は設けられておらず、基本的には複数の不動産会社へ同時に依頼できる形が前提です。

1社に絞って任せたい場合は代理契約、入居後の管理まで委ねたい場合は管理委託契約、空室時の収入変動を抑えたい場合はサブリースという選択肢があります。

この記事では、賃貸の媒介契約の仕組みと売買との違い、代理契約・管理委託・サブリースを含む賃貸仲介の契約形態を整理しました。オーナーとして契約形態を選ぶ際の判断基準や、賃貸仲介の営業担当者が業務を効率化するためのポイントも紹介します。

賃貸の媒介契約とは？

賃貸の媒介契約とは、貸主または借主が不動産会社に対して、賃貸借契約の成立に向けた媒介を依頼する契約です。貸主であれば入居者募集や契約手続き、借主であれば物件紹介や入居手続きのサポートを依頼する際に利用されます。

不動産の売買では、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」という3つの契約形態があります。一方、賃貸では、このような区分は設けられていません。

宅地建物取引業法第34条の2第3号では、専任媒介契約を「売買又は交換の媒介又は代理を依頼することを禁ずる媒介契約」と定義しています。条文に「貸借」は含まれておらず、賃貸には専任媒介という契約形態はありません。

参照：e-GOV法令検索「宅地建物取引業法第34条の2第3号」

そのため、賃貸の媒介契約は、基本的に複数の不動産会社へ同時に依頼できる契約といえます。性質としては、売買における一般媒介に近いものと考えると理解しやすいでしょう。

一方で、1社の不動産会社に絞って依頼したい場合は、「代理契約（専任媒介）」という形をとります。代理契約では、不動産会社が貸主の代理人として入居審査や契約締結まで一任できるため、売買における専任媒介に近い運用が可能です。

さらに、入居者募集や契約手続きだけでなく、入居後の家賃回収や契約更新、クレーム対応といった管理業務まで一括して任せる場合は「代理契約（専任媒介）＋管理委託契約」を結ぶ方法があります。

どの契約を選ぶかによって、貸主の関与範囲や業務負担は大きく変わります。借主にとっても、どの不動産会社に物件紹介や契約手続きの支援を依頼するかに関わるため、賃貸の媒介契約の基本を理解しておくことが重要です。

不動産売買における媒介契約

不動産売買における媒介契約とは、売主や買主が不動産会社に売買の仲介を依頼する際に結ぶ契約です。

依頼できる不動産会社の数や、自己発見取引の可否、レインズ（指定流通機構）への登録義務、業務報告の頻度などを定めるもので、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類があります。

一般媒介は複数社に並行して仲介を依頼できる、もっとも自由度の高い契約です。専任媒介は1社に絞る代わりに、レインズ登録や定期報告が義務付けられ、不動産会社の積極的な販売活動を期待できます。専属専任媒介はもっとも制約が強く、自己発見取引も認められていません。

賃貸の媒介契約にはこうした3分類がなく、実質的に一般媒介と同じ位置づけである点が、売買との大きな違いです。

不動産の媒介契約の種類について詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。

⇒不動産の媒介契約の種類｜仲介との違い・一般・専任・専属専任を解説 

賃貸仲介の契約の種類と特徴

賃貸仲介の契約には、大きく分けて以下の4つの形態があります。

• 媒介契約（一般媒介）
• 代理契約（専任媒介）
• 代理契約（専任媒介）と管理委託契約
• サブリース

それぞれ不動産会社の関与度や業務負担が異なるため、自分のスタイルにあった契約を選ぶことが大切です。

ここでは、それぞれの仕組みとメリット・デメリットを整理します。

媒介契約（一般媒介）

賃貸の媒介契約は、不動産会社に入居者募集や条件調整、契約成立までの仲介を依頼する契約です。複数の不動産会社へ同時に依頼でき、売買における一般媒介に相当します。

貸主が自分で入居者を見つけて直接契約する「自己発見取引」も可能です。

募集の間口を広げやすい一方、依頼先が増えるほどオーナーの管理負担も増えるため、賃貸経営に時間を割ける方に向いた契約といえます。

媒介契約のメリット

媒介契約のメリットは、複数社に並行して依頼することで、募集の間口を広げやすい点にあります。

• 複数社の集客力を同時に活用できる
• 自主管理を続ける場合でも必要な部分だけ依頼できる
• 自分で見つけた入居希望者とも契約できる

1社だけに頼るよりも物件情報が広く流通し、入居者が早期に決まる可能性があります。また、特定の不動産会社との関係に縛られないため、対応に不満を感じた際は別の不動産会社へ切り替えるなど、柔軟な見直しがしやすい点も魅力です。

媒介契約のデメリット

一方で、媒介契約にはオーナー側の管理負担が増えるという注意点があります。

• 募集条件（賃料・入居可能日など）の管理が煩雑になる
• 申し込みが入る度に、入居審査や契約締結の判断が求められる
• 各社の優先度が分散し、対応の質にばらつきが出る場合がある

複数の不動産会社から同時に申し込みや問い合わせが入ると、連絡窓口が増え、判断や調整も煩雑になります。柔軟に動ける反面、貸主自身が管理しなければならない場面は増えるでしょう。

代理契約（専任媒介）

代理契約は、1社の不動産会社に賃貸借代理を依頼する契約です。不動産会社は、入居者の募集、入居審査、賃貸借契約の締結などを代理業務として担います。

例えば、入居審査の場面では、媒介契約の場合は不動産会社がオーナーに「この方と契約してよいですか？」と確認をとらなければなりません。一方の代理契約では、不動産会社が「問題ない」と判断すれば、オーナーの承諾を待たずに契約を進められます。

また、自ら見つけた相手と契約すること自体は可能です。

なお、媒介でも代理でも、不動産会社が受け取れる報酬は原則として「家賃1か月分＋消費税」が上限で、オーナーの経済的な負担はどちらでも同じです。

代理契約のメリット

代理契約のメリットは、貸主の手間を大幅に減らせる点です。

• 募集から契約までの窓口を不動産会社に一任できる
• 条件交渉や申込対応のスピードがあがる
• 遠方の物件や複数物件の運用でも管理しやすい

遠方の物件を所有するオーナーや、複数物件を保有していて個別の対応が難しい人に適した契約です。

代理契約のデメリット

代理契約は1社に権限を集中させるため、依頼先の力量に成果が左右されます。

• 募集力や対応力が弱い会社を選ぶと空室が長引くおそれがある
• 代理権の範囲が不明確だと、条件面で認識のずれが起こりやすい
• 複数社の提案を比較しにくく、1社依存のリスクが高まる

契約期間中は他社への切り替えが難しいため、事前に過去の成約実績や管理物件の入居率を確認するとよいでしょう。また、どこまでを任せるのか、どの条件なら貸主の事前確認が必要なのかを、契約前に明確にしておくことが欠かせません。

代理契約（専任媒介）と管理委託契約

代理契約と管理委託契約を組み合わせると、不動産会社に代理権を与え、入居者募集から物件管理まで任せる体制を作れます。家賃の集金や督促、クレーム対応、修繕の受付、入退去時の手続きなど、賃貸物件の日常管理までを1社に委託します。

仲介と管理の窓口が一本化されるため、オーナーの手間がもっとも少ない契約です。

管理委託契約のメリット

管理委託契約のメリットは、募集から日常管理まで一括して任せられる点です。

• 家賃の集金・督促・入居者対応の負担を軽減できる
• 入居者からの問い合わせやトラブル対応の窓口を一本化できる
• 委託範囲を調整しやすい
• トラブル対応を管理会社に外部化し、スムーズな処理が期待できる

本業が忙しい場合や、物件が遠方にある場合でも、日常的な管理実務を外部に任せられます。

管理委託契約のデメリット

管理委託契約のデメリットは、継続的なコスト負担と管理品質のばらつきです。

• 管理委託料として、家賃収入の5％前後のコストがかかる
• 管理品質は会社ごとの差が出やすい
• 委託範囲によっては、追加費用が発生することがある

管理会社によって、対応の早さや報告の丁寧さ、修繕手配の進め方は異なります。契約前に、委託範囲、追加費用の条件、解約の条件を明確にしておきましょう。

サブリース

サブリースとは、サブリース会社がオーナーから物件を借り上げ、その物件を入居者へ転貸する方式です。貸主は入居者ではなくサブリース会社と賃貸借契約を結びます。

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律では「特定賃貸借契約（マスターリース契約）」として扱われます。

空室が発生してもオーナーには契約で定めた賃料が支払われるため、収入の見通しが立てやすい点が特徴です。収入の安定を重視するオーナーに選ばれる傾向があります。入居者管理もすべて管理会社が担うので、オーナーの業務負担は最小限に抑えられるでしょう。

サブリースのメリット

サブリースのメリットは、管理負担を抑えながら収入の見通しを立てやすい点です。

• 空室時でも一定の賃料を受け取れるため、収入が安定する
• 入居者の募集から退去対応まで事業者に任せられる
• 賃貸経営の実務を大幅に削減できる

入居者募集や日常対応を自分で行う必要がなく、実務負担を抑えたい場合には有効な選択肢になるでしょう。

サブリースのデメリット

一方で、サブリースには収益面とリスク面の注意点があります。

• 満室になっても相場賃料の100％を受け取れない
• 賃料減額や契約条件見直しの可能性がある
• 免責期間や解約条件によって、運用の自由度が下がることがある

サブリース会社の取り分として家賃収入の15％前後が差し引かれるため、満室経営時の収益は管理委託よりも低くなります。

導入を検討する際は、免責期間（空室でも賃料が支払われない期間）の有無や賃料改定の条件、途中解約の可否、修繕負担などを必ず書面で確認しましょう。

賃貸仲介の契約の選び方

賃貸仲介の契約は募集の幅広さを重視するのか、管理の手間を減らすのか、収益の安定を優先するのかによって、選ぶべき形が変わります。

媒介契約、代理契約、管理委託契約、サブリースは、それぞれ不動産会社に任せる範囲と収益構造、オーナーの関与度が大きく異なるからです。

ここでは、賃貸仲介の契約の選び方を3つに分けて解説します。

目的や優先順位

まず、オーナー自身の目的や優先順位を整理します。

例えば、「入居者は早く決めたいが、物件管理は自分でやりたい」というオーナーには媒介契約が向いています。一方、「すべてを任せたいが、収支はなるべく手元に残したい」なら代理契約や管理委託が候補になるでしょう。

物件の市場性

物件が立地している地域の需要も、契約形態の選び方に影響します。

駅近や築浅など需要の高い物件は、媒介契約で複数社に募集を出せば入居者が見つかりやすい傾向にあります。空室リスクが低いため、あえてサブリースにして収益を減らす必要性は薄いといえるでしょう。

一方、駅から遠い、築年数が古いなど客付けが難しい物件では、集客力や提案のノウハウを持つ不動産会社を1社選び、代理契約で集中的に取り組んでもらうほうが成果につながる場合があります。

長期の空室が続く物件で「収入が途切れるよりは安定して家賃を受け取りたい」と考えるなら、サブリースも選択肢に入ります。ただし、賃料の手取り額が下がる点を加味した収支計画が必要です。

情報管理・手間

オーナー自身が日常的にどれだけ管理業務に時間を割けるかどうかも判断材料になります。

媒介契約は複数社に依頼するため、募集条件の統一や各社からの報告の整理に手間がかかります。入居審査の判断も毎回求められるため、こまめな対応が前提です。

管理委託契約であれば、入居者からの問い合わせや家賃の督促などの日常業務を管理会社が引き受けてくれます。本業を持つ会社員や、遠方に住むオーナーにとって現実的な選択肢といえそうです。

サブリースは管理の手間がもっとも少ない反面、契約時の条件確認を怠ると、後々のトラブルにつながるおそれがあります。免責期間や賃料改定のタイミングなどは、必ず契約書を読み込んだうえで判断しましょう。

賃貸仲介に活用できる不動産ツール

賃貸仲介では、不動産会社とオーナーの情報共有を効率化できるかどうかが、成約スピードに直結します。不動産会社の営業担当者にとって、顧客ごとの進捗管理や連絡のやり取りは大きな課題となるでしょう。

こうした賃貸仲介の業務効率化に対応するツールが、不動産業務に特化したクラウドサービス「Facilo（ファシロ）」です。

Faciloでは、顧客ごとに自動生成される「お客様マイページ」を通じて、物件情報や活動報告をオーナーとリアルタイムで共有できます。特に媒介契約で複数社と競合する場面では、他社との差別化のため、こまめな報告と迅速な対応が欠かせません。

報告書の作成に1件あたり1時間以上かかっていた作業が、Faciloのテンプレートとデータ連携によって、半分以下の時間で完了したケースもあります。

事務作業の負担を減らし、オーナーとの関係構築や新規開拓に時間をまわせる環境を整えたい方は、Faciloのサービス資料をご確認ください。

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不動産ツール導入の成功事例

ここでは、不動産ツールを活用して業務効率化や成約率向上につなげた2社の事例を紹介します。

株式会社永大ハウス工業

宮城県を中心に12店舗を展開する株式会社永大ハウス工業では、反響数の増加に伴い、営業担当1人が3か月で最大100件を超える顧客を並行して管理する状況が生じていました。

紙資料を用いた提案活動では、追客の抜け漏れや情報整理に時間をとられ、業務が逼迫していたといいます。

Facilo導入後は、顧客管理、提案資料の作成、物件提案用のマイページ作成、追客までを一つのツール上で進められる体制を構築しました。

それにより、顧客ごとのマイページを活用した提案と、閲覧ログをもとにした優先順位付けが定着。多くの顧客を抱える状況でも、効率的に提案と追客を進められるようになりました。

その結果、紙ベースでは3〜4回かかっていた商談が1回で完結するケースも生まれ、商談効率は最大4倍に向上。あわせて、連絡漏れがなくなり、紙資料の整理にかかる時間も削減されています。

導入は5アカウントのスモールスタートでしたが、使い始めて約1か月で効果への手応えを得て、現在は全12店舗へ展開されています。

参照：Facilo導入事例「株式会社永大ハウス工業」

三井不動産リアルティ株式会社

個人向け不動産仲介事業「三井のリハウス」を展開する三井不動産リアルティ株式会社では、営業担当者が物件情報を紹介しても「そもそも見てもらえているかわからない」という課題を抱えていました。販売図面の帯替え作業にも手間と時間がかかっていたといいます。

Facilo導入後は、通知機能により顧客が物件情報を閲覧したことをリアルタイムで把握できるようになりました。自動帯替え機能や内見依頼機能の活用により、営業担当者の手作業を削減しています。

顧客からは「リハウスの物件はまとまっていて1ページで見られるからよい」との評価が寄せられ、顧客満足度の向上にもつながっています。

参照：Facilo導入事例「三井不動産リアルティ株式会社」

賃貸の媒介契約に関するよくある質問

ここでは、賃貸の媒介契約に関するよくある質問を紹介します。

• Q1. 賃貸に専任媒介契約はありますか？
• Q2. 賃貸の媒介と仲介は何が違いますか？
• Q3. 賃貸の媒介報酬（仲介手数料）の上限はいくらですか？
• Q4. 賃貸の媒介契約に契約書は必要ですか？

Q1. 賃貸に専任媒介契約はありますか？

宅地建物取引業法上、賃貸には専任媒介契約という分類は存在しません。売買の専任媒介に相当する「1社だけに依頼する」形態をとりたい場合は、代理契約を用います。

代理契約であれば、入居審査や賃貸借契約の締結まで不動産会社に一任できます。

Q2. 賃貸の媒介と仲介は何が違いますか？

「仲介」は、不動産会社が貸主と借主の間に入って取引を成立させるサービス全体を指す言葉です。「媒介」は、その仲介サービスを依頼する際に結ぶ法律上の契約形態を指します。

実務上、両者はほぼ同義で使われています。

Q3. 賃貸の媒介報酬（仲介手数料）の上限はいくらですか？

宅地建物取引業者が、賃貸借の媒介によって貸主と借主の双方から受け取れる報酬の合計額は、原則として「家賃1か月分＋消費税」が上限です。

ただし居住用建物では、一方の依頼者から受け取れる額は、その依頼者の承諾がない限り、原則として「家賃0.5か月分＋消費税」までとされています。

また、代理についても、受け取れる報酬の上限は法令で定められており、原則として報酬総額は「家賃1か月分＋消費税」の範囲内です。

仲介手数料に関して詳しくは下記のページを参考にしてください。

⇒不動産仲介手数料の計算方法と相場｜売買・賃貸の上限額と抑える方法

Q4. 賃貸の媒介契約に契約書は必要ですか？

法律上、賃貸の媒介契約については、売買や交換の媒介契約のような法定の書面交付義務は定められていません。宅地建物取引業法で書面交付が義務付けられているのは、売買または交換の媒介契約です。

ただし、国土交通省は住宅の標準賃貸借媒介契約書を公表しています。実務上は、依頼条件や報酬額、募集条件、手数料の負担割合などを明確にするため、書面で取り交わしておくと安心です。

なお、賃貸借契約が成立した後は、宅地建物取引業法第37条にもとづく書面の交付が必要になります。

賃貸の媒介契約を理解して自分にあった選択につなげよう

賃貸の媒介契約には、売買のような一般媒介・専任媒介・専属専任媒介といった法律上の区分はありません。基本的には複数の不動産会社へ依頼できる契約であり、性質としては売買における一般媒介に近いものと考えるとわかりやすいでしょう。

そのうえで、オーナーの状況や物件の特性に応じて契約形態を選ぶことが大切です。1社に絞って任せたい場合は代理契約、入居後の管理まで委ねたい場合は管理委託契約、空室時の収入変動を抑えたい場合はサブリースといったように検討してみてください。

また、不動産会社にとっては、貸主や借主への報告・連絡をどれだけ正確かつスピーディーに行えるかが、信頼獲得に影響します。募集状況や提案内容が見えにくいと、不安や不満を招きやすいものです。継続的な依頼にも結びつきにくくなるでしょう。

その点、「Facilo（ファシロ）」のような不動産業務に特化したクラウドツールを活用すれば、報告業務の負担を抑えながら、お客様マイページを通じて物件提案や進捗共有をわかりやすく行えます。

営業担当者にとっては業務効率化につながるだけでなく、情報を可視化することで貸主・借主に安心感を提供できる点も大きな魅力です。

提案体制やコミュニケーションの質を高めたい方は、Faciloの機能や活用事例をぜひ確認してみてください。

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