不動産広告のルールと種類｜禁止表現・必要な表示・掲載前の確認方法

不動産広告では、物件の特徴を魅力的に伝えることと、価格・条件を正しく示すことの両方が必要です。ポータルサイトやチラシだけでなく、SNSの物件紹介でも表示ルールを確認します。

主な確認先は、宅地建物取引業法、景品表示法、不動産の表示に関する公正競争規約、掲載媒体の基準です。ただし、必要な項目は物件種別や広告の媒体によって異なり、一つの短いチェック表ですべてを代替できるわけではありません。

この記事では、一般消費者向けの居住用物件広告を中心に、間違えやすい表現と表示事項を整理します。後半は広告を出す不動産会社に向けて、媒体選び、掲載・更新・停止の手順を解説します。

表示ルールの確認／物件種別ごとの必要表示／掲載前チェック表

不動産広告には、個別物件の取引を促す広告と、会社やサービスを知ってもらう広告があります。何を広告しているかを区別したうえで、適用されるルールを確認します。

売地、住宅、マンション、賃貸住戸などについて、所在地、写真、価格・賃料、条件を示して購入や賃借を促すものです。ポータル掲載、紙のチラシ、自社サイト、動画やSNS投稿など、見せ方が変わっても内容に応じて広告として扱われます。

不動産の表示規約は、一般消費者向けの居住用不動産広告を中心とするルールです。業者間だけで共有する資料と、一般消費者に提示する資料も区別します。元が業者間の資料でも、消費者に見せるときには表示の適切さを確認してください。

事業者に向けた倉庫・ビル等の取引広告は、居住用物件とまったく同じ別表を当てはめるものではありません。一方、宅建業法の広告規制等は別途確認が必要です。首都圏不動産公正取引協議会：表示規約の適用

会社の取扱地域や相談内容、実績、担当者などを紹介する広告です。個別物件がないから無条件に自由な表現ができるわけではありません。根拠のない実績や最上級の訴求、条件の分からない価格表示などは避けます。

一つの投稿に会社紹介と物件紹介が混ざることもあります。「会社紹介の投稿だから物件の表示事項は不要」と形式だけで判断せず、掲載内容が何の取引を促しているかを確認しましょう。

法律、業界の表示規約、媒体の掲載基準は、それぞれ別の確認先です。ポータルサイトの入力を完了できたことや審査を通ったことだけで、広告全体の適切さが保証されるとは限りません。

宅建業法第32条は、所在、規模、形質、利用の制限、環境、交通、代金等の取引条件などについて、著しく事実と異なる表示や、実際より著しく優良・有利と誤認させる表示を規制しています。

文章の一部が事実でも、写真の使い方や条件の省略によって、実態と違う印象を与える場合があります。訴求したい内容だけを切り取るのではなく、読者が契約条件を判断するうえで必要な情報を示します。宅地建物取引業法

工事完了前の物件については、必要な開発許可や建築確認などの処分を受ける前に広告できません。「申請したから掲載できる」「完成するまで一切広告できない」のどちらも正確ではなく、物件に必要な処分と取得状況を確認します。

宅建業法第33条と表示規約の広告開始時期を照合し、確認した資料と日付を記録してから入稿しましょう。

売主、貸主、代理、媒介（仲介）など、取引態様は実際の立場に合わせて示します。会社名や問い合わせ先が書いてあるだけでは、その会社がどの立場で取引に関わるかは分かりません。

共同で扱う物件や他社から資料を受け取った物件では、元の広告の会社名・取引態様をそのままコピーせず、自社の立場と掲載許可を確認します。

表示規約に基づく公取協の警告・違約金等と、法律に基づく行政処分等は別の制度です。宅建業法には指示や業務停止等の措置が定められ、規約違反への対応だけで法律上の問題がなくなるわけではありません。具体的な対応は違反の内容や事情によって異なるため、発見した表示は責任者へ共有し、該当する法令・規約の確認先へ相談します。

表現の確認では「使える単語か」だけでなく、その内容を裏付ける資料と、広告に併記すべき条件がそろっているかを見ます。同じ制限語でも、規約上の条件は一律ではありません。

「最高・格安」と「厳選・完売」を同じ条件として説明しない点に注意してください。合理的な根拠がないのに使ってよいわけではありませんが、すべて一律の絶対禁止語でもありません。具体的な表示は規約第18条と施行規則を確認します。不動産公正取引協議会連合会の規約集

より具体的に伝えられる事実があるなら、抽象的な賛辞よりも、確認済みの条件を書く方法があります。ただし「収納が多い」「広々」等に置き換えれば無検証でよいわけではなく、間取り・寸法などの根拠に基づいて説明します。

表示規約では、新築は建築工事の完了後1年未満で、居住の用に供されたことがないものを指します。「未入居だから年数に関係なく新築」「完成後1年以内なら新築」という表現は避けます。

建築年月と居住の有無を確認し、掲載中に期間をまたぐ場合は表示を見直します。広告を最初に出した時点だけでなく、継続している間の情報管理も必要です。

徒歩所要時間は、道路距離80mを1分として計算し、1分未満の端数を切り上げます。たとえば道路距離500mなら、500÷80＝6.25なので広告表示は徒歩7分です。直線距離で計算するものではありません。

起点・終点にもルールがあります。マンション・アパートでは建物の出入口、駅等では利用時間内に常時利用できる施設の出入口を基準に確認します。マンションの敷地の端から測ったり、駅の改札やホームまでの時間と混同したりしないようにしましょう。

団地等を一括して広告する場合は、取引対象のうち最も近い区画・建物出入口と最も遠い区画・建物出入口の両方から算出するなど、対象によって表示方法が変わります。

この計算は、信号・踏切待ちや坂道による増加時間を含めた実測時間の保証ではありません。読者も、通勤等の判断には実際の経路を確認するとよいでしょう。首都圏不動産公正取引協議会：徒歩所要時間

現地写真、別住戸の写真、完成予想図は、何を示す画像かを分けて確認します。完成予想図等ではその旨を示し、建物や周囲の状況を実態に反して描かないことが必要です。「イメージです」と注記すれば、実際と異なる建物を示したり、周囲の電柱・電線を消してよく見せたりしてよいわけではありません。首都圏公取協：不当表示の禁止

加工するときは、元画像、撮影した住戸・時点、完成予想図等の区分、削除・変更した要素を確認します。明るさの調整等でも、現況を誤認させる仕上がりになっていないかを原資料と照合しましょう。AIで加工した画像にも同じ確認が必要です。

実在しない物件、実在しても取引の対象にならない物件、取引する意思がない物件の広告は禁止されています。掲載開始時には募集中でも、成約後の広告を削除せず更新し続けるなど、運用中の管理が問題になる場合もあります。

「問い合わせが来たら別の物件を紹介すればよい」という考え方で、取引できない物件を集客用に残さないようにします。募集状況を確認する担当と、変更が分かったときに停止する対象を決めておきましょう。

必要表示は「売買か賃貸か」だけでなく、土地・戸建て・マンション、1戸か複数戸か、ネットか紙かを組み合わせて確認します。社内チェック表を使う場合も、該当する規約の別表を確認元として持たせます。

所在地、交通、面積、価格・賃料、取引態様、広告主などは重要な確認項目ですが、それだけをそろえればすべての広告が完成するわけではありません。以下は物件ごとの違いを見るための例です。

この表は完全な必要事項一覧ではありません。実際の広告では、取引形態・物件種別・媒体に対応する別表と注記まで確認してください。面積や権利、費用が未確認なら、過去資料から推測して欄を埋めず、確認元へ戻ります。

賃貸では家賃に加え、管理・共益費、敷金・礼金、保険料、保証会社の条件と費用などを確認します。別表9の注記では、列挙された費目以外にも、当初契約から契約満了までに必要な費用の費目・額が表示対象になります。

買主向けの広告でも、価格だけでなく管理費・修繕積立金など物件に応じた費用を確認します。支払例を示す場合は、前提条件を抜いて月額だけを強調しないようにしましょう。

ネット広告の情報公開日または直前の更新日・次回更新予定日、チラシ等の取引条件有効期限など、媒体によって求められる表示が異なります。管理画面の「保存日時」が、そのまま読者に必要な情報更新日の表示になっているとは限りません。

物件の内容を確認した日、データを編集した日、広告を公開・更新した日を社内で区別しておくと、後から根拠を追いやすくなります。

複数ポータルへの掲載作業を見直したい不動産会社の方へ。 Faciloのコンバーターでは、物件情報の一括入稿を支える仕組みを案内しています。製品ページには今後提供予定の機能も含まれるため、対応媒体や利用開始時期は個別に確認する前提でご覧ください。

→ 複数ポータルへの入稿をまとめる仕組みを見る

ここからは、広告を出す不動産会社向けの運用を説明します。媒体は掲載費用だけでなく、会いたい顧客、物件の特性、更新できる体制で選びます。

ポータルは掲載して終わりにせず、写真や条件の充実、物件状況の更新、問い合わせ対応まで含めて比較します。具体的な活用は不動産ポータルサイトの選び方で解説しています。

ポータルごとに同じ情報を繰り返し入力しているなら、掲載業務の仕組みを検討する余地があります。自社の対応媒体や運用に合うかを確認するため、コンバーターのサービス資料を請求できます。

→ 一括入稿を検討するため、サービス資料を請求する

広告の反響を増やしても、初回返信や内見案内が追いつかなければ、営業機会を生かしきれません。物件を掲載する担当と顧客対応の担当が別なら、反響情報を誰がどのタイミングで受け取るかを決めます。

広告の反響数、担当者の対応件数、商談までの状況を見ながら、媒体と営業体制を一緒に改善します。数字が少ない段階で媒体の良し悪しを断定せず、物件条件や時期の違いも確認してください。

掲載作業の負担と、問い合わせ後の対応漏れは、必要な支援が異なります。どの業務から整えるか考えたい方は、Faciloの物件掲載・顧客対応のサービス領域を確認できます。

→ 物件掲載と顧客対応、それぞれの支援範囲を見る

紙の制作と配布の進め方は、不動産チラシの作り方も参考にしてください。

広告の品質は、原情報の確認から公開後の更新・停止までを一つの流れにすると管理しやすくなります。チェック担当者の注意力だけに頼らず、情報の正本と配信先を残します。

価格・募集条件、面積、写真、取引態様などについて、どの資料・どの担当者の確認をもとにしたかを残します。複数媒体の入力欄から互いにコピーしていると、どれが最新か分からなくなりがちです。

AIで原稿を作る場合も、元の資料にない設備や周辺環境、性能を補わせないようにします。生成した文章と、確認済みの物件情報を照合する工程を置いてください。

写真の選定・分類や掲載原稿の準備にも工数がかかっているなら、入力前の作業まで検討対象にできます。コンバーターの紹介ページでは、提供予定を含めた写真整理・画像加工・文章作成の支援内容を確認できます。

→ 写真整理から原稿作成までの支援内容を見る

以下は社内運用をつくるためのチェック表です。規約の別表を置き換えるものではなく、該当する必要事項一覧と組み合わせて使います。

原稿を作った人とは別の人が確認できる体制なら、変更箇所や根拠も渡します。誤字の確認だけでなく、物件種別や媒体の選択が正しいかを見ることが大切です。

価格変更や成約の連絡を受けたら、元データを直し、ポータル、自社サイト、広告、SNS等の掲載先へ反映したことを確認します。データ連携を使っていても、同期対象、反映時間、手作業で止める先が分からなければ、広告が残ることがあります。

公開先、物件の識別情報、担当、最終確認日を記録し、「更新指示済み」と「実際の表示確認済み」を分けて管理しましょう。

複数媒体の掲載業務を整理する際は、一括入稿の対象と、自社で確認を残す作業を分けて検討できます。コンバーターのサービス資料を取り寄せ、現在の運用と照らし合わせてみてください。

→ 掲載管理の見直しに、コンバーターの資料を受け取る

まず責任者へ共有し、内容に応じて掲載・配布を止め、正しい情報と影響する掲載先を確認します。配布済みの紙や第三者への配信がある場合、元データの修正では届いてしまった情報を取り戻せません。

誤りの内容、掲載期間、配布先、問い合わせへの影響、修正内容を記録し、必要に応じて所属団体や公取協等へ対応を相談します。誤字から重要条件の誤表示までを同一に扱わず、具体的な影響に応じた訂正・説明を検討してください。首都圏不動産公正取引協議会：表示の訂正等の相談例

広告は反響単価だけでなく、問い合わせの内容と、その後の対応・面談・成約までを段階別に見ます。反響が多い媒体が、そのまま自社に合う顧客を最も多く届けるとは限りません。

次は計算方法を説明する仮データです。実績や相場ではありません。

この例では反響単価はAが低い一方、面談数は同じです。ただし、物件の価格帯、募集時期、問い合わせの定義、営業の対応条件が違えば、そのまま比較できません。重複問い合わせも区別し、少数の成約から媒体の効果を断定しないようにします。

反響があるのに面談が少ない場合、広告の訴求だけでなく、返信内容や連絡方法、募集状況、提案までの進め方を確認します。広告を変えるべきか、営業の受け渡しを変えるべきかを分けて考えるために、各段階の記録が必要です。

売買の反響を受けた後、担当者の対応や案件の進捗を把握したい場合は、顧客管理側の仕組みも検討できます。FaciloのCRMの機能紹介では、活動・対応状況を確認する方法を案内しています。提供予定の機能を含む範囲は、個別に確認してください。

→ 反響後の対応状況を把握するCRMを見る

広告費だけでなく、物件情報を入力する時間、写真を用意する時間、問い合わせに対応する時間も確認します。費用を減らした結果、手作業が大きく増えていないかを見ると、業務改善と媒体選びを合わせて考えやすくなります。

集客の次に、顧客管理・購入提案・賃貸提案のどこを整えるか考えたい方へ。Faciloの資料請求フォームで、関心のあるサービスを選べます。広告予算の配分を診断する専用資料ではなく、営業業務を支援する製品資料です。

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掲載場所やツールが変わっても、物件の事実確認と、読者を誤認させない表示は必要です。具体的な取引や表示で判断に迷う場合は、所属団体・公取協等に確認しましょう。

はい。SNSでも、物件取引を促す広告には表示ルールの確認が必要です。首都圏不動産公正取引協議会の2026年3月の実態調査では、SNSの表示不足や、必要な情報をDMで聞かせる設計などが取り上げられています。ハッシュタグも表示の一部として扱います。

文字数や形式に制約があるからといって、価格・賃料等を省いてよいわけではありません。投稿、動画、広告から容易に到達できるページ等をどう使って必要事項を表示するか、媒体の仕様と規約に沿って確認してください。SNSを利用した不動産広告の実態調査

募集広告は、成約後に取引できる物件として残さないことが基本です。実績紹介をする場合も、募集中の物件と区別できるか、成約済みが分かるか、問い合わせの案内が誤認を生まないか、写真・顧客情報の利用が認められるかを確認します。

「成約済み」と付ければ、どのような掲載でもよいという意味ではありません。実際の表示と掲載目的に応じて確認してください。

賃貸仲介でいうADは、広告料を指す業界用語です。貸主側から仲介会社へ支払われる広告料名目の金銭を指して使われることがあり、ポータルの掲載代やチラシの印刷代そのものを意味するとは限りません。

ただし、広告料という名目なら仲介報酬の規制と無関係に受け取れるわけではありません。通常必要な広告宣伝費用を、名目だけ変えて報酬の上限外に請求できるものではない点に注意します。全日本不動産協会：広告料（いわゆるAD）について

誰が誰に、何の業務を依頼し、何の対価として支払うかを確認します。個別契約の費用負担や報酬上限は、物件広告の作り方とは別の論点として、契約内容と適用法令を確認してください。

不要とは言えません。ツールが検出できる項目と、最新の募集状況、資料の正しさ、掲載許可等の確認は別です。自動化する部分と、担当者が根拠を確認する部分を分けて使います。

自動化する作業と人が確認する作業を整理したら、次は利用する機能と費用を見比べましょう。コンバーターの公式FAQでは、無料の基本機能と有料AIオプションの考え方を、提供予定を含む案内として掲載しています。

→ 無料の基本機能と有料オプションの違いを見る

不動産広告は、表示ルール、根拠となる物件情報、確認担当、掲載先の更新をつなげて管理することが大切です。目を引くコピーを考える前に、必要な条件がそろっているかを確認しましょう。

集客施策全体を比較したい方は、不動産集客の方法と選び方も参考にしてください。広告を含む戦略の整理は、不動産マーケティングの進め方で解説しています。

物件情報や写真をそろえても、複数媒体へ繰り返し入稿すると、作業と確認の負担が積み重なります。Faciloのコンバーターは、一括入稿や入稿準備の支援を検討するためのサービスです。

• 複数ポータルへの入稿をまとめる仕組みを確認する
• 写真整理・原稿作成など、入力前の支援範囲を確かめる
• 自社で確認を残す作業と、自動化したい作業を整理する

紹介には今後提供予定の機能も含まれます。対応媒体・機能・開始時期を確認しながら導入を検討してください。広告の適法性を保証したり、物件情報の確認責任を代替したりするものではありません。

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執筆：Facilo編集部／情報確認日：2026年10月15日