レインズの登録義務とは？媒介契約別の期限・確認方法と成約報告

不動産の売却を不動産会社へ依頼したとき、レインズへの登録が法律で義務付けられるのは、専任媒介契約・専属専任媒介契約を結んだ場合です。登録するのは売主本人ではなく、媒介を受けた宅地建物取引業者です。

登録期限は専属専任媒介が5日以内、専任媒介が7日以内。ただし、契約当日は数えず、不動産会社の休業日やレインズの休止日を除いて数えます。一方、一般媒介は同じ法定の登録義務はありませんが、登録する合意がある場合は、その合意に沿った対応が必要です。

この記事では、義務の有無と期限、売主が登録内容を確かめる方法、仲介会社が行う登録・変更・成約報告を分けて説明します。レインズそのものの仕組みや利用者については、レインズの全体像と情報を見る方法もご覧ください。

レインズは、国土交通大臣が指定する不動産流通機構が運営する、不動産会社間の情報交換の仕組みです。売買・交換の専任媒介、専属専任媒介を受けた宅建業者には、対象物件を指定流通機構へ登録する義務があります。

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専属専任・専任は、他の会社へ重ねて媒介を依頼できない契約です。このうち専属専任は、売主が自分で見つけた相手との直接取引も制限されます。依頼方法を比べる際は、登録期限だけでなく契約全体の違いも確認しましょう。近畿レインズ：媒介契約制度

一般媒介について「登録義務がない」と言う場合、それは何を約束していても登録しなくてよいという意味ではありません。契約時にレインズへ登録すると取り決めているなら、実際の対応を確認します。東日本レインズの公式Q＆A

売主の方は、期限の数え方→登録の確認→登録されていない・内容が違うときの順で確認できます。仲介会社の方は、登録時の実務、変更・成約報告、担当と記録の整え方もご覧ください。

売主対応を行う不動産会社の方へ。

レインズへの登録とは別に、日々の販売状況を売主へ分かりやすく伝える仕組みも整えたい場合は、Faciloの売却クラウドをご確認ください。

→ 売主と販売状況を共有する機能を見る

登録期限は、単にカレンダーへ5日・7日を足せばよいわけではありません。契約日の翌日から、不動産会社の休業日とレインズの休止日を除いて数えます。土日祝日を一律に除く計算でもありません。東日本レインズの期限に関するQ＆A

水曜日が会社の定休日ならその日は除外しますが、会社が営業している土曜日・日曜日は数えます。担当者が休暇を取っているからといって、会社の休業日と同じ扱いにするものではありません。

連休やシステム休止が重なる場合は、会社の営業日程と、所属機構の公式な休止案内を照合します。登録できる時間帯も含めて確認し、期限当日に入力を始めるのではなく、照合や修正の時間を確保しておきましょう。

根拠となる施行規則第15条の10は、専任7日・専属専任5日と、休業日数を算入しないことを定めています。宅地建物取引業法施行規則

以下は日数の数え方を示す架空の例です。2026年10月19日（月）に契約し、会社は水曜日のみ休業、対象期間にレインズの休止日はないと仮定します。

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この条件では、専属専任は10月25日、専任は10月27日が期限です。土日を営業しているため、どちらも日数に含めています。

2026年10月30日（金）に契約し、会社は11月1〜3日が連休、4日（水）も定休日、それ以外は営業、レインズの休止日はないとする架空の例です。

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11月3日は祝日ですが、この例で除く理由は、会社の休業日に当たるためです。祝日でも会社が営業し、レインズも利用できる場合まで自動的に除くわけではありません。実際の案件では、契約日と休業条件を確認して計算してください。

専任・専属専任で売却を依頼した売主は、登録証明書を受け取り、売却依頼主用の確認画面で自分の物件の登録内容を確かめましょう。一般の物件検索サイトに掲載されていることと、レインズに登録されていることは別です。

対象の物件を登録した宅建業者は、登録を証する書面を遅滞なく依頼者へ渡す必要があります。書面が見当たらなければ、まず担当者に「レインズの登録証明書を確認したい」と伝えましょう。

登録証明書では、物件の表示、登録日、価格などを確認します。売却条件を変更した場合は、古い証明書だけを見て判断せず、変更後の情報も確認します。近畿レインズは、誤りがあれば不動産会社に変更を依頼し、修正後の証明書を受け取るよう案内しています。登録証明書の案内

不動産会社から受け取った登録証明書を手元に用意し、案内された売却依頼主用の画面で確認します。たとえば近畿レインズの公式案内では、次の手順が示されています。

1. 登録証明書にある二次元コードを読み取るか、記載のURLから「売却依頼主用 物件確認画面」を開く。
2. 証明書に記載された確認用IDとパスワードを入力する。
3. 自分の物件情報と取引状況を確認する。図面は登録されている場合に確認できる。

入口や表示は所属機構の案内に従ってください。会員の不動産会社が使う検索画面とは異なり、売主が全物件を自由に検索するための仕組みではありません。近畿レインズ：売却依頼主用の確認案内書（PDF）

確認したいのは、登録されているという事実だけではありません。

• 自分が依頼した物件・価格等になっているか。
• 図面等の掲載内容が実際の条件と食い違っていないか。
• 取引状況が、自分の認識している販売状況と合っているか。
• 価格変更や申込み等の後、最新の内容へ更新されているか。

「売主都合で一時紹介停止中」なのに、そのような希望を伝えていないなど、認識が違う場合は会社に説明を求めます。状態の意味は、変更・成約報告の章にある取引状況の表でも整理します。

ログインできない場合は、まず依頼した会社へ、確認画面の案内や証明書の情報が最新かを問い合わせます。近畿の案内では、成約登録や削除後はログインエラーとなる場合も示されています。媒介契約の更新や登録情報の変更など、現状を確認しないまま未登録と決めつけないようにしましょう。

一般媒介や賃貸も、専任・専属専任と同じ売却依頼主用画面を使えると考えないことが重要です。会社への確認を基本とし、必要なら所属機構の窓口を利用します。東日本レインズでは、一般媒介や賃貸の依頼者についても、本人確認のうえで登録状況等を回答できると案内しています。具体的な対応は各機構に確認してください。東日本レインズの公式Q＆A

ここからは、媒介を受けた仲介会社の実務です。レインズへの入力だけで完了とせず、登録内容の照合、証明書の交付、売主への確認方法の説明まで一続きで管理します。

レインズへの登録は、利用資格・権限を持つ宅建業者が行います。会員システムや具体的な操作は所属機構の現行案内に従い、売主に不動産会社の会員アカウントを使ってもらう運用にはしません。

具体的な入力操作は、所属機構の公式案内から現行マニュアルを確認します。たとえば近畿レインズの利用マニュアル・FAQ案内では、ログイン後のサイドメニューにある「マニュアル」「よくある質問」や動画マニュアルを参照する方法が示されています。

登録前には、媒介契約の種類・契約年月日、所在地、規模、形質、売買価格、法令上の主要な制限、取引申込みの受付状況等を確認します。登録項目の根拠となる契約書や物件資料をそろえ、入力担当とは別の確認者を置くなど、会社の体制に合わせて照合方法を決めます。

特に契約年月日を誤ると、期限の確認にも影響します。国土交通省は2025年9月の事務連絡で、期限を超えた登録や契約年月日の誤入力があったことを踏まえ、正確な登録を改めて周知しています。国土交通省の事務連絡（2025年9月12日）

登録後は証明書を取得し、売主へ渡します。電子的に提供する場合は、依頼者の承諾や法令上の方法等の要件を確認してください。ファイルをどこかへアップロードしただけで、法定の交付が済んだと判断しないことが必要です。宅地建物取引業法第34条の2

説明では、登録したことに加えて、売主がどこから内容を確認し、取引状況をどう読めばよいかを案内します。国土交通省の2025年9月の事務連絡は、証明書交付時にリーフレットをあわせて交付し、ステータス管理機能を分かりやすく説明するよう求めています。

売主へ渡す資料が複数のメールに散らばる不動産会社の方へ。売却クラウドには、査定書や契約関連書類などをマイページで共有する機能があります。法定交付の要件は別に確認したうえで、情報共有の方法として検討できます。請求先は売却クラウドの製品資料です。

→ 売主との資料共有に使えるサービス資料を請求する

証明書を送った日、説明した担当者、売主からの質問、再回答が必要なことを残します。「説明済み」というチェックだけでは、担当交代時に何を伝えたかが分からなくなるためです。

たとえば「価格は確認済み、取引状況の確認画面へ入れないとの質問あり、○日までに案内し直す」と記録すれば、次の担当者が行うことを把握できます。ログイン情報を不用意に共有せず、顧客情報の取り扱いは社内の管理ルールに従います。

説明後の質問や回答が担当者ごとに分かれているなら、顧客別の連絡履歴をまとめる方法もあります。FaciloのCRMで、やりとりを確認する機能をご覧いただけます。

→ 顧客との連絡履歴を担当者間で共有する機能を見る

レインズは、最初に登録して終わりではありません。価格や取引状況を実態に合わせて更新し、売買契約が成立したら成約情報を通知します。申込みを受けた段階、契約が成立した段階、引渡しが終わった段階を区別してください。

2025年1月1日から、専任媒介等で登録すべき事項として、取引申込みの受付に関する状況が明確化されました。レインズへの物件登録義務そのものが、2025年に初めて始まったわけではありません。国土交通省：レインズの制度変更に関する案内

売主が確認する取引状況には、次のような区分があります。表示と実態が一致していることが重要です。

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問い合わせが来ただけで申込みありにする、売主の意向と異なるのに売主都合で停止するといった扱いは避けます。状況が変わった場合も、以前の表示を放置せず、所属機構の案内に従って更新します。

専任・専属専任で物件を登録した元付業者は、売買契約が成立したとき、遅滞なく成約情報を通知します。買主を紹介した客付業者がいる場合も、売主本人や客付業者に任せて、登録元の処理を終えたことにはしません。

通知する事項は、登録番号、取引価格、売買・交換の契約成立年月日です。成約報告を「申込みが入ったとき」に済ませたり、「引渡しまで待つ」と一律に扱ったりしないでください。西日本レインズ：成約情報の通知、施行規則第15条の13

法令の「遅滞なく」を、独自に「一週間以内ならよい」などの固定日数へ置き換えないことも大切です。社内では契約成立を把握した後に確認・処理する担当を定め、不在時の引き継ぎを用意します。

買主が決まったので公開情報を消せばよい、と考えると成約情報が残りません。成約登録と削除は、目的の違う処理です。

近畿レインズの案内では、登録には登録・変更・更新・成約登録・削除の証明書があります。一般媒介で他社が成約した場合に、成約した会社以外が自社の登録を取り消すケースなどは削除の対象です。自社が成約したのに、成約通知をせず削除だけで済ませる話ではありません。近畿レインズ：各種証明書

一般媒介や賃貸の成約情報について、西日本レインズは積極的な通知を案内しています。専任・専属専任の売買等に関する法定義務と、機構が求める運用を混同せず、所属機構の現行ルールを確認しましょう。

レインズの更新を行ったうえで、日々の反響や内見状況も売主へ伝えたい会社の方へ。売却クラウドのマイページでは、販売活動に関する情報をまとめて共有する機能を紹介しています。

→ 反響や内見状況を売主へ伝える機能を確認する

登録が見つからないときも、すぐに違反と決めつけず、契約内容と日程から確認します。媒介契約の種類、契約日、休業日、登録する合意、証明書の有無を順に確かめましょう。

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担当者へ確認するときは、事実と疑問を分けて伝えると話が進みやすくなります。契約書、証明書、価格変更のやりとり、確認した画面の日時など、経緯が分かる情報を残しておきましょう。認証情報を不特定の相手へ送らないようにします。

まず依頼した会社の責任者へ、契約内容とこれまでの確認経緯を伝えます。それでも解消しない場合は、会社の所属団体、関係する指定流通機構、免許行政庁の相談窓口等へ、内容に応じて確認します。

レインズの登録状況を確認することと、契約解除・損害賠償など個別の法的解決を求めることは別です。求める対応を整理し、窓口の扱う範囲を確認してください。レインズへの問い合わせは、東日本レインズの相談窓口など各機構の公式案内を参照できます。

国土交通省は、事実と異なる取引状況の登録について指示処分の対象となること、登録期限への違反も指示処分の対象となり得ることを周知しています。未登録等があれば必ず即座に免許取消しになる、といった説明は正確ではありません。

売主の側で確認した内容だけで処分を判断するのではなく、具体的な事実を示して適切な窓口へ相談します。国土交通省の事務連絡（2025年9月12日）

登録や報告の漏れを防ぐには、チェック項目だけでなく、担当・期限・確認者・実施記録をセットで決めることが必要です。レインズへの処理と、売主に対する業務報告を別の作業として管理しましょう。

次の表は、社内運用を考えるための記入例です。実際の担当配置やシステムに合わせて調整してください。社内目標は法定期限を延ばすものではありません。

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担当者が休みのときに代理で処理する人、登録後の誤りを見つけた人の連絡先、未完了の作業を見る場所も決めます。期限だけが個人の予定表に入っていて、他の担当者が状態を見られない運用は避けましょう。

売主に伝える報告では、問い合わせ、内見、顧客の反応、次の活動予定などを整理します。数字の対象期間や、どの媒体・物件の情報かを確認し、事実と担当者の見立てを分けて説明します。

報告書を自動作成する仕組みを使う場合も、元データが正しいか、売主に伝える内容として適切かを確認します。生成された文章に未確認の成果予測や、説明していない条件が混ざっていないかも点検しましょう。

売却クラウドには、問い合わせや閲覧・内見等の情報をもとに、活動報告書の下書きを作る機能があります。売主への説明内容を確認する担当を置いたうえで、作成業務を支える仕組みとして検討できます。資料は売却クラウドのサービス紹介資料です。

→ 活動報告書づくりを支えるサービス資料を請求する

運用を変える前に、情報を集める人、報告書を作る人、内容を確認する人、売主へ送る人を整理します。一人がすべて担う会社でも、不在時や繁忙期の代替方法は必要です。

支援ツールの導入では、現在の作業のどこを置き換え、どこに人の確認を残すかを検討します。レインズへの登録・更新・成約通知を、別の顧客向けサービスへの情報掲載で済ませることはできません。

売主への報告や情報共有に使う仕組みを見直す会社の方へ。現在の作成・確認・送付の流れを整理したうえで、売却クラウドの導入について相談できます。

→ 自社の売主対応に合うか、導入を相談したい

売主への業務処理状況の報告は、専任媒介で2週間に1回以上、専属専任媒介で1週間に1回以上が必要です。また、売買・交換の申込みがあった場合は遅滞なく依頼者へ報告する義務があり、次の定期報告まで待てばよいというものではありません。宅地建物取引業法第34条の2第8・9項

この報告頻度と、レインズへ登録する5日・7日の期限は別です。社内では、それぞれの期限と作業状態が分かるようにします。売主がマイページを見られることだけで定期報告の実施を省略せず、契約や法令に合う報告方法を整えてください。

報告の曜日を決める場合は、作成・確認・送信の予定を逆算します。承認が止まったときや、担当不在のときの対応まで決めておくと、仕組みを入れても送れないという状態を防ぎやすくなります。

物件ごとの報告頻度・送信曜日や、上長が確認する流れを管理したい会社の方へ。売却クラウドでは、活動報告のスケジュールと承認フローに関する機能を紹介しています。レインズの登録期限を監視する機能の案内ではありません。

→ 売主への活動報告の頻度と確認フローを管理する機能を見る

いいえ。売買・交換の専任・専属専任には法令上の登録義務があり、登録しないという特約でなくすことはできません。売却を周囲に知られたくない事情がある場合は、登録義務と、一般向け広告の出し方を分けて会社へ相談してください。レインズは一般消費者向けの公開物件サイトと同じ仕組みではありません。

一般媒介に専任・専属専任と同じ一律の法定登録義務はありません。ただし、登録すると合意した契約なら、その合意に沿った対応が必要です。「一般媒介だから不要」とだけ判断せず、媒介契約書の登録に関する記載を確認します。

ここで説明した5日・7日は、売買・交換の専任・専属専任媒介に関する期限です。賃貸へ一律に当てはめるものではありません。登録する場合の実務や成約後の処理は、依頼内容と所属機構の案内を確認してください。

一般の売主が、会員業者と同じように直接登録する仕組みではありません。登録は依頼した不動産会社が行い、売主は対象の契約で利用できる確認画面や証明書によって内容を確かめます。

法令で定められた通知事項は、登録番号、取引価格、契約成立年月日です。対象の専任・専属専任の登録物件について、登録した宅建業者が契約成立後に遅滞なく通知します。具体的な入力方法は所属機構の現行案内に従います。

レインズの登録義務を確認するときは、媒介契約の種類、期限の数え方、登録証明書と内容の確認、登録後の変更・成約報告を分けて考えます。売主は、自分の契約と登録内容を照らし合わせ、違いがあれば会社へ確認しましょう。

仲介会社は、入力だけでなく、交付・説明・更新・通知を担当と記録に結び付けることが必要です。法定の登録・報告を行う体制と、売主が販売状況を理解できる情報共有の両方を整えましょう。

売主への資料共有や活動報告を支援するサービスを検討する場合は、担当する店舗、利用する営業担当者、報告の確認者を整理します。どの作業を支援してほしいかと、利用条件をそろえることで費用を比較しやすくなります。

売却クラウドの導入費用を確認したい会社の方は、利用人数等を踏まえた見積もりを依頼できます。フォーム入力後の見積依頼であり、その場で料金を自動計算するページではありません。

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日々の反響、内見の予定、活動報告が別々に管理されている場合は、売主へ何をどこで伝えるかを見直す余地があります。法定のレインズ処理とは役割を分けて、顧客対応の仕組みを検討しましょう。

Faciloの売却クラウドでは、売主とのやりとりを支える次の機能を紹介しています。

• 販売状況の共有： 反響・報告書・内見状況を売主マイページで確認。
• 報告書づくりの支援： 活動情報から下書きを作成し、担当者が内容を確認。
• 報告の運用： 頻度や送信曜日を設定し、上長の承認フローに対応。

これらを自社の売主対応へ取り入れたい方は、製品資料をご確認ください。前述の資料請求と同じ売却クラウドのサービス紹介資料で、フォームから請求できます。

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執筆：Facilo編集部／法令・製品情報の確認日：2026年10月16日