媒介契約書とは？記載事項・3種類の違い・チェックポイント・トラブル回避策まで完全解説

媒介契約書とは、不動産会社に売却の仲介を依頼する際に交わす契約書です。宅地建物取引業法（宅建業法）第34条の2で、不動産会社は媒介契約を締結したときに遅滞なく書面を交付することが義務づけられています。媒介契約書には「一般」「専任」「専属専任」の3種類があり、それぞれ契約期間・レインズ登録義務・業務報告の頻度が異なります。

この記事では、媒介契約書の記載事項8項目、3種類の違いと選び方、国土交通省の標準約款（ひな形）、締結前の7つのチェックポイント、よくあるトラブルと対処法、2022年法改正による電子契約対応まで、不動産売却で知っておくべき全知識を網羅的に解説します。

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媒介契約書とは？不動産売却で必ず交わす契約書の基本

媒介契約書は、売主が不動産会社に仲介を依頼する際に交わす契約書です。宅建業法第34条の2で不動産会社に作成・交付義務があり、契約の種類・売り出し価格・仲介手数料・レインズ登録の有無・業務報告の頻度など8項目が記載されます。売主が自分で作成する必要はありませんが、内容を理解してチェックすることが売却成功の第一歩です。

媒介契約書とは、不動産の売主が不動産会社（宅建業者）に対して売却の仲介を依頼し、その条件を定めた契約書です。宅建業法第34条の2により、不動産会社は売買・交換の媒介契約を締結した際、遅滞なく契約内容を記載した書面を作成・交付しなければなりません。

つまり、媒介契約書は不動産会社側に作成・交付の義務がある書類です。売主が自分で作成する必要はありませんが、内容を理解し、適切にチェックすることは売主自身の責任です。

媒介契約書が必要な理由（宅建業法第34条の2）

媒介契約書が法律で義務づけられている最大の理由は、依頼者（売主）を保護するためです。

かつては口約束で仲介を依頼するケースも多く、以下のようなトラブルが頻発していました。

• 仲介手数料の金額や支払い時期で揉める
• 契約期間が曖昧で、いつまでも不動産会社を変更できない
• 不動産会社がどのような売却活動を行うか不明確

こうしたトラブルを防ぐため、1980年（昭和55年）の宅建業法改正で媒介契約書の交付が義務化されました。現在の宅建業法第34条の2では、以下の事項を書面に記載して交付するよう定めています。

• 目的物件の特定に必要な表示
• 媒介価額（売り出し価格）
• 媒介契約の種類
• 媒介契約の有効期間
• 解除に関する事項
• 不動産会社の業務内容
• 指定流通機構（レインズ）への登録に関する事項
• 報酬（仲介手数料）に関する事項

媒介契約書と売買契約書の違い

不動産売却では複数の契約書が登場するため、混同しやすい点に注意が必要です。

媒介契約書はあくまで「不動産会社に仲介を依頼する」ための契約であり、不動産そのものを売買する契約ではありません。

媒介契約書の交付タイミング（いつ・誰が作る？）

媒介契約書が交付されるのは、不動産会社に正式に売却の仲介を依頼するタイミングです。一般的な流れは以下のとおりです。

1. 不動産会社に査定を依頼する
2. 査定結果を受け取り、売り出し価格を相談する
3. 仲介を依頼する不動産会社を決める
4. 媒介契約書を締結する（不動産会社が作成・交付）
5. 売却活動が開始される

査定の段階ではまだ媒介契約は締結されません。査定は無料で複数社に依頼できるため、査定結果や担当者の対応を比較したうえで契約先を決めるのが一般的です。

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媒介契約の3種類と違い｜一般・専任・専属専任を徹底比較

媒介契約は一般・専任・専属専任の3種類です。一般媒介は複数社に依頼可能で自由度が高い反面、不動産会社の優先度は下がりやすい。専任媒介は1社限定でレインズ登録7営業日以内・2週間に1回の報告義務あり。専属専任は最も制約が強く、レインズ5営業日以内・週1回報告で自己発見取引も不可。迷ったら専任媒介が無難です。

媒介契約には一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。3種類の最大の違いは「複数の不動産会社に同時に依頼できるかどうか」です。

一般媒介契約の特徴

一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できる、最も自由度の高い契約形態です。

メリット:

• 複数社に依頼できるため、幅広い販売チャネルを確保できる
• 自分で見つけた買主と直接取引することも可能（自己発見取引）
• 契約期間に法律上の制限がない（ただし標準約款では3ヶ月を推奨）

デメリット:

• 不動産会社にとって「他社で決まるかもしれない」ため、優先度が下がりやすい
• レインズへの登録義務がない
• 業務報告の義務がない

一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」の2つの形態があります。

どちらを選ぶかは契約書で指定します。特に指定しなければ「非明示型」になるのが一般的です。

専任媒介契約の特徴

専任媒介契約は、1社の不動産会社にのみ仲介を依頼する契約です。ただし、売主自身が買主を見つけた場合（自己発見取引）は直接取引が可能です。

メリット:

• 1社に絞ることで、不動産会社が積極的に売却活動を行いやすい
• レインズへの登録義務がある（契約締結日から7営業日以内）
• 2週間に1回以上の業務報告義務がある

デメリット:

• 依頼先を1社に絞るため、その会社の力量に依存する
• 囲い込みのリスクがある（後述）

不動産売却では専任媒介契約が最も多く選ばれています。Faciloが実施した売却経験者1,002人への調査でも、65%の売主が媒介契約を1社に絞っているという結果が出ています（Facilo不動産DX総研「不動産売却の課題と顧客体験に関する調査」）。不動産会社にとって成約報酬が確保されやすいため、広告費の投下や販売戦略の提案など、積極的な売却活動が期待できます。

⇒ 専任媒介契約の詳細は「専任媒介契約とは？メリット・デメリット・選ぶべきケースを解説」もあわせてご覧ください。

専属専任媒介契約の特徴

専属専任媒介契約は、3種類の中で最も制約が強い契約形態です。1社の不動産会社にのみ依頼でき、売主自身が買主を見つけた場合でも不動産会社を通さなければなりません。

メリット:

• 不動産会社の責任が最も重く、最優先で売却活動に取り組んでもらえる
• レインズへの登録義務がある（契約締結日から5営業日以内）
• 1週間に1回以上の業務報告義務がある

デメリット:

• 自己発見取引ができない（親族や知人への売却でも不動産会社を介する必要がある）
• 依頼先の変更が契約期間中は原則できない

【比較表】3種類の媒介契約を7項目で比較

どれを選ぶべき？状況別の選び方ガイド

媒介契約の種類選びで迷ったら、以下の判断基準を参考にしてください。

一般媒介契約が向いているケース:

• 人気エリア・築浅など、放っておいても買い手がつきやすい物件
• 複数社の販売力を比較したい
• 売却を急いでいない

専任媒介契約が向いているケース:

• 1社に任せて積極的に売却活動をしてもらいたい
• 定期的な報告を受けて売却状況を把握したい
• 親族・知人への売却の可能性も残しておきたい

専属専任媒介契約が向いているケース:

• 最優先で動いてもらいたい（報告頻度も最多）
• 自分で買主を探す予定がまったくない
• 信頼できる1社がすでに決まっている

迷ったら専任媒介契約が無難です。不動産会社にとっても動きやすく、売主にとっても自己発見取引の余地が残るバランスの取れた選択です。

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媒介契約書の記載事項｜確認必須の8項目を解説

媒介契約書には、契約の種類・目的物件の表示・媒介価額・有効期間・報酬額・レインズ登録義務・売主の義務・特別依頼費用の8項目が記載されます。特に仲介手数料の金額・支払い時期と、契約期間・更新条件は必ず確認すべきポイントです。

国土交通省が定める標準媒介契約約款では、媒介契約書に記載すべき事項が定められています。ここでは売主が特に注意すべき8つの必須項目を解説します。

①契約の種類

媒介契約書の冒頭には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」のいずれかが明記されます。口頭での説明と書面の記載が一致しているか、必ず確認してください。

まれに「専任媒介だと説明されたのに、書面を見たら専属専任だった」というケースがあります。契約の種類によって売主の義務や制約が大きく変わるため、最初に確認すべき項目です。

②目的物件の表示（所在・面積・構造等）

売却する物件の基本情報が記載されます。具体的には以下の項目です。

• 所在地（住所・地番）
• 種類（土地・建物・マンション等）
• 面積（土地面積・建物面積・専有面積）
• 構造（木造・RC造等）
• 登記簿上の情報

登記簿謄本の記載と一致しているかを確認しましょう。特にマンションの場合、「専有面積」と「登記面積（壁芯・内法の違い）」にズレがあることがあるため注意が必要です。

③媒介価額（売り出し価格）と査定価格の関係

媒介価額とは、実際に市場に出す売り出し価格のことです。不動産会社の査定価格と媒介価額は必ずしも一致しません。

注意すべきは、媒介価額は売主が最終的に決定権を持つという点です。不動産会社の査定価格をそのまま受け入れる必要はありません。ただし、相場とかけ離れた高値で設定すると売却期間が長期化するリスクがあります。

また、一部の不動産会社は契約を取るために査定価格を意図的に高くする「高預かり」を行うことがあります。査定根拠（周辺の成約事例、路線価、公示地価等）を確認し、根拠が薄い場合は複数社の査定結果と比較しましょう。

④有効期間と更新の条件

媒介契約の有効期間について、宅建業法と標準約款では以下のように定められています。

重要なのは、更新は自動ではないという点です。契約期間が満了すると原則として契約は終了し、更新する場合は売主の申し出が必要です。不動産会社が勝手に更新することはできません。

「3ヶ月で売れなかったら不動産会社を変更する」という選択肢もあることを覚えておきましょう。

⑤報酬額（仲介手数料）と支払い時期

媒介契約書には、仲介手数料の金額と支払い時期が記載されます。仲介手数料の上限は宅建業法で定められており、以下の速算式で計算できます。

仲介手数料の上限額（速算式）:

• 売買価格400万円超の場合: 売買価格 × 3% + 6万円（税別）
• 売買価格200万円超〜400万円以下: 売買価格 × 4% + 2万円（税別）
• 売買価格200万円以下: 売買価格 × 5%（税別）

【計算例】売却価格別の仲介手数料早見表:

上記はあくまで上限額です。不動産会社と交渉して下回る金額で合意することは法律上可能です。ただし、大手仲介会社では上限額いっぱいを請求するのが一般的です。

支払い時期については、「売買契約時に50%・決済時に50%」とする会社が多いですが、「決済時に全額」とするケースもあります。媒介契約書で確認しておきましょう。

⑥成約に向けての不動産会社の義務（レインズ登録・業務報告）

媒介契約書には、不動産会社が行うべき業務内容が記載されます。特に重要なのは以下の2点です。

レインズ（指定流通機構）への登録:

レインズに登録されると、全国の不動産会社が物件情報を閲覧できるようになります。登録後、不動産会社はレインズ登録証明書を遅滞なく依頼者に交付しなければなりません。この証明書は必ず受け取りましょう。

業務報告:

業務報告は書面（メール含む）で行われるのが原則です。報告内容には、販売活動の内容、問い合わせ件数、内見件数などが含まれます。

⑦依頼者（売主）の義務と違反時のペナルティ

媒介契約書には、売主側にも守るべき義務が定められています。

専任媒介契約の場合の売主の義務:

• 他の不動産会社に重ねて仲介を依頼しないこと

専属専任媒介契約の場合の売主の義務:

• 他の不動産会社に重ねて仲介を依頼しないこと
• 自分で見つけた買主と直接取引しないこと

これらの義務に違反した場合、不動産会社は売主に対して違約金を請求できます。標準約款では、違約金の上限は「約定報酬額に相当する金額」とされています。つまり、仲介手数料と同額の違約金が発生する可能性があるということです。

例えば、専任媒介契約を結んでいるにもかかわらず、別の不動産会社を通じて売買契約を成立させた場合、最初の不動産会社から仲介手数料相当額の違約金を請求される可能性があります。

⑧違約金・特別依頼に係る費用

媒介契約書には、契約違反時の違約金のほか、「特別依頼に係る費用」の取り決めが記載されることがあります。

特別依頼に係る費用とは、売主が通常の仲介業務を超える依頼をした場合に発生する費用です。

通常の広告費（ポータルサイト掲載費、チラシ作成費等）は不動産会社の負担であり、売主に請求されることはありません。 特別依頼費用が発生する場合は、事前に金額と内容を書面で確認しましょう。

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媒介契約書のひな形｜国土交通省「標準媒介契約約款」とは

国土交通省は「標準媒介契約約款」を定めており、実務上ほぼすべての不動産会社がこの約款に基づいて媒介契約書を作成しています。標準約款を使わない不動産会社には注意が必要です。2024年4月には建物状況調査（インスペクション）のあっせん欄が改正されました。

媒介契約書のひな形として、国土交通省が標準媒介契約約款を定めています。これは「媒介契約書はこのように作りなさい」という国が定めた標準書式です。

標準媒介契約約款の法的位置づけ

標準媒介契約約款は、宅建業法施行規則第15条の7第4号に基づき、国土交通大臣が告示したものです（平成2年1月30日建設省告示第115号、最終改正：令和6年1月24日国土交通省告示第34号）。

重要なポイントとして、標準約款の使用は法律上の義務ではありません。しかし、国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」では約款の使用を強く推奨しており、実務上はほぼすべての不動産会社が標準約款に基づいて媒介契約書を作成しています。

標準約款に基づく契約書には、冒頭に「この媒介契約は、国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づく契約です。」という一文が記載されます。この記載がない場合は、標準約款に基づいていない可能性があります。

標準約款を使わない不動産会社には要注意

標準約款を使わない不動産会社は、独自の契約書を使用している可能性があります。独自の契約書が必ずしも不利というわけではありませんが、以下の点に注意が必要です。

• 違約金の条件が標準約款より厳しく設定されていないか
• 解除条件が制限されていないか
• 仲介手数料の支払い条件が不利になっていないか
• 不動産会社の義務（報告義務等）が緩和されていないか

媒介契約書に「標準媒介契約約款に基づく」という記載がない場合は、その理由を不動産会社に確認することをおすすめします。

【2024年4月改正】建物状況調査あっせん欄の変更点

2024年4月1日から、標準媒介契約約款の一部が改正されました。主な変更点は建物状況調査（インスペクション）のあっせんに関する記載です。

従来は、建物状況調査のあっせんの「有」「無」を記載するだけで済みましたが、改正後は「無」を選択した場合にその理由を記載することが求められるようになりました。

これは、建物状況調査の実施率を高める目的で導入された変更です。中古住宅の売買を検討している場合は、この欄の記載内容にも注目しましょう。

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仲介手数料の上限と計算方法

仲介手数料の上限は宅建業法第46条で定められており、売買価格400万円超の場合は「価格×3%+6万円（税別）」の速算式で計算できます。あくまで上限額であり、値引き交渉は法律上可能です。支払いは「売買契約時50%・決済時50%」が一般的。2024年7月からは800万円以下の物件の上限が30万円（税込33万円）に引き上げられました。

仲介手数料は不動産売却で最大のコストとなるため、媒介契約書の記載内容を正確に理解しておくことが重要です。

仲介手数料の上限額（速算式つき）

仲介手数料の上限は宅建業法第46条・国土交通省告示で定められています。上限を超える報酬の請求は法律違反です。

仲介手数料が発生するのは成功報酬の原則に基づいています。つまり、売買契約が成立しなければ仲介手数料を支払う必要はありません。

仲介手数料の請求が認められる3つの要件:

1. 不動産会社と依頼者の間に媒介契約が成立していること
2. 不動産会社が媒介行為を行ったこと
3. その媒介行為により売買契約が成立したこと（因果関係）

この3要件をすべて満たさない限り、不動産会社は仲介手数料を請求できません。

仲介手数料の支払いタイミング

仲介手数料の支払い時期は法律で定められていませんが、実務上は以下の2パターンが一般的です。

媒介契約書で支払い時期を確認し、資金計画に組み込んでおきましょう。

【2024年7月改正】800万円以下の物件は仲介手数料の上限が引き上げ

2024年7月1日から、売買価格800万円以下の物件（「低廉な空家等」）については、仲介手数料の上限が30万円（税込33万円）に引き上げられました。

この改正は、空き家問題の解消を目的としたものです。低価格の不動産は仲介手数料が低く、不動産会社にとって取り扱うインセンティブが小さいという課題がありました。上限引き上げにより、低価格帯の物件でも仲介会社が積極的に対応できる環境が整備されました。

媒介契約書に記載される仲介手数料が上記の上限を超えていないか、特に800万円以下の物件を売却する場合は確認しましょう。

仲介手数料は値引き交渉できる？

法律で定められているのは上限額であり、上限を超えない範囲であれば自由に設定できます。つまり、仲介手数料の値引き交渉は法律上まったく問題ありません。

ただし現実的には、大手不動産会社では上限額での請求がほぼ固定化されています。値引きに応じてもらいやすいケースは以下のとおりです。

• 高額物件（売買価格1億円以上など、仲介手数料の絶対額が大きい場合）
• 売主と買主の両方を同じ会社が仲介する「両手仲介」の場合
• 地場の中小不動産会社に依頼する場合
• キャンペーン期間中

値引き交渉をする場合は、媒介契約を締結する前に行いましょう。契約後に交渉しても応じてもらえないケースがほとんどです。

なお、Faciloの調査では、仲介手数料の割安さは仲介会社選びの決め手として上位に入っていません（Facilo不動産DX総研「不動産売却の課題と顧客体験に関する調査」n=1,002）。売主が重視しているのは、販売活動の透明性や市場動向の共有といった情報提供の質です。手数料の安さだけで不動産会社を選ぶと、売却活動の質が下がり結果的に損をする可能性がある点も覚えておきましょう。

売買契約が解除された場合の仲介手数料

売買契約が成立した後に解除された場合、仲介手数料の扱いはケースによって異なります。

ローン特約による解除の場合、標準約款では仲介手数料を返還する取り決めになっています。独自の契約書を使用している場合は、この点を必ず確認しましょう。

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媒介契約書の締結前に確認すべき7つのチェックポイント

媒介契約書に署名する前に確認すべきチェックポイントは7項目です。仲介手数料の上限額と支払い条件、契約期間と中途解約条件、レインズ登録証明書の受領、業務報告の頻度・方法、囲い込み防止策、特別依頼費用の有無、複数社の査定比較。一度契約すると変更は容易ではないため、疑問点は締結前にすべて解消しましょう。

媒介契約書に署名・押印する前に、以下の7項目を必ず確認しましょう。一度契約すると変更は容易ではないため、疑問点は締結前にすべて解消しておくことが重要です。

①仲介手数料の上限額と支払い条件を確認する

前述の速算式で計算した上限額と、媒介契約書に記載されている金額が一致しているか確認します。上限を超える金額が記載されている場合は法律違反です。また、支払い時期（半金・半金か一括払いか）も確認しましょう。

②契約期間と中途解約の条件を把握する

契約期間が3ヶ月以内であるか、更新は自動ではなく売主の申し出が必要であるか、中途解約の条件（違約金の有無）が適正であるかを確認します。

中途解約について、標準約款では不動産会社に落ち度がある場合は無条件で解除できると定められています。不動産会社の義務違反（業務報告の不履行、レインズ未登録など）が解除事由に含まれているかを確認しましょう。

③レインズ登録証明書を必ず受け取る

専任媒介・専属専任媒介の場合、不動産会社はレインズへの登録後、登録証明書を遅滞なく売主に交付する義務があります。

登録証明書には、レインズの登録番号と、物件情報の確認ができるURLが記載されています。このURLにアクセスすることで、売主自身が「本当にレインズに登録されているか」「物件情報が正しく掲載されているか」を確認できます。

登録証明書を受け取れない場合は、不動産会社に理由を確認してください。

④業務報告の頻度・方法を確認する

専任媒介では2週間に1回以上、専属専任では1週間に1回以上の業務報告が義務づけられています。報告の方法（書面・メール・電話）や、報告に含まれる内容（問い合わせ件数、内見件数、フィードバック内容等）を事前に確認しましょう。

業務報告は売却活動の進捗を把握する重要な情報源です。「報告がない」「報告内容が薄い」場合は、不動産会社に改善を求めましょう。

⑤囲い込み防止策を確認する

囲い込みとは、不動産会社が自社で買主を見つけて両手仲介（売主・買主双方から手数料を得ること）を狙うために、他社からの問い合わせを意図的にブロックする行為です。

囲い込みが行われると、本来の買い手に情報が届かず、売却期間が長期化したり、適正価格より低い価格で売却してしまうリスクがあります。

囲い込みを防ぐ3つの方法:

1. レインズ登録証明書で物件のステータスを確認する: ステータスが「公開中」であれば他社も閲覧可能。「一時紹介停止中」になっていないか要確認
2. 他の不動産会社に「この物件を紹介できるか」を問い合わせてもらう: 知人の不動産関係者などに依頼して、情報が適切に流通しているか確認する
3. 業務報告で「他社からの問い合わせ件数」を確認する: レインズに登録しているのに問い合わせがゼロの場合、囲い込みの可能性がある

⑥特別依頼費用（広告費等）の有無と金額を確認する

通常の広告費（ポータルサイト掲載、チラシ配布等）は不動産会社が負担するため、売主に請求されることはありません。

ただし、売主が特別に依頼した広告（新聞広告、雑誌掲載等）については、その費用を売主が負担する場合があります。媒介契約書の「特別依頼に係る費用」欄にどのような記載があるかを確認し、不明な費用が含まれていないかチェックしましょう。

⑦複数社の査定を比較してから契約する

媒介契約を締結する前に、最低でも3社程度の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。実際に、Faciloの調査では71%の売主が複数の不動産会社に査定を依頼しているという結果が出ています（Facilo不動産DX総研「不動産売却の課題と顧客体験に関する調査」n=1,002）。

複数社の査定を比較することで、以下のメリットがあります。

• 物件の適正価格の相場観が身につく
• 各社の販売戦略や強みの違いがわかる
• 担当者の対応品質を比較できる
• 「高預かり」（高い査定価格を提示して契約を取る手法）に騙されにくくなる

査定は無料で依頼できるため、コストはかかりません。査定結果をもらう際には、査定価格の根拠（成約事例・路線価・周辺相場等）まで説明を求めましょう。

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媒介契約でよくあるトラブルと対処法

媒介契約のトラブルで多いのは、口頭解約の不成立・他社契約による違約金請求・囲い込み・実費請求の4パターンです。違約金は仲介手数料相当額（売却価格3,000万円なら最大96万円）に達する可能性があり、知識不足による被害は深刻です。対処法と相談先を解説します。

口頭解約で「解約されていない」と主張されるケース

売却がうまくいかないため不動産会社に「もういいです、他をあたります」と電話で伝えたところ、後日「解約の書面がないため契約は有効」と主張され、トラブルになるケースです。

実際に多いのは、電話で解約を伝えた数週間後に「契約は有効なので、他社で成約した場合は違約金を請求する」と書面が届くパターンです。売却価格が3,000万円の場合、仲介手数料相当額の96万円（税別）を請求される可能性があります。解決までに数ヶ月を要するケースも珍しくなく、精神的・金銭的な負担は大きくなります。

対処法:

• 媒介契約の解約は必ず書面（内容証明郵便が理想）で行う
• 書面には、解約の意思・日付・理由を明記する
• 相手から解約を受理した旨の返答を書面で受け取る
• 内容証明郵便の費用は1,000〜2,000円程度。違約金リスクを考えれば安い投資です

専任媒介中に他社で契約→違約金を請求されるケース

専任媒介契約の期間中に、別の不動産会社を通じて売買契約を成立させてしまうケースです。これは売主の契約違反にあたり、最初の不動産会社から仲介手数料相当額の違約金を請求されます。

たとえば、A社と専任媒介契約を結んでいる期間中に、知人の紹介でB社経由の買主と売買契約を成立させた場合、A社から違約金を請求されます。売却価格5,000万円の物件であれば、仲介手数料上限額156万円（税別）が違約金の上限です。「A社の対応が悪かったから」「B社のほうが条件がよかったから」といった理由は、違約金の免除事由にはなりません。

対処法:

• 不動産会社を変更したい場合は、必ず現在の契約期間（最長3ヶ月）の満了を待つ
• やむを得ず期間中に解約する場合は、書面で正式に解約手続きを完了させてから次の会社と契約する
• 解約前に新しい不動産会社と媒介契約を結ばない
• 不動産会社に落ち度（業務報告の未履行、レインズ未登録等）がある場合は無条件解除が可能

囲い込みで売却活動が停滞するケース

レインズに登録されているはずなのに、他社からの問い合わせがまったくない。業務報告でも「まだ反応がありません」とだけ報告される。このような場合、囲い込みが行われている可能性があります。

囲い込みが行われると、本来であれば1〜2ヶ月で売却できた物件が半年以上売れ残り、結果的に値下げを余儀なくされるケースがあります。売却価格4,000万円の物件で10%の値下げに追い込まれれば、400万円の損失です。

対処法:

• レインズの物件ステータスを自分で確認する（登録証明書のURLからアクセス）
• 知人や別の不動産会社に「この物件の紹介は可能か」を確認してもらう
• 囲い込みの疑いがある場合は、不動産会社に書面で説明を求める
• 改善されない場合は、契約期間満了時に不動産会社を変更する
• 悪質な場合は、都道府県の宅建指導課に相談する
• 2025年1月からは囲い込みに対する行政規制も強化されており、レインズへの虚偽登録に対して国土交通省が是正指示や業務停止命令を出せるようになっています

売主都合の解約で実費を請求されるケース

「やっぱり売却をやめたい」「他の不動産会社に変えたい」など、売主の一方的な都合で契約期間中に解約する場合、不動産会社がそれまでにかかった実費を請求できることがあります。

標準約款では、不動産会社に落ち度がない場合でも、以下の費用は請求される可能性があります。

• 売却活動に要した広告費の実費（新聞広告・雑誌掲載を特別依頼していた場合、数万〜数十万円）
• 物件調査にかかった交通費等（遠方物件の場合、数万円程度）

ただし、これは仲介手数料とは別の費用です。通常の売却活動（ポータルサイト掲載、チラシ配布等）の広告費は不動産会社の負担であり、契約解除を理由に請求することは認められていません。「通常の広告費」と「特別依頼の広告費」の線引きが曖昧な請求が来た場合は、都道府県の宅建指導課や消費生活センター（188）に相談しましょう。

トラブル時の相談先

媒介契約に関するトラブルが解決しない場合は、以下の窓口に相談できます。

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媒介契約書の電子化｜2022年法改正で何が変わった？

2022年5月18日施行の改正宅建業法により、媒介契約書・重要事項説明書・売買契約書の電子交付が可能になりました。電子契約では印紙税が不要で、郵送・対面も不要です。ただし依頼者の承諾が必要で、すべての不動産会社が対応しているわけではありません。売買仲介での電子契約利用率は29.2%（2025年・いえらぶGROUP調査）にとどまっています。

2022年5月18日に施行された改正宅建業法により、媒介契約書を含む不動産取引の書面が電子交付可能になりました。これは不動産業界のDXを大きく前進させる法改正です。

電子化の法的根拠（2022年5月施行・宅建業法改正）

この改正は、2021年に成立した「デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律（デジタル社会形成整備法）」に基づくものです。

改正により電子交付が可能になった書面は以下のとおりです。

• 媒介契約書（宅建業法第34条の2の書面）
• 重要事項説明書（第35条の書面）
• 売買契約書等（第37条の書面）

ただし、電子交付は義務ではなく任意です。紙の書面で交付することも引き続き認められています。

電子契約で媒介契約書を交わすメリット

電子契約による媒介契約書の交付には、以下のメリットがあります。

特に印紙税については、売買契約書では売買価格に応じて数万円の印紙税がかかりますが、電子契約であれば不要です。媒介契約書自体は非課税文書のため印紙税はかかりませんが、一括して電子契約システムを導入することで、売買契約時のコスト削減にもつながります。

電子署名の要件と注意点

電子契約で媒介契約書を交付する場合、以下の要件を満たす必要があります。

1. 依頼者の承諾を得ること（電子交付を希望しない場合は紙の書面で交付）
2. 書面に出力できること（印刷可能な形式で提供）
3. 電子署名等により改ざんされていないことを確認できること

注意点として、すべての不動産会社が電子契約に対応しているわけではありません。電子契約システムの導入にはコストがかかるため、中小の不動産会社では未対応の場合もあります。電子契約を希望する場合は、事前に対応状況を確認しましょう。

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媒介契約後の売却活動をスムーズに進めるために

媒介契約後に売主がすべきは、活動報告書の内容チェックと売却活動の「見える化」です。Faciloの調査（n=1,002）では売主の約7割が売却活動中に取りやめを検討しており、最大の理由は「販売活動の実態がわからない」ことでした。情報共有の質が媒介契約の満足度を左右します。

媒介契約を締結したら、いよいよ売却活動の開始です。ここでは、媒介契約後に売主が知っておくべきポイントを解説します。

活動報告書の見方と確認すべき3つのポイント

専任媒介・専属専任媒介の場合、定期的に業務報告を受け取ります。報告内容を「受け取って終わり」にするのではなく、以下の3点を確認しましょう。

1. ポータルサイトの閲覧数・問い合わせ件数: 閲覧数が低い場合、写真や物件情報の改善が必要かもしれません
2. 内見件数とフィードバック内容: 内見があるのに成約に至らない場合、価格設定や物件の見せ方に課題がある可能性があります
3. 他社からの問い合わせ状況: レインズ経由の問い合わせがゼロの場合、囲い込みの可能性を疑いましょう

報告内容に疑問があれば、遠慮なく不動産会社に質問してください。売主には知る権利があります。

売却活動の「見える化」で媒介契約の満足度を上げる

近年、不動産テック（PropTech）の進展により、売却活動の進捗をリアルタイムで共有できるツールが登場しています。

従来の売却活動では、売主は不動産会社からの定期報告を待つしかありませんでした。しかし、ツールの一例としてFacilo（ファシロ）の売却クラウドでは、売主専用マイページを通じて以下のような情報をリアルタイムで確認できます。

• ポータルサイトの反響データの集約・可視化
• 周辺の競合物件レポート
• 活動報告書のAI自動生成

売却活動が「見える化」されることで、売主の不安が解消され、不動産会社との信頼関係が深まります。結果として媒介契約の継続率向上にもつながり、売主と不動産会社の双方にメリットがあります。

Faciloは1,500店舗以上の不動産仲介会社に導入されている仲介力強化クラウドです。

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よくある質問（FAQ）

媒介契約書に印紙税はかかる？

媒介契約書に印紙税はかかりません。媒介契約書は印紙税法上の「課税文書」に該当しないためです。収入印紙を貼る必要もありません。

ただし、不動産の売買契約書は課税文書に該当し、売買価格に応じた印紙税がかかります（1,000万円超〜5,000万円以下の場合は1万円）。媒介契約書と売買契約書を混同しないよう注意してください。

媒介契約は途中で解約できる？違約金はいくら？

媒介契約は途中で解約できます。ただし、解約の理由や状況によって違約金が発生する場合があります。

違約金が発生しないケース:

• 不動産会社の義務違反がある場合（業務報告の不履行、レインズ未登録など）
• 契約期間の満了を待って解約する場合
• 一般媒介契約の場合（特約がなければ自由に解約可能）

違約金が発生する可能性があるケース:

• 専任媒介・専属専任の期間中に、売主都合で一方的に解約する場合
• 解約後に、別の不動産会社を通じて、元の不動産会社が紹介した買主と取引する場合

違約金の上限は、標準約款では「約定報酬額（仲介手数料）に相当する金額」とされています。ただし実際には、それまでにかかった実費の請求にとどまるケースが多いです。

媒介契約書と重要事項説明書の違いは？

媒介契約書と重要事項説明書は、作成タイミング・目的・交付先がすべて異なります。

重要事項説明書は買主保護のための書類であり、売主が直接関わることは少ないですが、記載内容に誤りがないか売主も確認しておくと安心です。

買い替え（購入）でも媒介契約書は必要？

はい、不動産を購入する場合でも、不動産会社に仲介を依頼する際は媒介契約書を締結します。

ただし、購入の場合は売却と比べて媒介契約書が形式的に扱われることが多く、内見後に買付申込みを出すタイミングで締結するケースもあります。

売却と購入を同時に進める「買い替え」の場合は、売却用と購入用で別々の媒介契約書を締結することになります。同じ不動産会社に売却・購入の両方を依頼する場合でも、それぞれ独立した媒介契約が必要です。

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