専任媒介契約とは？メリット・デメリットと囲い込みを防ぐ選び方

専任媒介契約は、不動産の売却を1社の不動産会社にだけ依頼する契約形態です。 宅地建物取引業法に基づく3種類の媒介契約のうち、最もバランスが良いとされ、多くの売主に選ばれている契約形態の1つです。1社に任せることで不動産会社が積極的に販売活動を行い、2週間に1回の報告義務で進捗も見える化されます。一方で、依頼先の力量に結果が左右される、囲い込みのリスクがあるといった注意点もあります。

この記事では、専任媒介契約の仕組み・メリット・デメリットを一般媒介契約・専属専任媒介契約と比較しながら解説します。囲い込みの具体的な見分け方、途中解約の条件、そして契約前に確認すべき不動産会社の選び方まで、売却で後悔しないための知識を網羅しました。

不動産会社の方へ: 売主対応の効率化と媒介契約の継続率向上を実現するクラウドサービスの詳細はこちら
⇒ Facilo物件売却クラウドのサービス資料をダウンロードする

専任媒介契約とは？基本の仕組みをわかりやすく解説

専任媒介契約とは、不動産の売却を特定の1社にだけ依頼する契約です。 宅地建物取引業法（宅建業法）第34条の2に規定されており、不動産を売却する際に売主と不動産会社の間で締結します。

媒介契約とは、不動産会社に売買の仲介（媒介）を正式に依頼するための契約です。不動産会社は媒介契約を結んだ後に初めて、広告掲載や購入希望者への紹介といった販売活動を開始します。口頭での「お願いします」だけでは法的な契約にはならず、書面での締結が義務づけられています。

専任媒介契約の最大の特徴は、依頼先が1社に限定されることです。複数の不動産会社に同時に売却を依頼することはできません。ただし、売主自身が親族や知人などの買主を見つけた場合は、不動産会社を通さずに直接取引（自己発見取引）することが認められています。

専任媒介契約の定義と法的根拠

専任媒介契約を結ぶと、不動産会社には以下の法的義務が発生します。

• レインズ（指定流通機構）への登録: 契約締結から7営業日以内に物件情報を登録
• 業務処理状況の報告: 2週間に1回以上の頻度で売主に販売活動の報告を行う
• 契約成立に向けた積極的な努力: 広告掲載、購入希望者への紹介など、成約に向けた活動を行う

これらの義務は宅建業法で定められているため、不動産会社が義務を怠った場合は契約解除の正当な理由になります。

契約期間は最長3ヶ月｜更新の仕組み

専任媒介契約の有効期間は最長3ヶ月です。これを超える期間を設定することはできません（宅建業法第34条の2第3項）。3ヶ月以内であれば1ヶ月や2ヶ月の設定も可能ですが、実務上はほとんどの場合3ヶ月で締結されます。

契約期間が満了しても、自動更新はされません。更新する場合は売主から改めて申し出を行い、書面で更新手続きを行います。不動産会社側から更新を強要することは宅建業法で禁止されています。

契約期間中に売却が成立しなかった場合、以下の選択肢があります。

• 同じ不動産会社と更新: 活動内容に満足している場合
• 別の不動産会社と新たに専任媒介契約を締結: 1社目の対応に不満がある場合
• 一般媒介契約に切り替え: 複数社に依頼して競争原理を働かせたい場合

不動産会社の方へ: 媒介契約後の売主対応を仕組み化し、活動報告もAIで自動生成できるツールについて詳しくはこちら
⇒ Facilo物件売却クラウドのサービス資料をダウンロードする

媒介契約3種類の違い【一覧比較表】

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、制限の厳しさが異なります。 一般媒介が最も緩く、専属専任が最も厳しい契約です。以下の比較表で違いを一覧で確認しましょう。

一般媒介契約の特徴

一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる最も制限の少ない契約形態です。売主にとっては自由度が高い一方、不動産会社にとっては「他社が先に成約するかもしれない」というリスクがあるため、広告費をかけた積極的な販売活動に消極的になる傾向があります。

レインズ登録義務も報告義務もないため、売主が自ら進捗を把握する必要があります。不動産の売却に慣れている方や、人気エリアの物件で放っておいても買い手がつきやすい場合に向いています。

専任媒介契約の特徴

専任媒介契約は、1社に任せつつ、自分で買主を見つけた場合は直接取引もできるバランス型の契約です。不動産会社はレインズ登録と定期報告の義務を負うため、販売活動の透明性が確保されます。

1社に絞ることで不動産会社のモチベーションが上がり、広告費や人的リソースを集中投下してもらいやすくなります。3種類の中で最もバランスが良いとされる契約形態です。LIFULL HOME'Sの調査では、一般媒介44.8%、専任媒介38.9%と拮抗しており、物件の条件や売主の状況に応じて使い分けられています。

専属専任媒介契約の特徴

専属専任媒介契約は、3種類の中で最も制限が厳しい契約です。自己発見取引が認められないため、たとえ親族や知人に買主が見つかった場合でも、必ず不動産会社を通して取引しなければなりません。

その分、不動産会社の義務も最も重く、レインズ登録は5営業日以内、報告は1週間に1回以上です。不動産会社にとっては確実に仲介手数料を得られるため、最も手厚いサービスが期待できます。

ただし、自己発見取引ができないことは売主にとって大きな制約です。知人や親族への売却の可能性がゼロでない限り、専任媒介契約を選ぶ方が柔軟性があります。

不動産会社の方へ: 売却活動の進捗を売主とリアルタイム共有し、報告業務を自動化する方法をご紹介
⇒ Facilo物件売却クラウドのサービス資料をダウンロードする

専任媒介契約のメリット5つ

専任媒介契約が多くの売主に選ばれる理由は、不動産会社の本気度と売主の自由度のバランスにあります。 具体的なメリットを5つ解説します。

不動産会社が積極的に販売活動してくれる

専任媒介契約では、売却が成立すれば不動産会社は確実に売主側の仲介手数料を得られます。さらに、自社で買主も見つけた場合は売主・買主の双方から手数料を受け取れる（両手仲介）ため、一般媒介よりも優先度を上げて販売活動に取り組む傾向があります。

具体的には、以下のような活動に積極的になります。

• ポータルサイト（SUUMO、HOME'S等）への広告掲載
• 自社顧客への物件紹介
• チラシ・DMの配布
• オープンハウスの開催

一般媒介では「他社に先を越されるかもしれない」というリスクがあるため、広告費をかけることに慎重になりがちです。専任媒介なら、不動産会社は安心して販売活動に投資できます。実際、LIFULL HOME'Sの調査では、専任媒介で売却した場合に半年未満で成約した割合は46%と、一般媒介の35.3%を上回っています。

2週間に1回の報告義務で進捗が見える

専任媒介契約を結ぶと、不動産会社は2週間に1回以上の頻度で業務処理状況を報告する法的義務を負います。報告内容には以下が含まれます。

• 問い合わせ件数
• 内見件数と反応
• 広告掲載状況
• 今後の販売戦略

一般媒介契約にはこの報告義務がないため、「いま売却活動がどうなっているのか」が見えにくくなりがちです。専任媒介なら定期的に状況を把握でき、必要に応じて販売戦略の見直しを相談できます。

自分で買主を見つけても取引できる

専任媒介契約では自己発見取引が認められています。たとえば、親族や知人が「その物件を買いたい」と言った場合、不動産会社を通さずに直接売買契約を結ぶことが可能です。

この場合、不動産会社への仲介手数料は発生しません。専属専任媒介契約ではこれが認められないため、自己発見取引の可能性を残しておきたい方には専任媒介が適しています。

レインズ登録で広く買主を募集できる

専任媒介契約では、不動産会社は7営業日以内にレインズ（指定流通機構）へ物件情報を登録する義務があります。レインズに登録された物件情報は全国の不動産会社が閲覧できるため、幅広い買主にアプローチできます。

一般媒介契約にはレインズ登録義務がないため、不動産会社によっては登録しない場合もあります。専任媒介なら確実にレインズに掲載され、より多くの購入希望者の目に触れる可能性が高まります。

窓口が1社で売却活動の管理がしやすい

複数の不動産会社に依頼する一般媒介では、各社との連絡やスケジュール調整が煩雑になりがちです。専任媒介なら窓口が1社に限定されるため、以下のメリットがあります。

• 連絡先が1つで対応の負担が少ない
• 内見スケジュールの調整が楽
• 価格交渉の窓口が明確
• 情報の一元管理ができる

特に仕事が忙しく、売却活動に多くの時間を割けない方にとっては、窓口を1社に絞ることで管理負担を大幅に減らせます。

不動産会社の方へ: 売主専用マイページで売却進捗をリアルタイム共有。「いま何が起きているか」が売主に常に伝わる仕組みとは
⇒ Facilo物件売却クラウドのサービス資料をダウンロードする

専任媒介契約のデメリットと注意点

専任媒介契約にはメリットが多い一方、1社に依頼するからこそのリスクもあります。 契約前に必ず把握しておきましょう。

1社の力量に売却結果が左右される

専任媒介契約の最大のリスクは、依頼先の不動産会社・担当者の力量に結果が大きく左右されることです。担当者の販売スキルが低い場合や、そのエリアの売却実績が乏しい場合、希望価格で売れなかったり、売却期間が長引いたりする可能性があります。

一般媒介であれば複数社に依頼できるため、1社の力量が低くても他社がカバーできます。専任媒介では「この1社で大丈夫か」を契約前に慎重に見極めることが重要です。見極め方については後述の「失敗しない不動産会社の選び方」で解説します。

囲い込みのリスクがある

囲い込みとは、不動産会社が両手仲介（売主・買主の双方から手数料を得る）を狙い、他社からの問い合わせを意図的にブロックする行為です。専任媒介・専属専任媒介では1社にしか依頼できないため、囲い込みが起きやすい構造にあります。

囲い込みをされると以下のデメリットが生じます。

• 売却期間の長期化: 本来の購入希望者にリーチできないため
• 売却価格の下落: 長期化により値下げを迫られる
• 売主の機会損失: より好条件の買主を逃す

囲い込みは宅建業法違反にあたる不正行為です。具体的な見分け方と防止策は次のセクションで詳しく解説します。

他社との競争原理が働きにくい

一般媒介では複数社が「他社より先に成約したい」と競い合うため、各社が積極的に動く競争原理が働きます。専任媒介では1社独占のため、この競争原理が働きません。

とはいえ、専任媒介でも「3ヶ月の契約期間内に成約しなければ他社に切り替えられる」というプレッシャーは存在します。契約満了時のリプレースを前提に、定期報告の内容を厳しくチェックすることで、実質的な緊張感を維持できます。

不動産会社の方へ: 売却活動の進捗を売主にオープンに共有することで、媒介契約の継続率を高める方法とは
⇒ Facilo物件売却クラウドのサービス資料をダウンロードする

囲い込みを見抜く方法と防止策【チェックリスト付き】

囲い込みは外から見えにくい不正行為ですが、いくつかのサインを確認すれば早期に発見できます。

囲い込みとは？両手仲介との違い

まず、両手仲介そのものは違法ではありません。売主・買主の双方を1社が仲介し、双方から手数料を受け取ることは法律で認められています。

問題なのは、両手仲介を実現するために他社からの問い合わせを不当にブロックする行為、つまり「囲い込み」です。具体的には以下のような手口があります。

• 他社から問い合わせがあった際に「商談中です」「売主の都合で一時停止中です」と虚偽の回答をする
• レインズに物件情報を登録しない、または登録後すぐに「一時紹介停止中」に変更する
• レインズに登録するが、図面（物件資料）を添付しない

レインズの登録状況を確認する方法

囲い込みの最も効果的なチェック方法は、レインズの登録状況を直接確認することです。

専任媒介契約を締結すると、不動産会社はレインズに物件を登録した際に「登録証明書」を売主に交付する義務があります。この登録証明書には、売主専用のログインIDとパスワードが記載されています。

レインズの売主向けポータルサイトにログインすると、以下の情報を確認できます。

• 取引状況: 「公開中」「書面による購入申し込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」のいずれか
• 図面の有無: 物件資料が登録されているか

正常に販売活動が行われていれば、取引状況は「公開中」、図面は「あり」になっているはずです。

囲い込みを防ぐ5つのチェックリスト

以下のチェックリストを定期的に確認することで、囲い込みのリスクを大幅に減らせます。

• レインズの取引状況が「公開中」になっているか: 購入申し込みが入っていないのに「一時紹介停止中」になっていたら要注意
• レインズに図面（物件資料）が登録されているか: 図面なしでは他社が購入希望者に物件を紹介しにくい
• 他社経由の内見・問い合わせがあるか: 2〜3週間以上、自社客の紹介しかない場合は囲い込みの可能性
• 活動報告の内容が具体的か: 「反響なし」の一言だけで、広告掲載先や問い合わせ件数の詳細がない場合は不審
• 他の不動産会社に物件の問い合わせを依頼してみる: 知人や別の不動産会社に「この物件について問い合わせてほしい」と頼み、正常に対応されるか確認

囲い込みが疑われる場合は、不動産会社に直接確認を求めましょう。改善されない場合は、契約期間満了を待って別の不動産会社に切り替えることを検討してください。

不動産会社の方へ: 売主の満足度を左右する要因と、売却プロセスにおける課題を1,002名の調査データで分析
⇒ 「不動産売却の課題と顧客体験に関する調査」をダウンロードする

専任媒介契約の途中解約・変更はできる？

専任媒介契約は、条件によっては契約期間中でも解除できます。 「契約したけど対応に不満がある」「別の不動産会社に変えたい」という場合の具体的な手順を解説します。

違約金なしで解除できるケース

以下のいずれかに該当する場合、不動産会社に落ち度があるため、違約金なしで即時解除が可能です。

• レインズへの登録義務を怠っている: 7営業日以内に登録していない
• 業務処理状況の報告義務を怠っている: 2週間に1回以上の報告がない
• 契約成立に向けた積極的な努力をしていない: 広告掲載や内見対応を怠っている
• 囲い込みなどの不正行為: 他社からの問い合わせをブロックしている

解除を申し出る際は、書面で通知することが重要です。口頭だけでは「言った・言わない」のトラブルになる可能性があります。内容証明郵便を利用すると確実です。

違約金が発生するケース

不動産会社に落ち度がなく、売主都合で契約期間中に解除する場合は、それまでにかかった広告費や営業活動費の実費を請求される可能性があります。

ただし、実務上は以下の理由で高額な違約金を請求されることは稀です。

• 不動産会社は今後の評判を気にするため、強引な請求を避ける傾向がある
• 実費の立証責任は不動産会社側にあり、曖昧な請求は認められにくい
• 一般的に数万円〜十数万円程度が相場

注意: 媒介契約書に特約として高額な違約金条項が設けられている場合があります。契約前に「途中解約時の違約金」の条項を必ず確認してください。

契約期間満了後に一般媒介へ変更する手順

最もリスクの少ない方法は、契約期間（3ヶ月）の満了を待ってから別の契約に切り替えることです。手順は以下の通りです。

1. 契約満了の2〜3週間前に、更新しない旨を不動産会社に伝える
2. 契約満了日を過ぎてから、新しい不動産会社と媒介契約を締結する
3. 一般媒介に切り替える場合は、複数社と同時に一般媒介契約を締結する

契約満了後であれば違約金は一切発生しません。不動産会社側も更新を強要することは法律で禁止されているため、安心して切り替えの判断ができます。

不動産会社の方へ: 売主への活動報告をAIで自動生成し、報告業務の負担を削減。媒介契約の継続率を高める具体策とは
⇒ Facilo物件売却クラウドのサービス資料をダウンロードする

失敗しない不動産会社の選び方

専任媒介契約は1社にすべてを任せる契約だからこそ、その1社をどう選ぶかが売却成功の鍵を握ります。 査定額の高さだけで判断すると失敗するケースが多いため、以下のポイントを確認しましょう。

査定額だけで選ばない｜売却実績と販売戦略を確認する

不動産会社に査定を依頼すると、各社が査定額を提示します。ここで最も高い査定額を出した会社を選ぶのは危険です。

高い査定額で媒介契約を獲得し、契約後に「売れないので値下げしましょう」と提案してくるケースがあります。これは「高預かり」と呼ばれる手法で、売主にとっては売却期間の長期化と最終的な売却価格の下落を招きます。

査定額よりも重要なのは以下のポイントです。

• 査定額の根拠: どの成約事例をもとに算出したか、補正理由は妥当か
• そのエリアでの売却実績: 同じエリア・同じ価格帯で過去にどれだけ成約しているか
• 具体的な販売戦略: どのポータルサイトに掲載するか、ターゲットはどの層か、広告予算はどの程度か

担当者との相性とレスポンスの早さが満足度を左右する

売却活動は3ヶ月〜半年以上かかることも珍しくありません。その間、担当者とは頻繁にやり取りすることになります。担当者との相性やコミュニケーションの質は、売却体験の満足度に直結します。

特に重要なのはレスポンスの早さです。問い合わせや質問への回答が遅い担当者は、購入希望者への対応も遅い可能性が高く、売却機会を逃すリスクがあります。

査定時の面談で以下を観察しましょう。

• 質問への回答が具体的か: 曖昧な返答が多い場合は知識・経験不足の可能性
• メリットだけでなくリスクも説明してくれるか: デメリットも正直に伝えてくれる担当者は信頼できる
• 売主の希望をヒアリングしてくれるか: 一方的に話すだけの担当者は避ける

契約前に確認すべき5つの質問

専任媒介契約を結ぶ前に、不動産会社に以下の5つの質問をしてみてください。回答の内容と態度から、信頼できるパートナーかどうかを判断できます。

1. 「このエリアで過去1年間に何件の売却を成約しましたか？」: 具体的な件数を答えられない場合は実績不足
2. 「レインズ登録はいつ行いますか？登録証明書はもらえますか？」: 即答できなければ登録に消極的な可能性
3. 「活動報告はどのような形式で、どのくらいの頻度でもらえますか？」: 法定の2週間に1回が最低ライン。それ以上の報告を約束してくれるなら好印象
4. 「売れなかった場合、3ヶ月後に契約を更新しなくても問題ないですか？」: 渋る反応があれば要注意
5. 「想定される販売活動の内容と広告掲載先を教えてください」: 具体的なプランがない場合は販売力に疑問

これらの質問に対して、具体的かつ誠実に回答してくれる不動産会社を選ぶことが、専任媒介契約で失敗しないための最善策です。

不動産会社の方へ: 競合物件レポートの自動生成・売主マイページでの進捗共有など、売主に選ばれる仲介会社になるための仕組みとは
⇒ Facilo物件売却クラウドのサービス資料をダウンロードする

よくある質問（FAQ）

専任媒介契約と専属専任媒介契約はどちらがおすすめ？

多くの場合、専任媒介契約がおすすめです。 両者の最大の違いは自己発見取引の可否です。専任媒介なら自分で買主を見つけた場合に直接取引ができますが、専属専任では必ず不動産会社を通す必要があります。専属専任はより手厚いサポートが期待できますが、柔軟性を考えると専任媒介を選ぶ方が無難です。親族や知人への売却の可能性が一切ない場合に限り、専属専任を検討してもよいでしょう。

専任媒介契約の仲介手数料はいくら？

仲介手数料は媒介契約の種類によって変わるものではなく、宅建業法で定められた上限額が適用されます。 上限額の計算方法は売買価格によって異なります。

たとえば、3,000万円の物件を売却した場合の仲介手数料上限は「3,000万円 × 3% + 6万円 = 96万円（税別）」です。なお、2024年7月の宅建業法改正により、800万円以下の低廉な空家等の売買については、仲介手数料の上限が30万円（税別）に引き上げられています。

専任媒介契約を結んだのに売れない場合はどうする？

まず活動報告の内容を精査し、原因を特定することが重要です。 「問い合わせはあるが内見に至らない」なら物件写真や広告文の改善、「内見はあるが申し込みに至らない」なら価格の見直しや物件の見せ方の工夫が必要です。

不動産会社の対応に問題がある場合は、契約期間（3ヶ月）の満了を待って別の会社に切り替えることを検討してください。契約満了後の切り替えであれば違約金は発生しません。切り替え前に、複数の不動産会社に改めて査定を依頼し、販売戦略を比較検討するのが効果的です。

Facilo物件売却クラウドのサービス資料をダウンロードする

料金について知りたい