バーチャルホームステージングとは？費用・選び方と広告利用の注意点

バーチャルホームステージングは、室内写真などにデジタルで家具や小物を配置し、暮らし方のイメージを伝える手法です。実際の部屋へ家具を搬入せずに、空室の使い方を示せます。

ただし、画像を魅力的にすることと、その画像を物件広告に掲載できることは別です。壁や窓、設備、眺望などが実物と変わっていないか、演出用の家具が付属すると誤解されないかを確認する必要があります。「AI加工」と書けば、どのような加工も許されるわけではありません。

この記事では、実物のホームステージングやVR内見との違い、AIでの自作・外注の費用と条件、元写真の準備、広告利用の確認点を整理します。主に仲介会社の広告・物件情報担当者向けですが、売主やオーナーの方も、依頼先へ確認する項目として参考にしてください。

バーチャルホームステージングは、写真上で家具配置などを示す方法です。現地に家具を置く方法や、室内を見回すVR内見とは役割が異なります。

家具のない部屋は、すっきり見える一方、どこにテーブルやベッドを置けるか想像しにくいことがあります。バーチャルホームステージングでは、実際の室内写真を基に家具を配置し、部屋の使い方を伝えます。

重要なのは、実際にあり得る配置を示すことです。家具を小さくして部屋を広く見せたり、通路をふさいだりすると、暮らしの判断材料として適切ではありません。寸法や扉の開閉、固定設備との位置関係も確認します。

これらは組み合わせることもできます。たとえば、360度写真に家具を配置するサービスもあります。ただし、写真に家具を加えただけで、すべてがVR内見になるわけではありません。空間の見回しや現地内見との使い分けは、不動産VRの活用方法で説明しています。

画像から分かるのは、撮影範囲と加工内容の範囲です。実際の日当たり、音、におい、傷、設備の動作、部屋の使い勝手などは、別の情報や現地確認が必要になります。

画像を見た人が「どこまでが現況で、どこからが提案か」を分かるようにしておくと、内見前に確認したいことを整理しやすくなります。

物件写真を用意する仲介会社の方は、画像と募集条件をどこへ登録し、掲載先へ届けるかも整理しておきましょう。物件情報の入稿・更新の仕組みを確認できます。

→ 用意した物件写真と情報を掲載する仕組みを見る

家具配置のイメージが判断を助ける場面で使い、物件の状態や条件の説明を補うものとして扱います。作成すれば反響や成約が必ず増えるというものではありません。

空室の写真だけでは、LDKにどのような家具を置けるか、寝室にベッド以外の物を置けるか、想像しにくい場合があります。実際の寸法を踏まえた配置例があれば、読者が手持ち家具との比較を始める材料になります。

ただし、部屋ごとに複数の使い方を示すときは、別の部屋が何室もあるように見せない工夫が必要です。同じ部屋の別案であることを明示し、間取り図や元写真と対応させます。

居住中の室内には、顔写真、書類、郵便物、家財など、公開に適さない情報が写ることがあります。所有者・居住者との確認、元写真を加工サービスへ渡す範囲、掲載先を整理してください。

家具を消す機能があっても、消した画像を無条件に広告利用できるわけではありません。引渡し時に表示どおりの状態になるか、家具の後ろにある傷や汚れを不当に隠していないかが問題になります。詳しくは広告表示の章で扱います。

完成予定や改修後の提案を示す画像は、現時点の室内写真とは異なります。工事が決まっているのか、買主が別途行う提案なのか、工事費や家具代が価格に含まれるのかを区別します。

「リフォームイメージ」と小さく書くだけで、実際にはない設備や内装を現況のように見せてよいわけではありません。加工の目的と取引条件を先に整理することが大切です。

まずは、対象物件と使う画像の役割を決め、小さく試す方法が考えられます。比較する期間や募集条件が違えば、単純な前後比較だけで効果を断定しないようにします。

空室募集の写真を増やすと、差し替える掲載先や確認作業も増えます。募集状況と画像をどこで管理し、変更を反映するか、日々の登録・更新から整理できます。

→ 物件情報の登録・更新をまとめるサービス資料を請求する

費用は、AIで操作する方式か、人手によるCG制作か、静止画か360度画像かをそろえて比較します。1枚当たりの金額だけでなく、必要な契約、生成回数、修正、利用権まで確認してください。

AIセルフ方式では、写真をアップロードし、部屋の種類や家具のテイストなどを選んで作成する方法があります。生成を繰り返して候補を選びやすい一方、細かな家具指定や部分修正に対応できるかはサービスによります。

人手によるCG制作では、希望内容を伝えて依頼します。ただし、外注なら細かな指定や無制限の修正が必ずできる、というわけではありません。作業範囲、校正の有無、追加料金、納期を確認しましょう。

以下は2026年10月28日時点の一般公開情報を整理したものです。順位付けではありません。金額のない欄は推定せず、問い合わせ対象として記載しています。

出典：アットホーム、スペースリー・CG制作、同・AI画像加工、みらいえ・CG制作、同・AI方式

アットホームのプロ方式は約4営業日、スペースリーのCG制作は約1週間、みらいえの人手制作は最短3営業日という目安が案内されています。注文条件や制作内容によって異なるため、掲載希望日に間に合うかは発注時に確認してください。

上記は同条件の「市場相場」ではありません。たとえば、人手で家具を消してから追加する注文と、AIで一度生成する操作では、費用の単位も作業の範囲も異なります。

FaciloConverterの公式ページにも画像加工等の紹介がありますが、順次提供予定の機能を含む注記があります。ここでは、画像制作サービスとして提供範囲が確定した製品と同列の比較には加えていません。利用時は、現在の機能・対象プラン・料金を個別に確認してください。FaciloConverter

画像を作る費用と、作った画像を物件情報として登録・更新する費用は分けて考えましょう。Faciloでは、入稿業務をどこまでまとめるか、導入範囲や費用を相談できます。

→ 画像制作とは別に、入稿業務の導入範囲・費用を相談する

元写真を残し、加工前後を並べて、構造・設備・寸法関係が変わっていないかを確認します。画像の自然さだけで判断すると、実物との違いを見落とすことがあります。

所有者・居住者との確認に加え、写真を撮った人や提供元との利用条件を確認します。広告へ掲載できる写真でも、外部サービスへのアップロードや加工まで許可されているとは限りません。

写真には部屋全体が分かる範囲を収め、極端な傾きや歪みを避けます。元画像が不鮮明だと、壁の境界や設備が正しく扱われないことがあります。撮影方法は、不動産写真の撮り方も参考にしてください。

家具を加える目的なら、壁、柱、窓、扉、床、固定設備、眺望を勝手に変更しない条件を付けます。家具の種類だけでなく、部屋の寸法、扉の開閉、生活動線に合う配置かも確認します。

「おしゃれにする」とだけ依頼すると、照明や床材まで変更された提案が出る可能性があります。現況の説明に使う画像なのか、改修後の提案なのかを、制作を始める前に分けてください。

一見きれいでも、窓が一つ増えている、エアコンが消えている、扉の前に家具が置かれている、といった画像は採用しません。修正できない場合は、別の案や元写真を使う判断も必要です。

管理する情報は、物件ID、撮影日、元画像、加工版、確認者、採用日、掲載先、注記内容などです。同じ部屋の複数案を作った場合は、どれを公開したか分かる名前や管理欄を用意します。

原画像を上書きすると、後から加工の範囲を確認できなくなります。変更時も元写真と過去の掲載版を追える形にし、募集終了や内装変更のときに差し替える担当を決めておきましょう。

写真フォルダ、物件台帳、掲載先の管理が分かれているなら、現在の素材と入力手順から整理する方法があります。既存の運用を確認したうえで、導入できる範囲を相談できます。

→ いま使っている素材と掲載手順をどう引き継げるか相談したい

加工の種類によって確認条件が異なります。家具追加、家具消去、改修提案、設備・眺望の変更を一括に扱わないでください。

不動産の表示規約は、物件の規模・形状・構造や、眺望・景観について、事実と違う表示や実際より優良と誤認させる表示を禁止しています。電柱・電線、固定設備等を消して実物より良く見せる画像は、「AI加工」と書いても問題が解消するわけではありません。表示規約、首都圏公取協通信363号

生成サービスに特定の加工機能があることは、その加工画像をあらゆる物件広告へ使える根拠にはなりません。機能の説明と、広告としての表示の適否を分けて確認します。

首都圏不動産公正取引協議会のQ&Aでは、既存家具を消した画像について、表示した状態で取引できることを前提としています。家具の裏の壁や床に傷・汚れがあり、引渡しまでに修繕しないのに消して見せることはできません。首都圏公取協通信310号

そのため、家具を消した後にAIが生成した床や壁を、そのまま実際の状態とみなすのは避けます。隠れていた場所を確認できない場合は、所有者等への確認や撮影を行い、事実が不明な状態をきれいな画像で埋めないようにします。

現況で販売する物件に改修後の提案CGを添える場面については、現況の写真・間取り図に基づくこと、現況で取引すること、工事費や設置品の費用が販売価格に含まれない場合の明示などが、公取協のQ&Aで説明されています。実際に設置できない家具を描くことも避けます。同Q&Aは、物件詳細ページの先頭写真として使わないことも説明しています。首都圏公取協通信358号

これは、現況販売に改修提案を添える場合の説明です。家具を配置したすべての画像について、一律に同じ文言や掲載順の条件が適用されると広げず、加工内容と取引条件に応じて確認してください。

表示規約施行規則では、宅地・建物のCGや完成予想図などを使うときは、それがCG等であることを明示するよう定めています。これは編集上の推奨とは別に確認すべき表示条件です。表示規約施行規則第9条第23号

そのうえで、読者が現況や取引条件を区別できるよう、次の点を整理しましょう。

• CG等である旨を明示し、何を追加・変更した画像なのかも分かるようにする
• 演出用家具が取引対象に含まれない場合は、その旨を示す
• 現況写真と加工画像を対応させ、元の状態を確かめられるようにする
• 改修予定や提案の場合は、工事内容・費用・取引条件を区別する
• スマートフォンやサムネイルでも、必要な表示が読めるか確認する

現況写真との併記は、誤認を減らすために有用な方法です。ただし、あらゆる家具配置画像について、元写真の併記が一律に法令上義務付けられていると説明するものではありません。

ポータルや広告媒体ごとに、加工画像の掲載場所や表示方法のルールがある場合もあります。公取協の一般規定だけで掲載可否を決めず、使用する媒体の現行案内も確認しましょう。全体の表示ルールは、不動産広告の注意点で整理しています。

完成画像を保管して終わりにせず、掲載版の確認と、問い合わせ後に伝える内容まで運用を決めます。

ポータル、自社サイト、提案書など、画像を使う場所に応じて形式や注記の見え方を確認します。別の媒体へ転用するときも、画像の利用権や掲載条件を確認してください。

公開後は、画像の切れ方、表示順、注記、物件概要との一致を確認します。制作データでは読めた注記が、公開画面では小さすぎる場合があります。PCとスマートフォンの両方で確認し、必要に応じて掲載方法を調整します。

募集条件や室内の状態が変わったときは、画像や注記も見直します。掲載先へ更新を送信しても、反映までに時間がかかる場合があるため、実際の公開画面で確かめます。

複数のポータルへ掲載している場合は、物件IDと掲載先を対応させ、更新対象を漏らさないようにします。入力と反映の役割分担は、不動産の一括入稿で確認できます。

画像を差し替えるたびに、各ポータルの登録内容を確認しているなら、物件情報の更新手順も見直してみませんか。対応する媒体や現在の運用に合わせて検討できます。

→ 複数ポータルへの物件情報の反映を検討するため、サービス資料を請求する

お客様が「家具も含まれると思った」「部屋の広さをこう想像していた」と話した場合、その期待を確認し、現況と取引条件を説明します。内見担当者が変わっても同じ説明ができるよう、質問内容と回答を残しましょう。

提案書で画像を使う場合も、単に送るだけでなく、「家具の置き方の例」「現地で寸法を確認したい場所」など、確認の観点を添えます。資料の組み立て方は、物件提案書の作り方で説明しています。

画像を見て寄せられた質問や、内見前に説明した条件は、担当者が変わっても共有できるようにしておきましょう。掲載画像の管理とは別に、顧客とのやり取りを引き継ぐ仕組みを確認できます。

→ 問い合わせ後のやり取りを引き継ぐCRMの機能を見る

公開日、採用画像、掲載位置、募集条件、閲覧・問い合わせの状況を記録します。変更が多い場合は、何が反応へ影響したか分からなくなるため、試す範囲を絞ります。

クリックが増えても、画像の誤解から問い合わせが増えただけなら改善とは言えません。件数に加え、質問内容や内見後の感想を見て、画像と説明の両方を調整しましょう。

最初は、権利と現況を確認できる写真を使い、確認者と採用基準を決めて試すと進めやすくなります。

無料枠や試用制度の有無はサービスごとに異なります。無料で生成できても、商用利用、保存、解像度、広告掲載、再生成などの条件が別の場合があります。過去のキャンペーンを現在の条件とせず、利用時の案内を確認してください。

生成自体は自動でも、事実との一致、家具の寸法、利用権、広告表示は確認が必要です。AIが自然に見える画像を作ることと、正確な物件情報になっていることは同じではありません。元写真と並べて確認し、修正できない場合は採用しない判断も必要です。

無条件ではありません。家具を消した状態で引き渡せるか、家具の後ろにある傷や汚れを不当に消していないかを確認します。設備や電柱、眺望に関わる物を消すことは、家具の消去と同じ扱いにしないでください。

現況と提案を比較しやすくする方法として有用です。ただし、加工の種類や掲載媒体によって条件が異なります。何を加えた画像か、家具が付属するかを説明し、使う媒体の案内も確認します。

使用する写真、加工する範囲、公開する媒体、費用、修正できる回数、取引条件の表示を確認します。実物と違う箇所を見つけた場合は、公開前に修正を依頼してください。居住中であれば、私物や個人情報の扱いも相談しましょう。

試す前に、次の準備がそろっているか確認してください。

作った画像を、正しい物件情報と一緒に運用するために

家具配置の画像を用意した後は、募集条件と一緒に掲載し、変更時にも更新できる手順が必要です。

• 写真と物件情報の最新版を、担当者間でそろえたい
• 複数ポータルへの入力や更新の重複を見直したい
• 現在の素材・掲載先に合う入稿方法を検討したい

FaciloConverterの資料で、物件情報の登録・更新を支える仕組みを確認できます。画像制作機能を含む現在の提供範囲、予定機能、対応媒体や費用は個別に確認してください。

→ 物件広告の登録・更新を見直すためのサービス資料を請求する

執筆：Facilo編集部／製品・広告表示情報の確認日：2026年10月28日