不動産仲介業に必要な免許・宅建とは？要件や取得の流れ・他の資格も紹介

不動産仲介業を始めたいと考えているものの、「どのような免許が必要か」「宅建士の資格がないと開業できないのか」といった疑問や不安をお持ちの方もいるのではないでしょうか。

不動産仲介業を営むには、「宅地建物取引業免許」の取得が法律で義務付けられています。また、免許取得にあたり「宅地建物取引士（宅建士）」の設置や営業保証金の供託など、いくつかの要件を満たさなければなりません。

この記事では、不動産仲介業の開業に必須となる免許の仕組みや取得要件、申請の流れについて解説します。さらに、業務の幅を広げるためのおすすめ資格も紹介しますので、開業準備の参考にしてください。

不動産仲介業に必要な宅地建物取引業免許（宅建業免許）とは？

不動産の売買や賃貸を「他人のために売買・交換・貸借の代理・媒介」として行う場合、「宅地建物取引業免許（通称：宅建業免許）」の取得が必須となります。

この免許は、国土交通大臣または都道府県知事から付与される営業許可で、宅地建物取引業法第3条で定められているものです。免許を取得せずに仲介業務を行うと、無許可営業として法律違反になり、重いペナルティが科されるでしょう。

宅地建物取引業免許には、「国土交通大臣免許」と「都道府県知事免許」の2種類があります。免許の区分は、事務所の設置状況によって異なります。

これから不動産仲介業として独立開業を目指すなら、まずは宅地建物取引業免許の取得がスタートラインです。

不動産仲介の仕組みや仕事内容について詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてみてください。
⇒不動産の仲介とは？仕組み・流れ・費用・契約の種類を解説

宅地建物取引業免許が不要なケース

すべての不動産取引に免許が必要というわけではありません。以下のようなケースでは、宅建業免許は不要です。

＜自ら所有する不動産を売却・賃貸する場合＞
自ら所有する不動産を売却・賃貸する場合（自己取引）、免許は不要です。ただし自社物件の売買を反復継続して行う場合は、免許が必要になることがあります。

＜会社が自社社宅を社員に貸す場合＞
福利厚生の一環として社宅を貸す行為にも免許は不要です。

＜不動産管理会社が自社所有物件のみ管理する場合＞
管理業務のみを行う場合も、宅建業免許は必要ありません。ただし、他人の物件を管理する場合や、賃貸借契約の仲介を行う場合には免許が必要になるケースがあるため、業務内容を正確に把握しておきましょう。

つまり、「不特定多数の人を相手に、反復継続して不動産の取引（売買・交換・貸借）を代理・媒介する」場合にのみ、宅建業免許が必要です。自分が行おうとしている業務が免許の対象となるか判断がつかない場合は、事前に専門家や行政窓口に相談しましょう。

宅地建物取引業免許の申請要件

宅地建物取引業免許を取得するには、一定の要件と設備条件をすべて満たす必要があります。

主な要件は以下の4つです。

• 欠格事由に該当しない
• 事務所を構える
• 営業保証金を納める
• 専任の宅建士を設置する

欠格事由に該当しない

申請者（法人の場合は役員や政令で定める使用人を含む）が、欠格事由に該当しないことが条件です。

＜欠格事由の主な例＞

• 過去5年以内に宅建業免許を取り消されたことがある
• 禁錮以上の刑を受けてから5年を経過していない
• 宅地建物取引業法違反等により罰金刑を受け、5年を経過していない
• 暴力団員やその関係者
• 破産手続開始の決定を受け、復権を得ていない者

法人の場合、代表者だけでなく役員や主要株主が欠格事由に該当しても免許が下りないため、事前の確認が欠かせません。

事務所を構える

宅建業免許を取得するには、継続的に業務を行える固定的な事務所を設置する必要があります。自宅の一室を事務所として使用することも可能ですが、「机とパソコンがあるだけ」といった実態のない形態では認められません。

自宅の一部を事務所とする場合や、レンタルオフィスを利用する場合は特に注意が必要です。

• 独立性：他の部屋や通路から明確に区分されていること
• 専用の出入り口：居住スペースを通らずに事務所へ入れること
• 形態：賃貸契約書の使用目的が「事務所」となっていること、看板（標識）が掲示できること

申請時には、事務所の写真や平面図、賃貸借契約書の写しなど、事務所の実態を証明できる資料の提出が求められます。また、複数の営業所を持つ場合は、それぞれの事務所に専任の宅建士を配置しなければなりません。

営業保証金を納める

宅建業者は、取引における万一のトラブル（契約不履行や損害賠償など）に備えて、「営業保証金」を供託所に預ける義務があります。

営業保証金の額は、以下の通りです。

しかし、開業時に1,000万円を用意するのは大きな負担です。そこで、多くの事業者は「不動産保証協会」に加入する方法を選びます。保証協会に加入した場合、営業保証金が免除され、代わりに「弁済業務保証金分担金」の納付で済みます。

弁済業務保証金分担金の額は、以下の通りです。

その他、保証協会への入会金や年会費が必要ですが、初期コストを大きく抑えられます。

宅地建物取引士を設置する

宅建業免許の申請にあたっては、事務所ごとに「5人に1人以上」の割合で、専任の宅地建物取引士を設置する必要があります。「専任」とは、その事務所に常勤し、宅建業の業務に専念できる状態を指します。他の職業との兼務や他の事務所との掛け持ちは原則として認められません。

免許申請時には、専任宅建士の「宅地建物取引士証」の写しや、常勤性を証明するための雇用証明書（社会保険の加入証明など）の提出が求められます。

宅地建物取引士とは？

宅地建物取引士は、宅地建物取引業法に基づき「重要事項説明」を行う唯一の国家資格者です。

不動産取引は高額で法律関係も複雑なため、専門知識を持った宅建士が以下の3つの独占業務を行うことで、消費者を保護しています。

1. 重要事項説明
2. 重要事項説明書（35条書面）への記名・押印
3. 契約書（37条書面）への記名・押印

代表者自身が宅建士の資格を持っていなくても、要件を満たす専任の宅建士を雇用すれば開業は可能です。しかし、独立開業を目指すなら、自ら資格を取得しておくことで、採用コストや退職リスクを減らせます。それにより、経営の自由度を高められるでしょう。

宅地建物取引士の試験概要

宅地建物取引士になるには、年1回実施される国家資格試験に合格し、登録手続きを行う必要があります。受験資格に制限はなく、年齢・学歴・実務経験に関わらず誰でも受験可能です。

参照：一般財団法人 不動産適正取引推進機構「宅建試験の概要」

学習期間の目安は、初学者で6か月〜1年程度です。働きながらでも、1日2時間程度の学習を半年ほど継続することで合格を目指せます。

資格取得後は、登録実務講習の受講と、試験を受けた都道府県での知事登録を経て、正式な「宅地建物取引士証」が交付される流れです。

登録実務講習は実務経験が2年未満の人に受講が義務付けられています。通信講座による学習（おおむね1か月程度）と、1〜2日間のスクーリングを経て修了です。講習を終え、都道府県知事へ登録申請を行うと、晴れて宅地建物取引士として活動できるようになります。

宅地建物取引業免許の申請から免許交付までの流れ

宅地建物取引業免許を取得するには、事前準備から審査、交付まで、計画的に進める必要があります。申請書類に不備があると開業時期が遅れるため、全体の流れを把握しておきましょう。

申請の準備

まずは、開業に必要な要件を整えます。

• 事務所の設置：賃貸借契約の締結、電話・FAX・事務機器の設置など
• 専任の宅建士の設置：自身が資格者でない場合は採用活動を行う
• 営業保証金または保証協会への加入準備：加入する保証協会を選定し、入会手続きを確認する

法人の場合は登記手続きを完了させていることが前提となるため、商業登記簿謄本や定款などを準備します。個人事業主の場合は、住民票や身分証明書、誓約書などの提出が必要です。

免許の種類を確認

申請する免許が「都道府県知事免許」か「国土交通大臣免許」かを確認します。免許の種類により、申請先や必要書類、提出部数が異なるため、必ず確認しておきましょう。

将来的に支店展開を予定している場合は、初めから大臣免許を取得するケースもあります。ただし、大臣免許は申請手続きがやや複雑で手数料も高額になるため、まずは都道府県知事免許を取得し、事業の拡大に合わせて大臣免許に切り替えるのも一つの方法です。

申請書類の作成

免許申請に必要な書類をそろえます。提出書類は種類が多く、自治体ごとにフォーマットが異なるケースもあります。不備があると再提出になるため、内容を丁寧に確認しながら準備しましょう。

主な提出書類は以下の通りです。

出典：宅建業免許サポート「宅建業免許の申請に必要な書類一覧（知事免許）」

書類には実印の押印が必要な箇所もあります。記入漏れや誤字脱字がないよう、慎重に作成しましょう。

申請

書類が整ったら、管轄の窓口に申請します。なお、申請時には申請手数料が必要です。

窓口では担当者による書類確認が行われます。書類に不備があれば、その場で修正を求められたり、再提出となったりすることも。都道府県によっては、事前の予約が必要な場合もあるので、確認しておきましょう。

審査

提出された書類をもとに、宅地建物取引業法に基づく適格審査が行われます。審査期間は、知事免許で約30日〜45日、大臣免許で約90日〜120日程度が目安です。

審査では、主に次の内容を詳細に調査されます。

• 欠格事由への該当有無：法人の場合は役員全員、個人の場合は本人や本人・同居家族の調査
• 事務所の実態確認：現地調査が行われる場合もあり
• 専任宅建士の常勤性

不備や虚偽申告が見つかった場合は免許が交付されません。正確な情報を申告し、誠実な審査対応が求められます。

免許交付

審査に通ると免許通知のハガキが届き、「宅地建物取引業者免許証」が交付されます。

ただし免許証を受け取っただけでは営業できません。指定期限までに営業保証金の供託、または保証協会への加入（弁済業務保証金分担金の納付）が必要です。加入が完了すると会員証が発行され、ようやく営業を開始できます。

交付された免許証は事務所の見やすい場所に掲示する必要があります（宅建業法第48条）。免許の有効期間は5年間で、満了90日前から更新が可能です。更新を忘れると免許が失効し営業できなくなるため注意しましょう。

免許番号には、「東京都知事（2）第12345号」のように括弧内に数字が記載されています。括弧内の数字は更新回数を示し、数字が大きいほど長く継続営業している証です。

不動産仲介業者が幅を広げる免許・資格

不動産仲介業は、宅地建物取引業免許があれば開業できますが、信頼性や専門性を高めるには関連資格の取得が有効です。不動産取引には法律・建築・税金・金融など幅広い知識が必要で、複数の資格を組み合わせることで、より専門的で価値の高いサービスを提供できます。

ここでは仲介業者が取得を検討すべき資格をいくつか紹介します。

不動産資格の三冠

不動産業界には、「不動産資格の三冠」と呼ばれる3つの国家資格があります。先ほど紹介した「宅地建物取引士」に加えて、「マンション管理士」と「管理業務主任者」を合わせた3資格のことです。

不動産資格の三冠を取得すると、不動産取引からマンション管理まで幅広い専門性を示せるため、顧客からの信頼度が向上します。特にマンションの売買仲介や管理を行う事業者にとって、強みとなる資格です。

それぞれの資格について詳しく見ていきましょう。

マンション管理士

マンション管理士は、分譲マンションの管理組合運営や大規模修繕計画の作成を支援する国家資格です。管理組合は区分所有法や管理規約に沿って運営され、専門知識がないと判断が難しい場面も多くあります。

マンション管理士は、管理規約の見直し、長期修繕計画の立案、トラブル対応などを行い、組合運営を幅広くサポートする役割です。

マンションの仲介や管理業務を扱う事業者にとって、この資格は大きな強みになります。物件の販売時に管理組合の運営状況や修繕計画を詳しく説明できれば、顧客の不安を軽減し信頼獲得につながるでしょう。また、管理会社として組合を支援する際にも専門知識が欠かせません。

試験は年1回で合格率は約8〜9％と難易度は高いですが、取得すれば高い専門性を示せる資格です。

管理業務主任者

管理業務主任者は、マンション管理会社の事務所ごとに一定数の設置が義務付けられている国家資格です。重要事項の説明や管理業務の報告は、管理業務主任者にしか認められていないため、宅地建物取引士と並んでニーズの高い資格といえるでしょう。

マンション管理士と管理業務主任者の両方を取得すると、法務・実務の両面で管理業務を一貫して対応できるようになります。特に、管理会社を運営する場合や管理事業を拡大したい場合には、両方の資格取得がおすすめです。

不動産関連

不動産仲介業の業務範囲を広げるために、その他の不動産関連の資格を取得することも有効です。ここでは、不動産業務に直結する代表的な資格を紹介します。

不動産鑑定士

不動産鑑定士は、不動産の経済的価値を判定し、適正な価格を評価する国家資格です。

不動産の鑑定評価は不動産鑑定士の独占業務で、公的機関の地価公示や企業の資産評価、相続時の財産評価などで活躍します。

難易度は非常に高く、短答式試験の合格率は30％前後、論文式試験は15％前後、最終合格率はおおむね5〜6％前後とされています。取得できれば、独立開業や法人顧問など高収入も期待できる難関資格です。

土地家屋調査士

土地家屋調査士は、土地や建物の登記・測量を行う専門資格です。

不動産取引において、土地や家屋の調査や測量が必要な場面は多くあります。特に、境界トラブルは売買仲介でよく発生する問題の一つです。土地家屋調査士の資格を持つと、境界確認や測量に関する対応力を高め、安全な取引をサポートできます。

また、相続や土地の分割などの場面でも、土地家屋調査士の知識が役立つでしょう。

建築士

建築士は、建物の構造・耐震・設計に関する国家資格です。一級建築士は国土交通大臣が免許を交付し、二級建築士・木造建築士は都道府県知事が免許を交付します。

不動産仲介業において、建物の構造や耐震性に関する知識は非常に重要です。特に、中古住宅の仲介やリノベーション事業を手がける場合は、建築士の知識が役立ちます。

顧客に対して建物の状態や改修の可能性について専門的なアドバイスができると、信頼を得やすくなるでしょう。

賃貸不動産経営管理士

賃貸不動産経営管理士は、賃貸物件の管理・運営に関する国家資格です。

家賃管理やクレーム対応、原状回復の手配など、賃貸管理には幅広い実務が伴います。この資格を持つと、賃貸仲介業の信用性が向上し、オーナーへの提案内容もより適切になります。その結果、管理物件の受託獲得にもつながるでしょう。

国土交通省の登録制度に基づく資格で、今後さらに重要性が高まると見込まれています。

不動産コンサルティングマスター

不動産コンサルティングマスターは、公益財団法人不動産流通推進センターが認定する上位資格です。不動産投資や相続、事業承継など、顧客の資産形成全般をサポートできる高度な知識を持つ者に与えられます。

宅建士資格と5年以上の実務経験が受験要件で、不動産業界で経験を積んだプロフェッショナル向けの資格です。

単なる物件紹介にとどまらず、顧客の資産形成パートナーとして広範なコンサルティングサービスを提供できます。

リフォーム・リノベーションコーディネーター

リフォーム・リノベーションコーディネーターは、住宅改修・再販事業を行う際に有効な民間資格です。

中古住宅の仲介やリノベーション提案を行う場合には、この資格が役立ちます。施工会社との橋渡し役として、物件価値の向上提案が可能です。顧客満足度も高まるでしょう。

リノベーション市場は近年拡大しており、この分野での専門性を持つことは大きな強みとなります。

ホームインスペクター（住宅診断士）

ホームインスペクターは、建物の劣化状況や欠陥をチェックし、購入前のリスクを評価する専門家です。

中古住宅の売買では、事前の住宅診断が不安解消に役立ちます。ホームインスペクターの資格を持っていれば、自分で建物の状態を調べ、顧客へ正確で安心できる情報を提供できるでしょう。

中古住宅市場の拡大とともに、ホームインスペクターの需要も高まっており、信頼性を示す資格として注目されています。

サービス・サポート関連

不動産仲介業において、顧客へのサービス・サポートを充実させるための資格も重要です。

ここでは、顧客対応や資金計画のサポートに役立つ資格を紹介します。

ファイナンシャル・プランナー（FP）

ファイナンシャル・プランナー（FP）は、顧客の資金計画、住宅ローン、税制、保険などを総合的に提案できる資格です。

住宅購入は人生最大の支出の一つです。住宅ローンだけでなく、教育資金や老後資金、保険の見直し、税制優遇などを踏まえた「ライフプランニング」を提供すると、顧客は安心して購入を決断できるでしょう。

FP資格には1級から3級まであり、不動産業務に活かすのであれば2級以上の取得が推奨されます。

住宅ローンアドバイザー

住宅ローンアドバイザーは、住宅金融普及協会などが認定する民間資格です。

多種多様な住宅ローン商品の中から、顧客の返済能力やライフスタイルに合った最適なローンを提案するための知識を習得します。金利タイプのリスク説明や繰り上げ返済のシミュレーションなど、資金面の不安を解消するアドバイザーとして活躍できるでしょう。

インテリアコーディネーター

インテリアコーディネーターは、住まいの内装・家具・照明など、デザイン面から快適な空間提案を行う専門資格です。

不動産購入後のサポートや新生活の提案まで、トータルサポートできる点が強みです。特に、リノベーション物件や新築物件の仲介において、顧客の好みに合わせたインテリア提案ができると、成約率の向上と顧客満足度のアップにつながります。

コミュニケーション検定／接客マナー検定

コミュニケーション検定や接客マナー検定は、顧客対応の質を高め、信頼関係を築くための実践的なスキルを身につけられる資格です。

不動産仲介は、人と人のやり取りが中心の仕事です。専門知識だけでなく、好印象を与える接客力や、顧客の本音や要望を引き出すヒアリング力は、営業成果を大きく左右します。

特に、個人向けの仲介や、長期的な顧客関係を築く場面で活きるスキルです。

不動産仲介の免許に関するよくある質問

ここでは、不動産仲介の免許に関するよくある質問を紹介します。

• Q1. 不動産仲介業は資格なしでもできますか？
• Q2. 不動産仲介業で免許がいらないものはありますか？
• Q3. 不動産仲介業でおすすめの資格はありますか？

Q1. 不動産仲介業は資格なしでもできますか？

ご自身で不動産仲介業を開業する場合、代表者自身が資格を持っていなくても開業自体は可能です。ただし、事務所ごとに「専任の宅地建物取引士」を設置する義務があります。つまり、資格を持つ人を雇用すれば不動産仲介業を始められるのです。

しかし、雇用した宅建士が退職してしまうと、2週間以内に新たな宅建士を補充しなければ免許取り消しの対象となります。経営の安定性を考えると、代表者自身が資格を取得しておくと安心です。

Q2. 不動産仲介業で免許がいらないものはありますか？

「自ら貸主」となる不動産賃貸業（大家業）や、自社所有物件のサブリース・社宅の貸与など、自分の物件を貸す行為に限られる範囲では、宅建業免許は原則不要です。

免許が必要なのは、「不特定多数の人」を相手に「売買・交換・貸借の代理・媒介」を反復継続して行う場合です。

例えば、知人の物件を一度だけ紹介して謝礼をもらう程度であれば、業務とはみなされません。しかし、それをビジネスとして繰り返す場合は無免許営業となるリスクがあります。

Q3. 不動産仲介業でおすすめの資格はありますか？

まずは必須となる「宅地建物取引士」です。その上で、業務内容に合わせて以下の資格を検討するとよいでしょう。

• 売買仲介・コンサルティング強化：不動産コンサルティングマスター、ファイナンシャル・プランナー、不動産鑑定士
• 中古住宅・リノベーション強化：建築士、ホームインスペクター、インテリアコーディネーター
• 賃貸管理・マンション管理強化：賃貸不動産経営管理士、マンション管理士、管理業務主任者

自分の事業計画や強みに応じて、最適な資格を選んで取得することをおすすめします。

まとめ｜計画的に免許を取得し、開業後の業務効率化も視野に入れよう

不動産仲介業を始めるには、宅地建物取引業免許の取得が不可欠です。免許取得には、事務所の確保、営業保証金の準備、そして専任の宅建士の設置など、クリアすべき要件がいくつもあります。申請から交付までには数か月かかる場合もあるため、開業予定日から逆算して計画的に準備を進めましょう。

また、無事に開業できたとしても、そこからが本当のスタートです。競合ひしめく不動産業界で生き残るためには、免許や資格といったハード面だけでなく、顧客管理や追客、物件提案といったソフト面の業務効率化が欠かせません。

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