不動産賃貸仲介とは？業務・メリット・効率化ツールを解説

⇒不動産DXツールの種類や機能、導入方法を解説

不動産賃貸仲介は、物件を貸したいオーナーと部屋を探す入居希望者をつなぎ、賃貸契約を成立させる業務です。不動産業界には売買、管理、リフォーム、開発など多くの領域がある中、賃貸仲介は初期投資の負担が少なく、参入のハードルが低い人気分野です。

ただし、競合が多く、市場で選ばれるためにはサービス品質や業務の効率化が欠かせません。

この記事では、賃貸仲介の仕組みや具体的な業務内容、事業としてのメリット・デメリットに加え、収益を伸ばすために実践すべきポイントを詳しく解説します。

不動産賃貸仲介とは？

不動産賃貸仲介とは、物件を「貸したい人（貸主）」と「借りたい人（借主）」の間に立ち、賃貸契約を成立させる業務です。アパートやマンション、店舗やオフィスなどさまざまな物件を扱い、入居者募集から契約手続き、入居後のフォローまで幅広くサポートします。

賃貸仲介の収入の中心は「仲介手数料」です。契約成立時に、貸主・借主のいずれか、または両方から最大で「家賃1か月分＋消費税」を受け取ります。

初期投資が比較的少なく、景気に左右されず安定した需要を見込める業種です。そのため、不動産業界で独立を考える際、賃貸仲介から始める人が多くいます。

不動産売買仲介との違い

賃貸仲介と売買仲介は、扱う取引の性質や収益の仕組みに明確な違いがあります。

不動産売買仲介は、物件を売りたい人と買いたい人を仲介する業務です。一度きりの大きな取引が中心で、仲介手数料の上限は「物件価格の3％＋6万円＋消費税」で計算されます。扱う金額が大きいため、1件あたりの利益も高くなる傾向です。

一方、賃貸仲介は、物件を借りたい人と貸したいオーナーをつなぎます。仲介手数料の上限は「賃料1か月分＋消費税」と比較的低めです。その分、入居から更新、退去まで継続的なやり取りが生まれ、長期的な関係構築によるリピートや紹介につながる点が特徴です。

このように、収益モデルや顧客との関わり方が異なるため、どちらが自社の強みや働き方に合うかの見極めが求められます。

賃貸仲介の特徴を理解するには、まず不動産仲介全体の仕組みを押さえておきましょう。不動産の仲介について詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてください。
⇒不動産の仲介とは？仕組み・流れ・費用・契約の種類を解説

不動産販売との違い

不動産販売は、不動産会社が自社で所有している物件、または販売代理として委託された物件を直接顧客に売る業務です。新築マンションの分譲などが該当します。

賃貸仲介はあくまで「仲立ち」であり、物件そのものを自社で保有するわけではありません。販売業のような在庫リスクや巨額の仕入れ資金は不要です。

ビジネスモデルとしても、販売は「売り切り」がゴールですが、賃貸仲介は「最適なマッチング」を行い、オーナーと入居者の双方の満足を目指します。

ただし、契約数を積み上げなければ収益が安定せず、効率的な営業活動が必要です。販売は利益率重視、賃貸仲介は契約数や入居率を重視するというビジネス構造の違いを理解し、自分の強みや資金力に合った選択を行いましょう。

不動産買取との違い

不動産買取は、不動産会社が売主から物件を直接買い取り、リフォームやリノベーションを施して再販、あるいは自社で賃貸運用する事業です。買取再販業とも呼ばれます。

買取には、物件を購入するための多額の資金力が必要です。また、買い取った物件が売れ残る在庫リスクも伴います。

対して賃貸仲介は、物件を所有せず、取引を媒介する手数料ビジネスであるため、初期費用を抑えて開業できる点が大きな違いです。

不動産管理との違い

不動産管理は、入居者が決まった後の「物件の維持・管理」を行う業務です。具体的には、家賃の集金、設備の点検・修理手配、入居者からのクレーム対応、契約更新手続きなどを担当します。

賃貸仲介が「契約まで」を担うのに対し、管理は「契約後」をサポートするものです。近年では、仲介と管理の両方を行う会社も増えています。

仲介で入居者を決め、そのまま管理も請け負うことで、手数料収入と毎月の管理料収入の両方を得られます。それにより経営の安定化を図っているのが特徴です。

不動産開発との違い

不動産開発（デベロッパー）は、土地を取得し、マンションや商業施設、オフィスビルなどを企画・建設する事業です。街づくりに関わる規模の大きな仕事で、莫大な資本と長い事業期間を要します。

一方、賃貸仲介は、開発会社が建てた物件や既存のオーナーが所有する物件に入居希望者を紹介する役割を担います。自ら建物を生み出すのではなく、すでにある不動産を「必要とする人につなぐ」価値提供が大きな違いです。

不動産開発がゼロから不動産を創りだす事業であるのに対し、賃貸仲介は既存物件を活かしてマッチングを行うビジネスといえます。

不動産賃貸仲介を運営するメリット・デメリット

不動産賃貸仲介は、独立開業のハードルが比較的低く、安定した収益が見込めるビジネスとして人気があります。しかし、参入障壁が低い分、競合も多く、経営を軌道に乗せるには戦略が必要です。

ここでは、賃貸仲介を運営するうえでの主なメリットとデメリットを具体的に紹介します。

不動産賃貸仲介を運営するメリット

賃貸仲介の最大のメリットは、開業のしやすさと事業の安定性です。在庫を持たないので資金繰りのリスクが低いうえ、衣食住の「住」に関わり、需要も途絶えません。

まず、具体的なメリットを詳しく見ていきましょう。

初期投資が比較的少なく始めやすい

賃貸仲介業は、商品を仕入れる必要がなく、多額の運転資金を必要としません。取り急ぎ必要な資金は、以下のようなものです。

• 宅地建物取引業の免許取得費用
• 営業保証金（供託金）
• 事務所の賃料
• 設備費

飲食店や小売業のように在庫を抱えるリスクがなく、1人または少人数でスタートできます。独立を目指す個人にとって参入のハードルが低い業種です。

まずは自宅兼事務所や小さなテナントから始め、軌道に乗ってから拡大するステップも考えられるでしょう。

安定した需要が見込める

賃貸物件の需要は、進学・就職・転勤・結婚といったライフイベントに伴って常に発生します。特に春先の1月～3月は繁忙期と呼ばれ、多くの契約が集中します。

一方、夏場や秋口は閑散期ではあるものの、単身赴任や転職に伴う引っ越しなど、年間を通じて一定のニーズがあるでしょう。

景気が悪化しても、賃貸住宅の需要が完全になくなることはなく、むしろ持ち家を諦めて賃貸を選ぶ人が増える傾向も見られます。経済状況に左右されにくく、年間を通して一定の取引が見込める点は、経営上の大きな安心材料です。

契約件数を積み上げて収益化しやすい

賃貸仲介は、売買仲介に比べて1件あたりのハードルが低く、成約までの期間も短い傾向にあります。そのため、件数をこなすことで着実に売上を積み上げられます。

特に1月～3月の繁忙期には、前述したように進学や就職に伴う引っ越しが集中するため、短期間で大きな収益を上げることも可能です。

年間の売上予測が立てやすく、計画的な事業運営が容易なのもメリットの1つといえます。

地域密着型で信頼関係を築きやすい

特定のエリアに絞って営業することで、「この地域ならあの店が詳しい」と認知され、自然と信頼が高まります。地元オーナーとも関係が深まり、空室が出た際に優先的に相談してもらえるなど、安定した物件確保にもつながるでしょう。

さらに、丁寧な対応をしたお客様がリピーターになったり、知人を紹介してくれたりと、地域での評判が次の集客を呼ぶ好循環を生み出せるビジネスです。

管理業務や売買仲介への発展が可能

賃貸仲介でオーナーや入居者と関係を築くことは、将来的な事業拡大につながる大きなチャンスです。

例えば、オーナーから「物件の管理も任せたい」と依頼されれば、毎月定額の管理料収入が得られるようになります。また、入居者が将来マイホームを購入する際や、オーナーが物件を売却する際に、売買仲介の相談を受けるケースもあるでしょう。

賃貸仲介を入り口として、より収益性の高い事業へと展開できるポテンシャルがあります。

不動産賃貸仲介を運営するデメリット

一方で、賃貸仲介にはいくつかの課題も存在します。競合他社との激しい競争や、薄利多売になりがちな収益構造、対人業務ならではのストレスなどです。

ここでは、賃貸仲介を運営する主なデメリットを解説します。

競合が多く差別化が難しい

駅前には大手フランチャイズの店舗が並び、ネット上でも多くの不動産会社が物件情報を発信しています。

扱う物件情報は「レインズ（指定流通機構）」などで共有されているケースが多く、他社と同じ物件を紹介することもよくあるでしょう。そのため、「どの会社で契約しても同じ」と思われがちです。

選ばれる会社になるためには、独自の物件情報の開拓や、接客品質の向上、特定ターゲットへの特化など、明確な差別化戦略が求められます。

仲介手数料単価が低い

賃貸仲介の手数料上限は「家賃の1か月分＋消費税」です。例えば家賃7万円の物件なら、手数料収入は最大でも7万7千円（税込）です。

売買仲介であれば、1件の成約で数百万円の手数料が入ることもありますが、賃貸で同じ売上を作るには何十件もの契約が必要となります。数をこなさなければならないため、業務効率が悪ければ「忙しいのに利益が出ない」状況に陥る可能性があるのです。

繁忙期・閑散期の差が大きい

賃貸仲介業では、1月～3月が繁忙期です。転勤や進学による需要が一気に高まるため、年間売上の多くがこの時期に集中します。年間を通じてニーズはあるものの、4月〜8月は来店数が落ち込み、契約件数も伸びにくくなる時期です。

繁忙期の利益で閑散期の固定費をしっかりカバーする計画性が求められるでしょう。また、閑散期でも集客できるよう、法人契約の開拓や住み替えキャンペーンの実施など、年間を通じた対策が欠かせません。

クレームやトラブル対応が多い

「入居したらエアコンが壊れていた」「隣人の騒音がうるさい」「退去時の敷金返還でもめた」など、賃貸業務にはトラブルがつきものです。

仲介会社は貸主と借主の間に入る立場のため、双方の主張を整理し、解決に導く調整役が求められます。ときには理不尽なクレームに向き合う場面もあり、柔軟な対応力と精神的なタフさが不可欠です。

こうしたトラブルを減らすには、物件説明や契約内容の正確な伝達が欠かせません。また、問題発生時にスムーズに動けるよう、対応マニュアルの整備やスタッフ教育を徹底し、組織としてのサポート体制を整えておきましょう。

接客・対応力が売上に直結する

賃貸仲介は、担当者の接客態度や対応のスピード、提案内容の分かりやすさが契約率を大きく左右する業種です。

「親身に相談に乗ってくれた」「連絡が早く安心できた」といった好印象は成約につながります。逆に説明不足や対応の遅さが目立つと、すぐに他社へ流れてしまうでしょう。

そのため、スタッフの接客スキルやコミュニケーション力の向上は、売上を伸ばすうえで欠かせない取り組みです。採用段階から人柄や対応の質を重視し、教育体制の整備が重要になります。

不動産賃貸仲介の業務内容

不動産賃貸仲介の仕事は多岐にわたります。物件情報の収集から始まり、集客、接客、契約、入居後のフォローまで、一連の流れをスムーズに進める必要があります。

ここでは、賃貸仲介業務の具体的な内容を詳しく見ていきましょう。

物件情報の収集・登録

賃貸仲介の業務は、紹介できる物件の収集からスタートです。レインズなどの業者間サイトで情報を確認したり、管理会社や地域のオーナーから空室情報を直接ヒアリングしたりしながら、最新の物件データを確保します。

集めた情報は、所在地や間取り、設備、築年数、賃料相場などを整理し、賃貸ポータルサイトや自社サイトに登録します。写真や間取り図を見やすくまとめ、設備や特徴を分かりやすく記載するのがポイントです。

さらに、物件の魅力を伝えるキャッチコピーや説明文を工夫すれば、問い合わせ数の増加につなげられます。

賃貸物件の査定・家賃設定

オーナーから依頼を受けた物件について、近隣の競合物件や相場データに基づき、適正な家賃・共益費・敷金・礼金を査定します。

周辺相場、競合物件、築年数、設備などを総合的に判断したうえで、入居者が決まりやすく、なおかつオーナーの収益も確保できる金額の算出が重要です。家賃設定が高すぎると空室が長引き、低すぎるとオーナーの収益が減ってしまいます。

そのため、市場相場を正確に読み取り、入居率向上につながる価格帯を提案する姿勢が欠かせません。状況に応じて「エアコンを新品に交換すれば家賃アップが可能」「敷金・礼金ゼロで初期費用を軽くする」といった条件変更を助言する場合もあります。

貸主（オーナー）と契約締結

入居者探しを正式に引き受けるために、オーナーと「媒介契約」を結びます。契約形態は、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類です。それぞれ条件や拘束力が異なります。

募集条件や仲介手数料の取り決め、契約期間などを書面で交わし、トラブルのないように業務を開始しましょう。オーナーとの信頼関係が深まれば、継続的に物件を任される機会が増え、安定した収益基盤の確立にもつながります。

広告・集客活動

登録した物件情報を広く発信し、入居希望者を集める段階です。ポータルサイトへの掲載を中心としながら、店頭の図面掲示、看板、SNS活用、チラシ配布など、エリアやターゲットに合わせた手法を組み合わせます。

問い合わせがあったら、電話やメールで素早く対応し、来店や内見につなげるのが重要です。また、物件の閲覧数や問い合わせ数など、募集状況は定期的にオーナーへ報告します。

お客様対応・物件紹介

来店や問い合わせのあったお客様には、予算やエリア、間取り、設備などの希望条件を丁寧にヒアリングしましょう。

さらに、引っ越し理由やライフスタイル、通勤・通学ルートなども詳しく聞き取り、その内容に基づき複数の候補物件を選定します。図面や写真を見せながら提案を進めていく流れです。

お客様の潜在的なニーズを引き出し、希望条件にとらわれない選択肢も提示すれば、成約につながる可能性が高まります。

内見（現地案内）

入居希望者を現地に案内し、物件の状態や周辺環境を実際に確認してもらいます。内見時には、日当たり、収納の広さ、コンセントの位置、騒音の有無などを確認し、顧客の不安や疑問へ丁寧に答えましょう。

また、最寄り駅からの距離、周辺の商業施設、治安など、住環境に関する情報も積極的に提供します。

内見後には、顧客の感想をヒアリングし、他の物件を提案するかどうかの判断が欠かせません。内見対応の質が契約意欲を大きく左右するため、丁寧な対応を心がけましょう。

入居申込・審査対応

物件を気に入ってもらえたら、「入居申込書」を記入してもらいます。本人確認書類や収入証明を確認し、保証会社の審査を進めます。審査には通常数日かかるため、申込者に進捗状況を適宜報告しましょう。

審査結果をオーナーに報告し、入居可否を判断してもらいます。審査が通らなかった場合は、代替案を提示するなど、柔軟な対応が欠かせません。

契約書の作成・重要事項説明

審査に通ったら、契約手続きの準備を進めます。具体的には、「賃貸借契約書」と「重要事項説明書」の作成が必要です。

契約前には必ず、宅地建物取引士がお客様に対して「重要事項説明」を行うよう法律で義務付けられています。 物件の権利関係や法令上の制限、契約解除に関する事項などを説明し、お客様の了承を得ましょう。

借主と契約締結・鍵の引渡し

契約内容を双方が確認し、署名・押印を経て契約が成立します。初期費用である敷金、礼金、前家賃、仲介手数料などを受領し、鍵を引渡してください。

鍵の引渡し時には、入居日や注意事項を改めて確認し、気持ちよく入居してもらえるよう配慮しましょう。

入居後のフォロー・クレーム対応

入居後に「お湯が出ない」「水漏れがある」などのトラブルが発生した際、仲介会社が顧客サービスとして窓口になることもあります（管理会社がいる場合は管理会社が対応）。

問題が発生した際は、状況に応じて専門業者を手配したり、オーナーに報告したりします。入居者の不安を早期に解消できれば、次の住み替え時に再び相談してもらえる可能性も高まるでしょう。

オーナーへの報告・空室対策提案

なかなか入居者が決まらない物件については、原因を分析し、オーナーに対策を提案します。

＜空室対策の例＞

• 家賃を少し下げる
• フリーレント（一定期間家賃無料）をつける    
• 広告掲載の写真を撮り直す
• 人気設備をつける（エアコンの新品交換、温水洗浄便座、インターネット無料化など）

オーナーの満室経営に向けたサポートも、仲介会社の重要な役割です。

更新・解約・退去時の立会い業務

契約更新時（通常2年）には、条件確認や更新料の精算を行います。退去時は部屋の汚れや傷を確認する「退去立会い」を行い、敷金の精算内容を確定させなければなりません。

原状回復費用の負担割合を巡ってトラブルになりやすいため、写真や動画で記録を残しましょう。立会い対応が丁寧であれば、次の入居希望者の紹介につながったり、リピート利用を促せたりする場合もあります。

不動産賃貸仲介の収入

不動産賃貸仲介の仕事で、どれくらいの収入が得られるのかは気になるところでしょう。

収入は、主に仲介手数料、広告費、契約更新手数料などです。ただし、働き方（正社員・独立）によって、収入の仕組みや金額は大きく異なります。

ここでは、それぞれの立場における収入の目安と特徴を解説します。

正社員

不動産会社の営業職として働く場合、給与体系は「固定給＋歩合給（インセンティブ）」が一般的です。固定給で生活の安定を確保しつつ、契約件数や売上金額に応じて歩合給が加算されます。

平均年収は400万円〜600万円程度といわれますが、実力次第で大きく変わります。トップセールスマンになれば、年収800万円〜1,000万円以上になるケースもあるでしょう。

また、宅地建物取引士の資格を持っていると、月額1〜3万円程度の資格手当のつく会社が多くあります。

会社が広告費や営業ツールを負担してくれるため、個人で負うリスクの少ない点がメリットです。一方、歩合給の割合が高い会社では、成果が出なければ収入が安定せず、営業力と継続的な努力が求められます。

事業主（独立）

独立して自分で会社を経営する場合、売上から経費を引いた利益がすべて自分の収入になります。仲介手数料収入がダイレクトに収入につながるため、成功すれば正社員時代を遥かに超える高収入を得られるでしょう。

例えば、月に100万円の仲介手数料を売り上げ、経費が30万円であれば、70万円が手元に残ります。

ただし、売上がない月でも家賃や広告費などの固定費は発生するので、リスクも伴う点には注意が必要です。安定して稼ぐためには、新規集客だけでなく、リピーターや紹介を増やす仕組み作りが求められます。

不動産賃貸仲介で成果を出す方法

競争の激しい賃貸仲介業界で生き残り、成果を出し続けるためには、単に物件を紹介するだけでは不十分です。

ここでは、顧客に選ばれ、成約率を高めるためのポイントを紹介します。

顧客のニーズを正確に把握する

お客様自身も、自分が本当に求めている条件を明確に把握していないことがあります。「なぜ引っ越したいのか」「今の家の不満は何か」「休日はどう過ごすか」など、会話の中から潜在的なニーズを引き出しましょう。

例えば、「駅から遠くてもいいから広い部屋がいい」といっていたお客様が、実は「毎日の通勤がストレス」だった場合、駅近の少し狭い部屋を提案した方が満足度は高いでしょう。

表面的な条件だけでなく、お客様の「理想の暮らし」を叶える提案力が求められます。

地域情報と物件知識を深める

今はインターネットで誰でも物件情報を検索できるため、プロに求められる価値は「ネットにはないリアルな情報」です。地域の特徴や生活環境に詳しい点は、大きな差別化ポイントになります。

• この通りは夜も人通りが多く明るい
• あそこのスーパーは野菜が安い
• このマンションは管理人が常駐しており、清掃が行き届いている

こうした実際に足を運んだからこそ分かる情報を提供すれば、顧客から信頼され、提案の説得力も高まるものです。

また、物件のメリットだけでなくデメリット（日当たりが悪い、騒音が気になるなど）も正直に伝えれば、信頼を得られます。

迅速で丁寧な対応を徹底する

人気物件はすぐに埋まってしまうため、スピード勝負です。問い合わせへの返信は可能な限り早く行い、内見の手配もスムーズに進めましょう。

「連絡が遅い」だけで、お客様は他の不動産会社へ行ってしまうかもしれません。また、契約手続きや重要事項説明においても、ミスなく迅速に行えば、お客様に安心感を与えられます。

顧客との信頼関係を築く

不動産仲介は、一度きりの取引で終わらせないのが大切です。「あなたに頼んでよかった」と思ってもらえれば、数年後の更新や住み替えの際にまた声をかけてもらえます。

入居後の困りごとにも親身に対応するなど、長期的な視点で信頼関係を築く姿勢が、安定した成果につながるのです。

業務を効率化できるツールを活用する

賃貸仲介の現場では、顧客対応や物件確認、契約書類の作成など多くの業務があります。限られた時間で成果を上げるには、ITツールを活用した業務効率化が欠かせません。

顧客管理システム（CRM）や、物件情報の自動入力ツール、電子契約システムなどを導入すれば、事務作業の時間を削減できます。

それにより、接客や追客などのコア業務に集中できるでしょう。生産性の高い働き方を実現するために、不動産DXツールの活用も検討してみてください。

不動産業界で活用できる具体的なDXツールを知りたい方は、こちらの記事を参考にしてください。
⇒不動産DXツールの種類や機能、導入方法を解説

不動産賃貸仲介に関するよくある質問

ここでは、不動産賃貸仲介についてよく寄せられる質問にお答えします。

• Q1. 不動産賃貸仲介とは何ですか？
• Q2. 不動産賃貸仲介の年収はどのくらいですか？
• Q3. 不動産賃貸の仲介手数料の計算方法は？

Q1. 不動産賃貸仲介とは何ですか？

不動産賃貸仲介とは、賃貸物件を貸したいオーナーと借りたい入居希望者の間に入り、契約成立をサポートする業務です。物件紹介や内見案内、契約手続きを行い、成功報酬として仲介手数料を受け取ります。

Q2. 不動産賃貸仲介の年収はどのくらいですか？

正社員の場合、平均年収は400〜600万円程度です。歩合制を採用している会社が多く、個人の成績によって大きく変動します。

独立開業した場合は、年収1,000万円以上も目指せますが、経営手腕に左右されます。

Q3. 不動産賃貸の仲介手数料の計算方法は？

宅地建物取引業法により、仲介手数料の上限は「家賃の1か月分＋消費税」と定められています。双方から0.5か月分ずつ受け取ることも、承諾を得ればどちらか一方から全額を受け取ることも可能です

現在は、借主が全額を支払うケースが一般的です。

まとめ｜不動産賃貸仲介は安定需要が魅力！効率化で成功を目指そう

不動産賃貸仲介は、初期投資の少なさと安定した需要から、独立や開業を考える人にとって魅力的な選択肢です。

ただし、競合が多く、業務も多岐にわたるため、単に開業するだけでは成功できません。地域密着の信頼関係構築、顧客ニーズの深い理解、ITツールを活用した業務効率化が、成功の鍵となります。

特に、顧客対応のスピードと質を両立させるには、システムの活用が不可欠です。

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