地番とは？検索方法・住所（番地）との違い・活用方法も解説

地番とは、一筆（いっぴつ）ごとの土地に割り振られた番号で、登記上で土地を特定するための識別番号です。

不動産取引や物件調査では、住所ではなく地番で土地を特定する必要があります。一方で、地番の調べ方がわからず、手が止まってしまうこともあるのではないでしょうか。

この記事では、地番の基本から住所との違い、代表的な検索方法、実務での活用場面まで解説します。法務局への電話照会やオンラインサービスの使い分けを押さえれば、スムーズに地番を特定できます。物件調査を効率化したい方は、ぜひ参考にしてください。

地番とは？

地番とは、不動産登記法で「一筆の土地ごとに付す番号」とされる、登記上の識別番号です。「一筆」は、登記簿上で土地を数える単位を指します。地番がわかれば、登記事項証明書などから登記上の所有者や抵当権などの権利関係を確認できるでしょう。

不動産取引では、売買契約書や重要事項説明書への記載、登記事項証明書の取得など、さまざまな場面で地番が求められます。住所（住居表示）だけでは登記上の土地と一致しないことがあるため、実務では地番の把握が不可欠です。

なお、すべての土地に地番があるわけではありません。地番が付いていない土地には、主に以下の2つがあります。

• 所有者が明確で、固定資産税の課税対象外となる国有地
• 登記されていない未登録の土地

また、土地を分ける「分筆」や、複数の土地をまとめる「合筆」を行うと、地番の付け方が変わります。

＜分筆した場合の地番＞
1つの土地を複数に分けると、分けた土地ごとに地番が設定されます。例えば「渋谷区神南一丁目10番」を2つに分けると、「渋谷区神南一丁目10番1」「渋谷区神南一丁目10番2」のような形です。

＜合筆した場合の地番＞
複数の土地を合筆すると、合筆後の地番は原則として合筆前の首位の地番に統一され、首位以外の土地は、合筆により登記記録が閉鎖されます。

例として「品川区東五反田二丁目7番8」と「品川区東五反田二丁目7番9」を合筆した場合、「品川区東五反田二丁目7番8」に統一され、「品川区東五反田二丁目7番9」は閉鎖されます。

＜区画整理事業が行われた場合の地番＞
区画整理で土地の位置や形が変わると、地番が新しい番号に整理されることがあります。例えば「横浜市中区山下町105番5」が、区画整理後に「横浜市中区山下町200番6」のように変わるイメージです。地番の変更にあわせて、町名が変更されるケースもあります。

＜分譲マンションの地番＞
分譲マンションでは、各住戸（部屋）に地番が付くわけではありません。地番が付くのはマンションの敷地となる土地（一筆または複数筆）で、購入者が持つのは「土地の共有持分」と「建物内の専有部分」です。

住所（番地）とは？

住所は「住居表示に関する法律」にもとづき、市区町村が建物ごとに定めた生活上の所在地の表記です。郵便物の配達や行政サービスの届出など、日常生活で幅広く使われます。

住居表示が制度化される前は地番で住所を表すのが一般的でした。ただし、地番は本来、土地を登記で管理するための番号であり、地域によって並び方が不規則だったり、同じ地番に複数の建物が建っていたりと、建物の位置を示すには不便な場面がありました。

そこで昭和37年（1962年）に「住居表示に関する法律」が制定され、市区町村が区域を定めて、住居表示に切り替えられる仕組みが整いました。

住居の示し方は、大きく分けて以下の2パターンです。

＜地番で示す（住居表示を実施していない地域など）＞
・町名＋地番（例：静岡県富士市大淵123番地）

＜住居表示で示す（住居表示を実施した地域）＞
・町名＋街区符号＋住居番号（例：東京都杉並区阿佐谷南一丁目15番1号）
・道路名＋住居番号（道路方式）（例：山形県東根市板垣大通り10）

地番と住所の違い

地番と住所のもっとも大きな違いは「目的」と「管理主体」です。整理すると以下の通りになります。

同じ場所でも、地番と住所（住居表示）が一致しないことは珍しくありません。地番は「土地を登記で管理する番号」、住居表示は「建物の場所をわかりやすく示す番号」で、目的が異なるためです。

特に住居表示が実施されている地域では番号の付け方が別体系なので、数字の見た目だけで対応関係を推測できません。

不動産売買の契約書や登記申請書では必ず地番で物件を表示するため、住所しかわからない状態では手続きが進みません。購入を検討する際も、物件の正確な権利関係を確認するには地番から登記簿を取得する必要があります。

地番の検索方法

地番は住所と異なる登記上の管理番号であり、日常の所在地表示からは直接特定できません。不動産取引・登記・物件調査では、正確な地番の把握が不可欠です。

ここでは代表的な地番の検索方法と確認手段を整理します。

法務局

法務局は、登記記録（登記簿）や地図・図面（公図等）を管理し、登記事項証明書などの交付を行う国の機関です。地番に関してもっとも信頼性の高い情報源であり、窓口相談・電話照会・閲覧請求など複数の調査手段が用意されています。

電話で問い合わせる

管轄の法務局に電話して住居を伝えれば、地番を教えてもらえます。「◯◯市◯◯町◯番◯号の地番を照会したい」と伝えるだけで、担当者が地図を確認して回答してくれます。

＜電話で問い合わせ手順＞

1. 「法務局公式サイト 管轄のご案内」で管轄法務局を検索
2. 「地番・家屋番号の照会」用の電話番号を確認
3. 住所を伝えて地番を照会

名前や理由を聞かれることはなく、通話料以外の費用もかかりません。簡易的な確認にはもっとも手軽な方法です。ただし、詳細資料の取得には別途手続きが必要となります。

直接行って調べる

法務局の窓口に行けば、ブルーマップ（住居表示と地番を同じ地図上で対照できる住宅地図）や公図を閲覧し、該当地番を特定できます。

職員に相談しながら周辺地番や境界関係もあわせて確認できるため、売買や境界確認など正確性が求められる場面に適しているでしょう。

登記情報提供サービス：一般財団法人民事法務協会

一般財団法人民事法務協会が運営する「登記情報提供サービス」は、インターネットで登記情報を検索・取得できる公式サービスです。サイト内の「地番検索サービス」を利用すれば、住居表示を入力するだけでゼンリンのブルーマップが表示され、地番を確認できます。

• 地番の検索だけなら無料（利用者登録手続きが必要）
• 登記簿の閲覧・取得は有料
• 利用時間は平日8時30分〜21時

法務局に直接出向く必要がなく、移動時間やコストを削減できます。ただし、閲覧可能な地域が限られる場合や、一部のブラウザで不具合が生じるケースもあるため、事前に対応状況を確認しておくとよいでしょう。

参照：一般財団法人民事法務協会「登記情報提供サービス」

ブルーマップ：株式会社ゼンリン

ブルーマップは、大手地図会社ゼンリンが発行する住宅地図です。一般の地図とは異なり、住所表示と地番が重ねて記載されており、位置関係を視覚的に把握できます。地番のほか、公図界・用途地域・容積率・建ぺい率なども確認可能です。

入手・閲覧方法は主に3つあります。

ゼンリン住宅地図出力サービスでは、1図単位でブルーマップを入手できます。

不動産調査の実務で広く活用されていますが、実際の手続きや判断に使う際は、最新版を確認し、必要に応じて法務局の公図等も照合してください。

また、全国すべての地域をカバーしているわけではなく、発行されていないエリアがある点にも注意しましょう。

参照：株式会社ゼンリン「ゼンリン住宅地図出力サービス」

MAPPLE法務局地図ビューア：株式会社マップル

「MAPPLE法務局地図ビューア」は、登記所備付地図データを地図上に重ね、地番を確認できるオンラインツールです。ダウンロード不要でブラウザから利用できます。

住所（住居表示）や目標物（施設名など）で検索し、地図を拡大して一筆ごとの地番を読み取ります。空中写真との重ね表示にも対応しており、現地の建物と見比べながら位置を探せるのが特徴です。

なお、参照元の登記所備付地図データは年1回程度の更新が予定されているため、直近の分筆・合筆などが反映されていない可能性があります。正式な手続きで利用する場合は、登記事項証明書や登記所備付の地図・図面などで最終確認してください。

株式会社マップル「MAPPLE法務局地図ビューア」

登記済証／登記識別情報／固定資産税の納税通知書

自分が所有する土地の地番を調べるなら、手元の書類で確認する方法がもっとも早いです。

特に固定資産税の納税通知書は毎年送られるため、実務でもっとも参照される資料の一つです。

地番の使い方

地番は、登記上で土地を特定するための番号です。住所とは目的が異なり、登記記録の確認や公的な手続きでは、地番が基準になります。

ここでは、実務での代表的な利用場面を紹介しましょう。

不動産登記・権利関係の特定

地番は、登記簿上で土地や建物を識別し、権利対象を明確にするために使われます。所有権・抵当権・賃借権など、各種権利の有無や内容を確認する際、地番が手がかりになります。

不動産売買の場面では、物件の登記簿を取得して所有者や権利関係を事前に確認する作業が欠かせません。住所表示では同一物件を正確に特定できないため、登記実務では地番が必須の情報です。

公図・地積測量図の確認

公図や地積測量図を取得する際は、通常、対象地の地番が必要です。公図では土地のおおまかな形状や配置、隣接地との位置関係を把握できます。地積測量図には、面積や境界点の座標などが記載され、境界の位置をより具体的に確認できます。

境界確認や越境の有無の把握、分筆・合筆の検討など、物件調査の基礎資料として活用場面は幅広いでしょう。図面の内容は現地と照合し、読み違いを防ぐことが重要です。

売買契約書・重要事項説明書での表示

不動産の売買契約書や重要事項説明書では、取引対象を登記の表示に沿って記載します。土地は地番、建物は家屋番号が基準になるため、住所（住居表示）だけで物件を示すのは不十分です。地番等を用いて、取引範囲を誤りなく特定します。

物件表示に誤りがあると、契約内容の確認に手間がかかったり、書類の差し替え・訂正が必要になったりする可能性があります。作成時は、登記事項証明書などと突き合わせて一致確認を必ず行いましょう。

建築確認申請・開発許可手続き

建築確認申請や開発許可手続きでは、申請対象地の範囲を地番で特定します。敷地に含まれる土地が複数の筆にまたがる場合、対象となる地番を漏れなく整理し、法令適合性の審査に備える必要があります。

あわせて、隣接地や前面道路との関係も地番単位で整理しておくと、申請書類の不備を防ぎ、審査をスムーズに進められるでしょう。

固定資産税評価・課税管理

固定資産税では、市町村（東京23区は東京都）が固定資産課税台帳で土地や家屋を管理します。土地は所在・地番で特定し、固定資産評価基準にもとづく価格を台帳に登録します。

納税通知書に同封される課税明細書や評価証明書でも、土地は所在・地番で表示されるのが基本です。住居表示の住所と一致しないことがあるため、確認時は「所在・地番」欄を見間違えないよう注意してください。

地番の検索とあわせて利用したい不動産ツール

地番検索は物件調査の入り口にすぎません。不動産会社は、調べた地番をもとに登記情報を取得し、物件資料を整えて提案につなげる必要があります。そのため、調査から提案・追客までの流れをまとめて効率化できる仕組みが必要です。

「Facilo（ファシロ）」は、不動産業務に特化したコミュニケーションクラウドです。物件情報の一元管理から顧客への提案、追客状況の可視化までを一つのプラットフォームで完結できます。

例えば、時間のかかりやすい帯替えは、Faciloなら1クリックで数秒。物件検索サイトからダウンロードした図面を自動で整え、そのまま顧客提案に活用できます。

検索条件の登録や価格変更のキャッチ機能と組み合わせれば、提案準備の手間を減らし、継続的なアプローチの回数を増やせるでしょう。また、AI機能で提案メール文を作成でき、文章作成の負担を抑えながら商談に集中できます。

地番を含めた物件調査から顧客対応までを効率化したい方は、ぜひFaciloの導入を検討してみてはいかがでしょうか。
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不動産ツールを導入して業務効率化した事例

ここでは、不動産ツールを導入して業務効率化に成功した企業の事例を紹介します。

三菱地所ハウスネット株式会社

三菱地所ハウスネット株式会社では、顧客ごとの希望条件や過去の提案履歴が分散し、一元管理しにくい点が課題でした。その結果、提案に必要な情報を集めて共有するまでに手間がかかり、顧客側から「この物件を見たい」といった希望も出にくい状況にありました。

Facilo導入後は、顧客専用のマイページに物件情報を集約し、写真や資料、地図情報までまとめて共有できるようになりました。案内予定の物件はマップ上に自動で表示され、位置関係や距離感を伝えやすくしています。

その結果、物件提案にかかる時間は約30分から約10分へ短縮。顧客とのコンタクト回数が増え、内見希望の獲得にもつながり、満足度の高い取引を実現しています。

参照：Facilo導入事例「三菱地所ハウスネット株式会社」

株式会社プレミアムライフ

センチュリー21加盟店の株式会社プレミアムライフでは、物件検索から提案までに手作業が多く、業務時間を圧迫していました。レインズで物件を選び、PDFをダウンロードしたうえで別のアプリで帯替え、さらにメール添付する流れが常態化していたためです。

Facilo導入後は、図面ファイルをアップロードするだけで自動帯替えと物件概要の自動入力が完了し、顧客用マイページでそのまま提案できるようになりました。提案作業は半分以下に短縮され、提案数は3倍以上に増加しています。

顧客がマイページを閲覧したタイミングを通知で把握できるため、関心が高いタイミングでフォローの連絡を入れる運用が定着。こうした改善の積み重ねにより、導入から約2か月後の2023年6月にセンチュリー21加盟店で全国No.1を達成しています。

参照：Facilo導入事例「株式会社プレミアムライフ」

地番の検索方法に関するよくある質問

ここでは、地番の検索方法に関するよくある質問を紹介します。

• Q1. 地番と住所の違いは何ですか？
• Q2. 地番はネットを使って無料で調べられますか？
• Q3. 住所から地番を調べるもっとも簡単な方法は何ですか？
• Q4. 売主に地番を確認してもらうにはどう案内すればよいですか？

Q1. 地番と住所の違いは何ですか？

地番は法務局が土地に付与した登記上の番号であり、住所は市区町村が建物に付与した住居表示です。

住居表示が未実施の地域では地番がそのまま住所として使われますが、住居表示が実施されている都市部では、地番と住所（住居表示）の番号体系が異なるのが一般的です。

Q2. 地番はネットを使って無料で調べられますか？

はい、無料で調べる方法があります。登記情報提供サービスの「地番検索サービス」は、一時利用であれば地番の検索を無料で行えます。また、MAPPLE法務局地図ビューアはログイン不要で24時間無料閲覧が可能です。

ただし、登記簿の内容を閲覧・取得する場合は別途費用がかかります。

Q3. 住所から地番を調べるもっとも簡単な方法は何ですか？

住所（住居表示）がわかる場合は、まず登記情報提供サービスの「地番検索サービス」で、住宅地図からおおよその地番を確認できます（検索自体は無料）。

より確実に特定したいときは、管轄法務局に電話で問い合わせる方法もあります（住所から検索できる場合があります）。

ネットで調べたい場合は、MAPPLE法務局地図ビューアが時間制限なく利用できて便利です。

Q4. 売主に地番を確認してもらうにはどう案内すればよいですか？

固定資産税の納税通知書を確認してもらうのがもっとも確実です。毎年4〜5月に届く納税通知書には、所有する土地の地番が一覧で記載されています。

「住所とは異なりますので、納税通知書に記載の地番をお伝えください」と案内するとスムーズです。

まとめ｜地番の検索方法を押さえて物件調査を効率化しよう

地番は、登記で土地を特定するための番号です。住所とは目的も管理主体も異なるため、実務では地番を起点に登記情報や図面を確認しましょう。

地番の検索方法は、法務局での照会、ブルーマップ、登記情報提供サービス、MAPPLE法務局地図ビューアなど複数あります。状況に応じて使い分けることで、調査の手戻りを減らせます。

地番検索を含む物件調査は、不動産業務の一部にすぎません。調査から提案、追客までの流れをまとめて効率化したい場合は、不動産業に特化したコミュニケーションクラウド「Facilo（ファシロ）」の活用が効果的です。

Faciloなら、物件検索サイトで毎回入力していた検索条件をワンクリックで読み込めます。新着物件を見落としにくいハイライト機能や、価格改定を捉えるポップアップ機能で、顧客の条件にあう物件を短時間で探せます。

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