不動産の売却は仲介以外もある！買取との違いやメリット・デメリットを解説

不動産の売却を検討する際、多くの方が「仲介」を思い浮かべるでしょう。しかし実際には、仲介以外にも「買取」や「直接取引」といった選択肢があります。

それぞれの方法には、売却価格、期間、手間など、異なる特徴があり、自分の状況に合った方法の選択が欠かせません。

この記事では、不動産売却における仲介・買取・直接取引の違いと、それぞれのメリット・デメリットを詳しく解説します。自分に最適な売却方法を見つけ、納得のいく取引を実現するための参考にしてください。

不動産の売却方法の種類

不動産を売却する方法は、主に「仲介」「買取」「直接取引」の3つに分類されます。それぞれの方法には明確な違いがあり、売主の目的や物件の状況によって適した選択肢は異なるものです。

どの方法を選ぶかは、スピードと価格のどちらを重視するか、あるいは手間をどこまで省きたいかによって決まります。

ここでは、それぞれの仕組みと特徴を詳しく見ていきましょう。

仲介

仲介とは、不動産会社が売主と買主の間に立ち、売買契約の成立をサポートするもっとも一般的な売却方法です。

不動産会社は物件情報をレインズ（不動産流通標準情報システム）や各種広告媒体を通じて広く公開し、購入希望者を募集します。

仲介を利用すると、不動産会社が査定・広告・内見対応・価格交渉・契約書作成などの業務を代行するため、売主は専門知識がなくても安心して取引を進められます。

市場に広く情報が行き渡り、需要が高い物件であれば相場価格、あるいはそれ以上の価格で売却できる可能性もあるでしょう。

一方で、買主探しに時間がかかるため、売却完了まで数か月を要することも。じっくりと時間をかけて高値を狙いたい方に適した方法といえます。

買取

買取は、不動産会社が売主から直接物件を買い取る売却方法です。仲介のように買主を探す必要はありません。不動産会社が提示する買取価格に売主が合意すれば、最短数日から数週間で契約から決済まで完了します。

不動産会社は買い取った物件をリフォーム・リノベーションして再販するため、その費用やリスクを価格に反映します。結果として、買取価格は市場価格より低くなり、相場の60〜80％程度に収まるのが一般的です。

売却価格は低くなりますが、確実に短期間で現金化できる点が大きなメリットです。周囲に売却を知られたくない方や、急いで資金化したい方に向いています。

また、築古物件や訳あり物件でも対応してもらえる可能性が高く、仲介では売却が難しい物件でも買い取ってもらえる場合があるでしょう。

直接取引

直接取引とは、売主と買主が不動産会社を介さずに、当事者同士で直接売買契約を結ぶ方法です。親族間や知人間の取引、投資家同士の取引などで利用されます。

直接取引では、不動産会社への仲介手数料が発生せず、コストを大幅に削減できます。売却価格が数千万円の物件であれば、仲介手数料は数十万円から百万円以上になる場合もあるため、費用が不要になるメリットは大きいといえるでしょう。

しかし、売買契約書の作成、重要事項の説明、登記手続き、税務申告など、専門的な知識が必要な作業をすべて自分で行わなければなりません。契約の解除やトラブルに発展するリスクもあります。

不動産取引の経験が豊富な方や、法律・税務に詳しい方でなければ、慎重な検討が必要です。

不動産仲介で売却するメリット・デメリット

不動産仲介による売却は、もっとも一般的な方法であり、多くの売主が選択する手段です。専門家のサポートを受けながら市場に物件を公開し、広く買主を募集できるため、適正価格での売却が期待できます。

一方で、売却までに一定の時間がかかる点や、仲介手数料の負担、内見対応の手間などのデメリットも存在します。以下では、仲介のメリットとデメリットを具体的に見ていきましょう。

不動産仲介で売却するメリット

不動産仲介には、市場価格での売却が期待できることや、専門家のサポートを受けられることなど、多くの利点があります。以下では、仲介を選ぶ際の主なメリットを紹介します。

高値で売却できる可能性がある

仲介は、不動産ポータルサイトやチラシ、レインズなどを通じて幅広く買主を募集できるのが利点です。需要が高い物件であれば、複数の購入希望者が現れ、市場相場を上回る価格で売却できる可能性もあるでしょう。

不動産会社の査定額に基づき売り出し価格を設定し、市場の反応を見ながら柔軟に価格を調整できる点も魅力です。売却価格を重視したい方にとって、仲介はもっとも有効な手段といえます。

買主探しや交渉を不動産会社に任せられる

不動産取引には、広告活動、問い合わせ対応、内見の日程調整、価格交渉、契約書の作成など、多くの専門的な作業が伴うものです。仲介を利用すれば、これらの業務をすべて不動産会社が代行してくれます。

宅地建物取引士の資格を持つプロが対応するため、法律に則った適切な取引が行われます。それにより、トラブルを未然に防げるでしょう。初めて不動産を売却する方でも安心して取引を進められる点は、仲介ならではの強みです。

広告・集客力が高く売却チャンスが多い

不動産会社は、自社のウェブサイトや提携する不動産ポータルサイト、チラシ、店頭での案内など、多様な広告手段を持っています。独自の顧客データベースを活用して、購入希望者に直接アプローチも可能です。

このような幅広い集客活動により、多くの買主候補にリーチできるので、売却の可能性が高まります。特に大手不動産会社は全国規模のネットワークを持っており、遠方からの購入希望者も期待できるでしょう。

契約・法律手続きに対応してくれる

不動産売買には、契約不適合責任、瑕疵（欠陥）の告知義務、境界確認、登記手続きなど、法律的な知識を必要とする場面が多くあります。仲介を利用すれば、宅地建物取引士が重要事項説明書や売買契約書を作成し、法律に基づいた適正な手続きを進めてくれるのです。

万が一、契約後にトラブルが発生した場合でも、不動産会社が間に入ることで、解決に向けた調整がスムーズに行われます。こうした専門的なサポートが受けられる点は、売主にとって心強いポイントです。

全国ネットワーク（レインズ）で広範囲に情報発信できる

レインズは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する、全国の不動産会社が物件情報を共有するためのデータベースです。

売却を仲介会社に依頼すると、その会社が物件情報をレインズへ登録し、全国の不動産会社が買主を探せるようになります。自社だけで集客するのではなく、他社も紹介に参加できるため、販売チャンスが一気に広がる仕組みです。

特に、地元だけではなかなか買主が見つからない物件でも、広域からの問い合わせが期待でき、早期売却や希望条件に近い成約につながる可能性が高まります。物件をより多くの人に届けられる点は、仲介売却の強みといえるでしょう。

不動産仲介で売却するデメリット

仲介には多くのメリットがある一方で、時間や費用面での負担もあります。仲介を選択する前に、デメリットもしっかりと理解しておくことが重要です。

売却完了まで時間がかかる

仲介では、買主を見つけるための販売活動に一定の時間を要します。一般的には、売り出しから契約まで3〜6か月程度かかることが多く、物件の条件や市場の状況によっては、それ以上の期間が必要な場合もあるのです。

売却後の予定がすでに決まっている方や、急いで資金化したい方にとっては、この時間的な制約がネックとなります。スケジュールに余裕を持って売却活動を始めることが大切です。

仲介手数料が発生する

売買契約が成立した場合、不動産会社に対して仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料の上限は法律で定められており、売却価格が400万円を超える場合は「売却価格×3％＋6万円＋消費税」が一般的です。

例えば、3,000万円の物件を売却した場合、約100万円の手数料がかかります。この費用は最終的な手取り額に影響するため、売却計画を立てる際には必ず考慮しておくべきポイントです。

希望価格で売れない場合がある

売り出し価格は売主が自由に決められますが、相場とかけ離れていると買い手がつきません。立地や築年数、物件の状態によっては、当初の希望価格から値下げを迫られることもあります。

最終的に、当初の希望価格よりも安く売らざるを得ないケースがあることも想定しておきましょう。

内見対応や書類準備の手間がある

購入検討者が物件を見学する「内見」の際には、売主の立ち会いが必要になる場合があります。居住中の物件であれば、日程調整や室内の清掃などの対応が不可欠です。

週末を中心に複数回の内見が入ることもあり、プライベートな時間を割かなければならない場合もあるでしょう。

また、売買契約に向けて、さまざまな書類の準備も必要です。

• 登記済権利証
• 固定資産税納税通知書
• 建築確認済証
• 管理規約（マンションの場合）など

こうした手間を負担に感じる方も少なくありません。

売却が成立する保証がない

仲介はあくまで「買主を探す契約」であり、「必ず売れる」という保証はありません。物件の条件や市場環境によっては、長期間にわたって買主が見つからないこともあります。

売れ残りが続くと、物件の印象が悪くなり、さらに売却が難しい悪循環に陥るリスクもあるでしょう。売却活動を始める前に、市場価格を正確に把握し、適正な価格設定を行うことが重要です。

不動産の買取業者に売却するメリット・デメリット

不動産の買取は、買主探しや広告、内見対応が不要であり、短期間で手続きを完了できるのが大きな魅力です。また、必ず不動産会社が購入するため、売却が成立しないリスクがありません。

一方で、再販を前提に買い取るので、買取価格は一般市場で売るより低くなりやすい点がデメリットです。ここでは、買取の具体的なメリットと注意点をわかりやすく解説します。

不動産の買取業者に売却するメリット

買取のメリットは、手間と時間を大幅に削減できる点にあります。買取を選ぶ際の主なメリットは以下の通りです。

売却までのスピードが早い（最短数日〜数週間）

買取の最大のメリットは、売却完了までのスピードが圧倒的に早いことです。一般的な仲介売却では、買主が見つかるまでに通常3か月から半年程度の期間を要します。

しかし、買取であれば不動産会社が直接購入するため、最短で数日から2週間程度での現金化が可能です。

転勤や離婚、相続などで「とにかく早く不動産を処分したい」という事情がある方には、最適な方法といえるでしょう。契約から入金までのプロセスが大幅に簡略化され、時間的なリスクを最小限に抑えられます。

買主が不動産会社なので確実に売却できる

買取の特徴は、不動産会社自身が買主となるので、「買主が見つからない」というリスクがないことです。

一般の買主を探す仲介とは異なり、購入希望者が現れない、価格交渉が長引くといった不確定要素がありません。また、個人の買主では住宅ローン審査に落ちて契約が白紙になるケースも否めませんが、買取ではその心配も不要です。

契約が成立すれば確実に現金化できます。住み替えで期限がある方や、早めに資金計画を立てたい方にとって、大きな安心につながる売却方法といえるでしょう。

仲介手数料がかからない

金銭面でのメリットは、仲介手数料の支払いが不要な点です。仲介取引では、成約時に不動産会社へ「売買価格×3％＋6万円＋消費税（上限）」の仲介手数料を支払う必要があります。例えば3,000万円の物件であれば、約100万円の手数料が発生する計算です。

しかし、買取は不動産会社との直接取引となり、この仲介手数料がかかりません。買取価格自体は市場相場より低くなる傾向にありますが、手数料がかからない分、実質的な手取り額が増えるケースもあります。

修繕不要で現状のまま売却できる

仲介で売却する場合、内見時の印象をよくするためのハウスクリーニング、設備の不具合の修繕、場合によってはリフォームが必要になる場合があります。

しかし、買取では「現状渡し」が基本であり、そのままの状態で引渡しが可能です。

不動産会社はリフォームを前提に買い取るので、建物の老朽化や設備の故障、室内の汚れがあっても問題ありません。修繕コストや内見対応の手間を省ける点は、売主にとって大きなメリットです。

周囲に知られずに売却できる（非公開取引）

仲介の場合、ポータルサイトやチラシで物件情報が公開されるので、近隣住民に売却を知られる可能性があります。一方、買取は非公開で取引が進み、周囲に知られる心配がありません。

離婚や相続、借金返済、資産整理など、誰にも知られずに売却したいケースでは、非公開で取引できる買取が適しています。

不動産の買取業者に売却するデメリット

スピードや確実性、手間の少なさなどメリットの多い買取ですが、一方で価格面や交渉面でのデメリットも存在します。これらを理解したうえで検討することが重要です。

売却価格が相場より安くなる

買取では、不動産会社が物件を仕入れた後にリフォームやリノベーションして再販するため、その費用や利益分を差し引いた金額で買取価格が決まります。

結果として、買取価格は一般的に市場相場の60〜80％程度になることが多く、場合によっては大きく手取り額が減少します。できるだけ高値で売りたい方には向きません。

一方で、価格より「早く・確実に」売り切りたい人にとっては、有効な選択肢といえるでしょう。この価格差は、スピード売却に伴うコストと考えることもできます。

買取の対象外となる物件もある

買取業者は再販を前提に物件を購入しますが、すべての物件を買い取ってくれるわけではありません。再販が困難と判断された物件は、買取を断られるケースもあります。

例えば、次のような物件は買取が難しいでしょう。

• 違法建築物
• 建築基準法に適合していない物件
• 著しく老朽化が進んでいる物件
• 接道条件を満たしていない物件

また、市場性が極端に低いエリアの物件や、特殊な権利関係の絡む物件も対象外となるケースがあるでしょう。

買取を検討する際は、事前に複数の業者に相談し、自分の物件が買取可能かどうかを確認しておくことが大切です。

柔軟な交渉が難しい

買取価格は、業者の査定基準や再販時の利益見込みに基づき算出されます。それにより、売主の希望価格を伝えても、価格交渉の余地は少ないのが現実です。

提示された金額で納得できるかどうかが、契約の分かれ目となります。

複数業者を比較しないと価格差が出やすい

買取価格は、不動産会社によって大きく異なる場合があります。それぞれの会社が得意とするエリアや物件種別、リフォームのノウハウ、再販ルートなどが違うためです。

1社だけの査定で決めてしまうと、相場よりも安く手放すリスクが高まります。少なくとも3社以上に査定依頼し、条件を比較検討すると、よりよい条件での売却が可能になるでしょう。

不動産を直接取引で売却するメリット・デメリット

直接取引は、売主と買主が不動産会社を介さずに取引を行う方法です。仲介手数料が不要になるメリットがある一方、専門知識が求められ、リスクが大きい方法といえます。

直接取引のメリットとデメリットを確認してみましょう。

不動産を直接取引で売却するメリット

不動産を個人同士で直接取引する主なメリットは、コスト削減と自由度の高さです。買主が決まっている場合には、スムーズに取引を進められる可能性があります。

仲介手数料が不要でコストを抑えられる

直接取引では、不動産会社を通さないため、仲介手数料がかかりません。売却価格が数千万円になる場合、仲介手数料は数十万円から百万円以上になることもあります。この費用を節約できるメリットは非常に大きいです。

親族間や知人間での取引など、買主がすでに決まっている場合には、有効な選択肢となるでしょう。ただし、所有権移転登記を依頼する司法書士報酬など、別途費用が必要になります。

買主と直接交渉できる

価格や引渡し条件、スケジュールなどを買主と直接調整できます。双方の合意があればスピーディーに取引を進められるでしょう。

また、中間業者がいないことで、意思疎通がスムーズになり、柔軟な取り決めが可能です。

買主が決まっている場合は短期間で契約可能

親族や知人、投資家など、買主がすでに決まっている場合は、条件さえ合えば1〜2週間程度で契約から決済まで完了できます。

広告活動や内見対応が不要であり、手間をかけずに売却できる点は魅力的です。

売却価格を自由に設定できる

直接取引では、市場相場に縛られず、売主と買主が合意すればどのような価格でも売却できます。例えば、親族に相場より安く譲るといったケースも可能です。

ただし、極端に低い価格で売ると、差額が「贈与」と判断されて課税される場合があります。価格を決める際は、この点に注意しましょう。

プライバシーを保ちながら取引できる

広告掲載や内見対応が不要であり、周囲に売却を知られる心配がありません。相続や離婚などの事情で、プライバシーを守りたい場合には適した方法です。

不動産を直接取引で売却するデメリット

専門家のサポートがないことによるリスクが最大のデメリットです。コストを抑えられる反面、すべての責任を自分で負わなければならず、慎重な判断が求められます。

ここでは、具体的なリスクやデメリットについて詳しく解説します。

契約・登記などの専門知識が必要

売買契約書の作成、重要事項の説明、登記申請、税務申告など、専門的な手続きをすべて自分で行う必要があります。売買契約書の作成1つをとっても、必須条項の記載漏れや、曖昧な表現があれば、後々トラブルの原因となるでしょう。

不動産取引の経験が豊富な方でなければ、安易に選ぶべき方法ではありません。

トラブルや責任リスクが大きい

不動産会社を介さないため、売主がすべての責任を負うことになります。売買にあたり、境界確定、瑕疵の告知、契約解除条件など、法律的な知識が必要な場面は多いものです。万が一トラブルが発生した場合は、自力で対応しなければなりません。

専門家のサポートがない分、リスクは大きくなります。

市場相場を誤ると安く売却してしまう

不動産の適正価格を判断するには、近隣の取引事例や公示地価、路線価、市場の需給バランスなど、多くのデータを分析する必要があります。

不動産会社は「レインズ」などのデータベースを活用して精度の高い査定を行っており、個人が同等の情報を入手するのは困難でしょう。

特に、地価変動の大きいエリアでは注意が必要です。適正価格を知るために、事前に複数の不動産会社に査定依頼しておくことをおすすめします。

買主探し・交渉をすべて自分で行う必要がある

買主がまだ決まっていない場合は、売主自身で購入希望者を探さなければなりません。しかし、個人が使える広告媒体は限られており、不動産ポータルサイトへの掲載もできないことがほとんどです。

SNSや知人の紹介だけでは情報が十分に広がらず、売却まで時間のかかる可能性があります。さらに、買主が見つかった後も、価格や条件交渉をすべて自分で進めなければならず、手間と労力がかかるでしょう。

不動産会社によるサポートが受けられない

仲介を利用すれば、価格査定や販売戦略の立案、買主との条件交渉などの専門サポートを受けられます。しかし直接取引では、これらをすべて自分で対応しなければなりません。

特に注意を必要とするのが契約書類の作成です。重要事項説明書や売買契約書には法的に重要な内容が多く、知識不足のまま作成すると、契約トラブルや損害賠償につながるおそれがあります。

なお、買主が住宅ローンを利用する場合、多くの金融機関は不動産会社の書類を求めます。個人間売買では審査が通りにくい点も大きな課題です。

売却時の不動産仲介会社の選び方

不動産売却を成功させるには、信頼できる仲介会社選びが欠かせません。仲介会社は大きく「大手仲介会社」と「地元仲介会社」があり、それぞれ強みや特徴が異なります。

売却の目的や物件の特性に応じて、適切な仲介会社は異なるものです。ここでは、大手と地元仲介会社の特徴やメリット・デメリットを解説します。

大手仲介会社

大手不動産仲介会社は、全国規模のネットワークと豊富な資金力を持ち、広告力や情報発信力に優れています。知名度も信頼性も高いため、初めて不動産を売却する方や高額物件を扱う方に適しているでしょう。

大手仲介会社のメリット

大手の最大の強みは、圧倒的な集客力です。全国展開する店舗ネットワークと自社サイト、提携する不動産ポータルサイトを活用し、幅広く買主を募集できます。既存の顧客リストを活用して、購入希望者へのダイレクトなアプローチも可能です。

また、金融機関、弁護士、税理士などとの連携が強く、住宅ローンの手配や税務相談など、総合的なサポートを受けられる点も魅力といえます。社内ルールが整備されており、取引の透明性や安全性が高いことも信頼できる理由の一つです。

大手仲介会社のデメリット

大手は営業担当者の数が多く、担当者ごとの能力差や対応のばらつきが生じることがあります。一人の担当者が複数の案件を同時に抱えている場合、連絡の遅れや個別対応の不足につながることもあるでしょう。

また、大手は効率的な運営を優先する傾向があり、価格が低い物件や条件が難しい物件は後回しにされる可能性も否めません。加えて、売主・買主の双方から手数料を得る両手仲介を重視するケースもあり、売主の利益が十分に優先されない場合がある点もデメリットといえます。

地元仲介会社

特定のエリアや沿線に特化して、長年営業を続けているのが地元仲介会社（地域密着型）です。地域に根ざしたネットワークを活かして、近隣の購入希望者に直接アプローチできる強みがあります。

地元仲介会社のメリット

地域情報の詳しさは大手にはない強みです。学区、交通アクセス、商業施設、地価の動向など、細かな情報を把握しており、適正価格での査定が期待できます。

地域ネットワークを活かして、近隣住民や地元の有力者へ直接アプローチできるため、条件に合った買主が見つかりやすいでしょう。担当者が一貫して対応するので、コミュニケーションがとりやすく、柔軟な対応やスピーディーな交渉が可能です。

広告費の配分や手数料の相談など、マニュアルにとらわれない柔軟な提案をしてくれることもあります。

地元仲介会社のデメリット

大手と比較すると、どうしても広告宣伝力や広域への発信力は劣ります。SNSや不動産ポータルサイトの運用力にも差があり、集客力にばらつきがあることは否めません。

また、会社ごとの実力差が大きい点も注意が必要です。事業規模が小さい場合は、法務・税務など専門的なサポート体制が十分でないこともあるでしょう。

ただし、信頼できる会社を選べば、大手にはないきめ細かな対応が期待できます。

不動産仲介で売却する際のよくある質問

ここでは、不動産仲介で売却する際のよくある質問を紹介します。

• Q1. 不動産売却の仲介手数料の計算方法は？
• Q2. 不動産売却の仲介と買取のどちらがいいですか？
• Q3. 不動産売却の仲介手数料は無料ですか？

Q1. 不動産売却の仲介手数料の計算方法は？

仲介手数料は、宅地建物取引業法で上限が定められています。売却価格が400万円を超える場合、「売却価格×3％＋6万円＋消費税」が上限です。

例えば、5,000万円の物件を売却した場合、仲介手数料は「5,000万円×3％＋6万円＝156万円」に消費税10％を加えた171万6,000円が上限となります。

ただし、これはあくまで上限であり、不動産会社によっては割引やキャンペーンを実施している場合もあります。契約前に必ず確認しましょう。

Q2. 不動産売却の仲介と買取のどちらがいいですか？

売却価格を重視するなら「仲介」、スピードを重視するなら「買取」が適しています。仲介は市場相場で売却できる可能性が高いですが、売却までに数か月かかることがあります。

一方、買取は最短数日から数週間で現金化できますが、売却価格は市場相場の60〜80％程度になることが一般的です。

自分の状況や優先順位に応じて、最適な方法を選びましょう。

Q3. 不動産売却の仲介手数料は無料ですか？

基本的に、仲介手数料は有料です。ただし、一部の不動産会社では「仲介手数料無料」や「半額」を謳っているケースもあります。

これらの会社は、買主からのみ仲介手数料を受け取る「片手仲介」や、グループ会社との連携によって収益を確保している場合が多いです。ただし、サービス内容が限定的であったり、広告活動が制限されたりすることもあるため、総合的な判断が重要です。

まとめ｜不動産売却は自分に合った方法を選ぶことが成功の鍵

不動産の売却方法には「仲介」「買取」「直接取引」があり、それぞれに特徴とメリット・デメリットがあります。

仲介は市場価格での売却が期待できる一方、時間と手間がかかります。買取は短期間で現金化できますが、売却価格は低くなる傾向です。直接取引は仲介手数料が不要ですが、専門知識とリスク管理が求められます。

どの方法を選ぶかは、売却の目的、物件の状況、スケジュール、資金計画などを総合的に考慮した判断が大切です。信頼できるパートナーを見つけ、納得のいく取引を目指しましょう。

また、不動産会社側の立場で考えた場合、不動産売却は顧客とのコミュニケーション管理が重要な鍵となります。「Facilo（ファシロ）」は、不動産仲介業務に特化したクラウドツールで、顧客とのやり取りを一元化・可視化し、提案や進捗管理の効率化が可能です。

導入企業の中には、成約率が大きく向上した事例もあり、全国で多くの不動産会社に利用されています。不動産仲介業務の効率化と顧客満足度向上を実現するために、ぜひFaciloのサービス資料をご覧ください。
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