不動産の物件管理（建物管理）とは？業務内容・効率化ツールを解説

不動産の物件管理（建物管理）とは、不動産オーナーに代わり、マンションや戸建てなどの建物を良好な状態に保ちながら、建物の維持・運営を支える仕事です。

オーナーになると、管理会社へ委託するケースが一般的です。ただし、スムーズに任せるためには、管理業務の基本的な流れや、依頼できる範囲を把握しておくことが欠かせません。

この記事では、物件管理の仕事内容や賃貸管理との違い、管理方法の種類を分かりやすく整理しました。あわせて、管理会社のタイプ別の特徴や選び方、業務を効率化するシステムについても解説します。

不動産の物件管理とは？

不動産の物件管理（建物管理）とは、建物や設備を良好な状態に保つために行う、清掃・点検・防災管理・修繕計画の立案などの業務全般を指します。建物の安全性と品質を維持し、資産価値を守りながら、入居者が安心して利用できる環境を整える役割です。

主な目的はオーナーの資産維持にあり、業務の中心は「建物管理・設備管理」となります。特にマンションや商業ビルなど規模が大きい物件では、消防・電気・給排水などの専門知識が必要です。そのため、管理会社へ委託するケースが多く見られます。

点検や修繕を計画的に進め、トラブルを未然に防ぐことは、結果として入居者満足度の向上や空室対策にもつながるのです。

不動産の賃貸管理との違い

物件管理と賃貸管理は、どちらも不動産運営に欠かせない業務ですが、担当領域が異なります。

• 物件管理（建物管理）：建物・設備の維持管理（点検、清掃、修繕、法令対応など）
• 賃貸管理：入居者・契約の管理（募集、審査、契約、家賃、更新、退去対応など）

賃貸管理では、入居者とのやり取りが日常的に発生します。一方で物件管理は、点検や清掃、修繕、法令に関わる確認などが中心で、オーナーや業者との調整が主務です。

なお、管理会社によっては両方を一括で請け負うこともあります。依頼範囲がどこまでかを明確にし、役割の違いを理解しておくことが重要です。

不動産の仲介会社と管理会社の違いを知りたい方は、こちらの記事で詳しく解説しています。
⇒不動産「仲介会社」と「管理会社」の違いとは？仕事内容や報酬を解説

不動産の物件管理の仕事内容

物件管理の仕事は、日常的な巡回点検から専門業者の手配を伴う修繕まで幅広いのが特徴です。戸建て・アパート・マンション・商業ビルなど、建物の種類や規模によって求められる対応も変わります。

代表的な業務は次のとおりです。

不動産物件管理の仕事内容を詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてください
⇒不動産管理業の仕事内容とは？物件管理・賃貸管理それぞれを解説

不動産の物件管理で大変な業務

物件管理の現場では、突発的なトラブル対応や利害関係の異なる関係者との調整など、精神的・時間的な負担の大きい業務が少なくありません。建物の品質を維持するだけでなく、入居者の生活を守る責任も伴うため、迅速かつ的確な判断が求められます。

ここでは、特に現場の負担となりやすい業務について解説します。

入居者からのクレーム対応

騒音やゴミ出しルール違反、悪臭などのクレームは、入居者同士のトラブルに発展しやすく、管理業務の中でも負担が大きい業務です。双方の主張が食い違うことも多いため、公平な立場で丁寧に聞き取りを行い、冷静に調整する必要があります。

対応が遅れるとトラブルが拡大し、退去につながりかねません。また、時間帯を問わず連絡が入ることもあり、担当者の負担が増えやすい点が課題です。

設備トラブルの緊急対応

設備トラブルは突発的に起こります。例えば次のようなケースが考えられるでしょう。

• 水漏れ
• 給湯器の故障
• エアコン不具合
• 共用部の停電

特に夜間や休日は、緊急業者の手配や入居者への説明に追われやすく、迅速な対応が必要です。

初動では安全確認を最優先し、状況に応じて専門業者へ速やかに連絡します。例えば水漏れでは、まず止水栓を閉めて被害拡大を防ぎ、その後に原因確認と修繕手配へ進めるのが基本です。

対応スピードと判断の適切さは、入居者満足度やクレーム抑制、信頼につながります。そのため、緊急連絡網・判断基準・24時間窓口などを整備し、対応後は経緯を記録して再発防止に活かしましょう。

修繕費用の調整と業者手配

建物や設備に修繕が必要になったら、まず現地確認を行い、複数社から見積もりを取得します。工事範囲・費用・工期・保証・過去実績を比較し、品質とコストのバランスが取れた業者を選定しましょう。

オーナーには劣化状況の写真や報告書を添え、放置した場合のリスクと費用根拠を説明したうえで承諾を得ます。断水や騒音など入居者に影響する工事は、日程調整に加えて事前告知や代替手段の案内が不可欠です。

平時から信頼できる業者と関係を築いておけば、緊急時の手配が速いのに加えて、コスト交渉もしやすいでしょう。

法定点検の実施と報告書作成

建築基準法や消防法などにより、建物には定期点検と行政への報告が義務付けられています。点検の種類や頻度は用途・規模で異なるため、漏れなく管理するには計画的なスケジュール運用が欠かせません。

＜点検実施の例＞

• 消防設備点検：機器点検（6か月ごと）／総合点検（年1回）など
• 建築設備点検：年1回など
• 特殊建築物調査：数年ごとなど

点検後は、報告書作成や自治体への提出が必要になる場合があるため、記録を含めて確実に管理しましょう。点検漏れや報告遅延は法令違反となり、罰則の対象になる可能性もあります。

クラウド型の管理システムを活用すれば、点検スケジュールの通知や報告書の一元管理が可能です。ヒューマンエラーの削減に役立ちます。

不動産管理業で必要なスキル

不動産管理では、建物設備や法定点検の基礎知識が不可欠となります。設備トラブル時には専門業者との調整力も必要です。また、賃貸管理を含む場合は、契約・更新・退去精算など書類業務が多いため、ミスなく処理する正確さも求められます。

入居者・オーナー対応では、クレーム対応力や交渉力、円滑に進めるコミュニケーション力が欠かせません。感情的な訴えにも冷静に状況を整理し、公平な立場で解決策を提示する姿勢が信頼につながるでしょう。

さらに複数物件を同時に管理するので、タスク管理やスケジュール調整などのマルチタスク力も、日々の業務を支える必須スキルといえます。

これらのスキルは経験を通じて磨かれるものですが、システムやツールを活用して情報整理と抜け漏れ防止を進めれば、本来注力すべき対応に集中しやすくなります。

不動産の物件管理の方法

物件管理の方法は、大きく次の3つです。

• 不動産管理会社へ業務委託
• 管理組合などでの自主管理
• サブリースによる一括借上げ

それぞれにメリット・デメリットがあり、オーナーの意向や物件の規模、予算によって最適な方法は異なります。

効率的で負担の少ない物件管理を実現するために、それぞれの管理方法の特徴を詳しく見ていきましょう。

不動産管理会社へ業務委託

もっとも一般的なのが、専門の管理会社に業務を委託する方法です。物件管理はもちろん、賃貸管理まで幅広く任せられる場合もあります。

• 入居者募集
• 契約手続き
• 家賃管理
• クレーム対応
• 設備点検
• 修繕手配

法律や実務に詳しいプロが対応するため、オーナーの手間を大幅に削減できます。委託費用として管理料は発生しますが、その分トラブル防止や長期的な資産価値維持が利点といえるでしょう。

管理組合などでの自主管理

自主管理とは、オーナー本人や分譲マンションの管理組合が中心となり、清掃・点検の手配や入居者対応、家賃管理などを自分たちで行う方法です。管理会社へ委託しない分、委託費を抑えられる点が大きなメリットになります。

一方で、手配や対応を自分たちで担う必要があり、時間と労力を要するのが課題です。

小規模物件や管理経験者には向きますが、物件数が増えるほど管理が回らなくなる可能性も。自主管理を選ぶなら、業務手順を整理し、履歴や対応記録を残せる仕組みの整備がポイントです。

サブリースによる一括借上げ

サブリースとは、管理会社が物件を一括で借り上げ、入居者募集から管理運営までをまとめて担う方法です。

オーナーには入居状況に関わらず毎月一定の賃料が保証されるため、空室リスクを抑えつつ安定した収益を得られる点が魅力です。入居者対応や建物管理などの業務もすべて管理会社が行い、オーナーの手間はほとんどありません。

ただし、管理会社は「入居者の家賃」から「オーナーへ支払う保証賃料」を差し引いた分で利益を得る仕組みです。それにより、オーナーの受取賃料は相場より低くなる場合があります。

また、契約条件によっては一定期間後に賃料が見直されます。更新ルールや長期の収益シミュレーションを踏まえて判断しましょう。

不動産管理会社の種類

不動産管理会社は、大きく「専任管理会社」「仲介系管理会社」「デベロッパー系管理会社」の3タイプに分けられます。サービス内容、得意分野、コスト、サポート体制はそれぞれ異なるため、物件の規模や目的にあわせて最適な管理会社を選ぶことが重要です。

ここでは、主な3つのタイプについて詳しく解説します。

専任管理会社

管理業務を専門的に扱う会社で、物件管理や賃貸管理全般をワンストップで対応します。

賃貸管理では入居者募集、家賃管理、退去対応、修繕手配、長期修繕計画など、管理の専門性が高い業務を包括的に提供しています。オーナーの代行として運営全体を担うため、負担を大幅に軽減できる点が特徴です。

専門性が高いため費用は一定かかりますが、安定運営を重視するオーナーに向いています。物件管理のノウハウが蓄積されており、トラブル対応や修繕計画の提案も的確です。長期的な視点で資産価値を維持したい場合に適した選択肢といえます。

仲介系管理会社

不動産仲介会社が賃貸管理業務も兼ねて物件管理も行うタイプです。

入居者募集に強みを持ち、仲介ネットワークを活かした空室対策が期待できます。仲介業務と管理業務を同じ会社に依頼することで、情報共有がスムーズになり、空室発生時の対応が迅速になる点がメリットです。物件管理と仲介を一括で依頼したい場合や、小規模物件の場合に向いているでしょう。

一方で、管理業務を外部委託しているケースも多く、サービスの質は会社により差が出やすい傾向にあります。管理体制や対応品質については事前に確認しておくことが大切です。

デベロッパー系管理会社

デベロッパー系とは、マンションやビルを開発・分譲した企業のグループ会社として運営される管理会社です。親会社が建設した物件を中心に管理するため、建物構造や設備への理解が深く、点検・修繕の判断がスムーズでしょう。長期修繕計画や大規模修繕など、建物・設備の「ハード面」の管理に強みがあります。

管理費は比較的高めになる傾向にありますが、ブランド力や組織体制による安心感があり、管理品質を重視するオーナーに向いています。特に高級物件や大型物件など、管理の良し悪しが資産価値に影響しやすい物件では有力な選択肢です。

不動産管理会社がマネジメントする物件の種類

不動産管理の対象となる物件は、住居用から事業用まで多岐にわたり、それぞれ管理のポイントや求められるノウハウが異なります。

ここでは、代表的な物件の種類と、それぞれの管理における特徴について解説します。

分譲マンション

分譲マンションの管理では、区分所有法に基づき、共用部の維持管理や修繕計画の作成、管理組合の運営支援まで幅広く担います。

エレベーターや給排水・消防設備など多様な設備を定期点検し、住環境の品質を維持します。長期修繕計画の策定や大規模修繕工事の調整などは専門知識が欠かせません。日常的な問い合わせ・トラブル対応も発生するため、現場での対応力も問われるでしょう。

あわせて、理事会の開催支援、管理費・修繕積立金の会計、資料作成などを通じて管理組合の意思決定をサポート。多くの区分所有者の合意を得ながら、長期的に資産価値を守る姿勢が求められます。

賃貸マンション・アパート

賃貸マンションやアパートの管理は、オーナーからの委託を受けて行います。

• 入居者の募集
• 賃貸借契約の手続き
• 家賃の集金
• 退去時の精算

物件規模により巡回清掃・設備点検など建物管理業務も発生します。空室対策や退去後の原状回復手配など、収益性向上に直結する管理が求められるでしょう。賃貸市場の動向を把握し、適切な家賃設定や募集戦略を立てることが大切です。

戸建賃貸住宅

戸建賃貸は、オーナー単位で管理を依頼されるケースが多く、物件の事情にあわせた個別対応が基本です。

マンションやアパートに比べて管理戸数は少ないものの、庭木の剪定や外構（門・塀・駐車場など）の手入れといった、戸建てならではのメンテナンスが発生します。

また、隣地との境界問題や町内会との関わりなど、近隣住民との関係調整が必要になるケースもあるでしょう。

単身向けよりもファミリー層が多く、長期入居が期待できる一方、退去時の原状回復費用が高額になる場合もあります。入居審査や契約条件の設定を慎重に行うことが大切です。

民泊物件

民泊物件の管理は、ホテル運営に近い業務内容を行います。宿泊予約の確認・調整から、ゲストのチェックイン・アウト対応、清掃手配、レビューへの返信などです。

短期滞在が中心で利用者の入れ替えが多いため、問い合わせやトラブルへ迅速に対応できる体制が必要となります。清掃やアメニティ補充、鍵の受け渡しといった日常業務も頻繁に発生するでしょう。

また、民泊新法（住宅宿泊事業法）や旅館業法などのルールを理解し、適切に運営する法令知識も欠かせません。訪日外国人向けの場合は多言語対応や文化的配慮も求められます。レビュー評価が集客につながるため、サービス品質の維持がポイントです。

商業施設・テナントビル

オフィスビルや商業施設の管理では、テナント（入居企業）の募集・契約手続き、賃料の調整や更新交渉など、収益に直結する業務が中心になります。また、空調や電気、セキュリティといった設備管理も重要です。住居用物件より設備が複雑な分、専門知識が求められるでしょう。

テナントからの要望やクレーム対応、契約条件の調整など法人相手のコミュニケーション力も欠かせません。商業施設では営業時間にあわせた管理体制が必要となり、夜間や休日の対応も発生します。

テナントに長く入居してもらうための快適な環境づくりや、施設全体の価値・ブランドを高める取り組みが大切です。

倉庫・物流施設

倉庫・物流施設の管理では、広い敷地と大規模な建物を安定稼働させるため、点検や修繕を計画的に進める設備管理が要となります。

保管物や取り扱い内容によっては、消防法や危険物関連のルールに沿った運用が必須となり、法令対応の知識も欠かせません。

さらに、大型車両の出入りが多い施設では、動線設計や騒音・安全対策など周辺環境への配慮も重要です。物流業界の動向やテナント企業の要望を踏まえ、使いやすい運営体制を整えることで、安定した収益につながります。

学生寮・社員寮

学生寮・社員寮の管理は、建物や設備の維持だけでなく、入居者の生活を支える運営面の比重が大きいのが特徴です。食堂の運営や共用部のルール管理、門限の運用、急病・トラブル時の一次対応など、管理人（寮母・寮父）を含めた体制づくりが求められます。

一般賃貸より管理範囲が広く、巡回や安全確認を定期的に行い、迅速に判断・連携できる仕組みが欠かせません。

学生寮では年度替わりに入退去が集中しやすく、繁忙期の手続き・清掃・鍵交換などを滞りなく回す段取りも重要です。学校や企業と連携し、安心して暮らせる環境を整えます。

サービス付き高齢者向け住宅

サービス付き高齢者向け住宅の管理は、家賃管理や契約手続きといった一般的な賃貸管理に加え、安否確認や生活相談サービスの提供が求められます。

介護事業者と連携しながら、入居者の家族とも状況共有や連絡調整を行います。そのため、人と接する比重の大きい点が特徴です。

施設面では、バリアフリー設備の点検や緊急通報システムの維持管理など、安全に暮らせる環境づくりが欠かせません。急変時に備えた連絡網や夜間対応の体制、必要に応じた医療機関との連携も重要です。

こうした運用には専門知識とスタッフ体制が必要となります。安心して利用できる環境を継続的に整えることが求められるでしょう。

不動産の物件管理を効率化するシステム

これまで見てきたように、不動産の物件管理は、点検・修繕、契約、入居者対応など業務が多岐にわたり、扱う情報も増え続けます。紙やエクセル中心の運用では、更新漏れや入力ミス、または担当者にしか分からない属人化が起きやすく、引き継ぎや複数人での管理にも限界があるでしょう。

そこで有効なのが、クラウド型の不動産管理システムによる一元管理です。例えば次のような情報をまとめて管理できれば、確認・共有がスムーズになります。

• 物件情報
• 入居者情報
• 契約内容
• 修繕履歴
• 電子契約

さらに、更新期限のアラート機能や帳票の自動作成、データ連携を活用すれば、事務作業の負担を大幅に軽減し、ミスの防止にもつながります。結果的にコスト削減やオーナー満足度、入居率の向上も期待できるでしょう。

中でも不動産業務に特化したクラウドツール「Facilo（ファシロ）」は、仲介・管理の業務フローにあわせた設計が特長です。

物件や顧客情報に紐づけてやり取りの履歴を整理できるため、対応スピードと品質が上がり、提案力の強化にも役立ちます。
不動産物件管理システムの機能や選び方を詳しく知りたい方は、こちらの記事を参考にしてください。
⇒不動産の物件管理システムとは？機能や選び方・おすすめツールを紹介

システムを検討する前に、不動産物件管理をエクセルで行いたい方は、こちらの記事をご覧ください。
⇒不動産の物件管理をエクセルで行う方法｜効率化するシステムも紹介

失敗しない不動産管理会社の見極め方

不動産管理会社は、物件の収益性や入居者満足度、資産価値を左右する重要なパートナーです。対応品質や提案力に差が出るため、実績や体制を確認し、信頼できる会社かを見極める必要があります。

ここでは、選定時に押さえるべきポイントを紹介します。

空室対策に強く集客力がある

集客力のある管理会社は、空室リスクを減らしてくれます。結果として、安定した収益につながるでしょう。集客力を見極める指標として、その会社が公表している「平均空室期間」や「入居率」を確認してください。

平均空室期間が短いほど、退去から次の入居までがスムーズだと判断できます。

地域の情報に詳しい

物件がある地域に精通している管理会社は、そのエリアの特性やニーズを深く理解しています。最寄り駅や周辺施設、治安などの地域情報に詳しいことで、その地域に合った入居者ターゲットを絞り込めるのが強みです。それにより、的確なアドバイスや提案が行えるでしょう。

また、長年その地域で営業してきた実績があれば、地域の不動産マーケットに精通しています。適正な家賃設定や効果的な空室対策の提案が期待できるのも利点です。

連絡・対応のスピードが速い

管理会社の対応スピードは、入居者満足度やトラブル抑制に直結します。オーナーからの問い合わせはもちろん、入居者からの連絡に対して迅速に対応できる体制が整っているかを確認しましょう。

特にトラブル発生時の初動対応が速いことは、二次的なトラブルを防ぐうえで不可欠です。

問い合わせ段階における対応の速さや丁寧さは、契約後のサービス品質を予測する一つの目安になります。メールや電話での連絡に対して、どの程度のスピードで、どのような内容の返答があるかを観察してみましょう。

管理手数料とサービスのバランスが良い

管理手数料の安さだけで選ばず、提供されるサービス内容とのバランスを見ることが大切です。手数料が安くても、管理業務が不十分だと安心できません。空室が増えたり、建物の劣化が進んだりして、結果的に収益が悪化するおそれがあります。

管理手数料は一般的に家賃の5％前後が相場で、業務範囲によって変動します。どこまで管理手数料に含まれるのか、具体的なサービス内容を確認しましょう。

• 清掃業務
• 法定点検の手配
• 24時間対応サービス
• 修繕工事の手配
• 入居者募集時の広告費

おすすめは、複数の管理会社から見積もりを取ることです。サービス内容と費用を比較検討すれば、費用対効果の高い会社を選べます。

トラブル対応力が高い

家賃滞納や騒音、設備故障などのトラブルに対して、迅速かつ適切に対応できる能力も必要です。

家賃滞納には督促状の送付、それでも解決しなければ法的措置を検討します。騒音などのマナー違反には、注意喚起の文書を配布し、改善を促さなければなりません。設備の故障には、入居者からの連絡を受け次第、速やかに修理業者を手配します。

過去のトラブル事例への対応方法や、具体的な解決策を持っているかを確認しましょう。トラブルを未然に防ぐための対策や、発生時の対応フローが明確になっている会社は信頼できます。

管理実績が豊富である

管理戸数や実績は、その会社の信頼性やノウハウの蓄積を示す指標になります。管理戸数が多い会社は、多くのトラブル対応経験を持っているものです。スケールメリットを活かしたコスト削減も期待できます。

また、管理会社の経営状態が良好であることも、長期的なパートナーとして選ぶうえで重要なポイントです。信用調査会社のデータや財務諸表など、第三者を参考にするのも有効でしょう。

不動産の物件管理に関するよくある質問

ここでは、不動産の物件管理に関するよくある質問を紹介します。

• Q1. 良い管理会社を選ぶポイントはありますか？
• Q2. 自主管理から管理会社への委託に切り替えるタイミングは？
• Q3. 法定点検を怠るとどうなりますか？
• Q4. 物件管理システムを導入するメリットは何ですか？

Q1. 良い管理会社を選ぶポイントはありますか？

管理手数料の安さだけで選ぶのではなく、集客力（入居率）、トラブル対応の迅速さ、報告・連絡の頻度など総合的な判断が重要です。

また、自社の物件タイプ（マンション、戸建、テナントビルなど）の管理実績が豊富かどうかも確認しましょう。実際に担当者と会い、信頼できるパートナーかどうかの見極めも大切です。

Q2. 自主管理から管理会社への委託に切り替えるタイミングは？

管理する物件数が増えて手が回らなくなった時や、遠方の物件を取得した時、または本業が忙しくなり管理業務に時間を割けなくなった時などが切り替えのタイミングです。

また、空室が埋まらない、トラブル対応が負担になっているといった場合も、プロである管理会社への委託を検討すべき時期といえます。

Q3. 法定点検を怠るとどうなりますか？

建築基準法や消防法に基づく法定点検を怠ると、法令違反となり罰則の対象になる可能性があります。

点検未実施および報告遅延は、行政指導や罰金の対象となるだけでなく、管理会社の信頼を損なう原因にもなります。確実なスケジュール管理と記録保管が不可欠です。

Q4. 物件管理システムを導入するメリットは何ですか？

最大のメリットは業務効率化と情報の共有化です。物件情報や契約情報、修繕履歴などを一元管理することで、検索や確認の手間が省け、担当者間での引き継ぎもスムーズになります。

また、アラート機能による更新漏れ防止や、帳票作成の自動化により、人的ミスを削減できる点も大きなメリットです。

まとめ｜物件管理の効率化で収益最大化を目指そう

不動産の物件管理は、建物や設備を適切に維持し、資産価値を守りながら入居者が安心して暮らせる環境を整える重要な業務です。

しかし、点検・修繕手配、トラブル対応、契約管理など業務範囲は広く、専門知識とスピードが求められます。現場の負担は増えやすいのが実情でしょう。

管理業務の質を落とさずに効率化を図るには、自社に合った管理体制を選び、適切なツールの活用が不可欠です。

エクセル管理に限界を感じている場合や、既存システムが現場の運用に合っていない場合は、不動産業務に特化したクラウドツール「Facilo（ファシロ）」の導入を検討してみてはいかがでしょうか。

物件・顧客情報を一元化し、対応履歴まで紐づけて整理できるため、引き継ぎや複数人運用でも抜け漏れを防止できます。追客や提案業務の効率化にもつながり、日々の事務作業を減らしながら顧客対応の質を高められるでしょう。

管理業務の負担を減らし、より付加価値の高い業務に集中できる環境を作りたい方は、まず資料をダウンロードして、機能と効果を確認してみてください。